"DSR 강화에 대선 지선까지 내년 분양시장 암울"..한파에도 예정 물량 퍼붓는 건설사

연내 분양예정 물량 14만여 가구
수도권보단 지방 물량 많아
규제 전 분양 위해 잰걸음
분양가 심의 지연 등 걸림돌도 많아

서울 시내 한 아파트 공사 현장 모습 [사진 = 강영국 기자]

건설사들이 연내 최대 많은 물량의 주택공급에 나설 태세다. 내년 1월부터 본격 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 3월과 6월 각각 치러질 대통령 선거와 지방선거 등 시장 분위기를 움직일 변수에 호재보단 악재가 많다는 판단 때문으로 풀이된다.

22일 건설·주택 업계에 따르면 건설사들이 최근 인허가나 분양가 심사 등으로 이월된 사업장 분양을 연내 마치기 위해 속도전에 들어갔다. 정부가 내년 1월부터 잔금대출도 차주별 DSR 산정(40%)에 포함키로 해 분양시장에도 타격이 예상되면서다.

앞서 정부는 지난달 내년 1월부터 총대출액 2억원, 7월부터는 1억원을 초과하는 경우 개인별 DSR 규제를 적용키로 하는 가계부채 관리방안을 발표했다. 건설사들이 긴장하는 이유는 내년 1월 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금대출도 'DRS 40%'가 적용되기 때문이다. 내년부터는 잔금 대출이 개인별 DSR 산정에 포함돼 분양 계약자가 기존 대출이 있는 경우 잔금 마련에 어려움을 겪을 가능성이 커졌다.

이로 인해 건설사들이 지방 아파트를 중심으로 연내 입주자모집공고를 서두르고 있다.

이달 말부터 연말까지 전국에서 분양 예정인 아파트는 14만6000여가구(부동산R114 자료 참조)에 달한다. 경기도가 약 3만7000가구로 가장 많다. 이어 인천과 부산이 각 1만7000가구, 대구 1만여가구, 대전 9000여가구가 뒤를 잇는다. 경북과 충남지역도 각각 8000가구 넘게 분양을 계획 중이다.

특히 지방 아파트를 중심으로 'DSR 규제 피한 막차 분양단지' 홍보에 열을 올리고 있다. 서울은 재개발·재건축 단지가 다수인 만큼 조합 차원에서 분양가상한제 득실을 계산하느라 분양 시기를 내년 이후로 늦추는 곳도 많지만, 지방은 최근 분양경기 둔화에 대한 우려까지 커지면서 속도를 내는 분위기다.

수도권과 지방간 시장 분위기도 영향을 미치고 있다. 수도권 등 분양가상한제 적용 사업장은 시세와 분양가 차이가 커 '로또 분양' 기대감에 중도금 대출 혜택이 없어도 청약 마감행진이 이어졌다. 하지만, 지방은 지역에 따라 미계약분이 발생하는 사업장이 종종 나오고 대출 가능 여부도 청약 경쟁률에 민감하게 작용하고 있다는 게 분양업계 관계자들의 설명이다.

내년 3월 대선과 6월 지선도 건설사들이 분양을 가급적 앞당기려는 이유 중 하나로 작용하고 있다. 국민 관심이 정치로 쏠리면 분양 홍보가 어렵기 때문이다. 여기에 최근 청약 열풍이 불고 있는 오피스텔과 상가 등 상업용 부동산도 내년부터 대출 규제로 자금 마련에 제동이 걸릴 가능성이 커지면서 업계는 적절한 분양시기를 가늠하느라 분주하다.

다만, 분양가 결정과 중도금 대출 협의 등 단기간 결정할 수 없는 과정이 산적한 만큼, 계획대로 연내 공급에 나설 수 있을 지는 알 수 없다. 또 개인별 DSR이 강화되면 실수요자들이 시장 참여도 다소 떨어질 수 있다.

한 중견 건설사 관계자는 "내년 금융기관의 동향을 봐가며 분양 시기를 저울질하는 업체와 사업장이 적지 않은 것으로 알고 있다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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