文, 더 독한 환수 예고에 주택시장 공급 '빙하기' 오나

문 대통령 "불로소득·초과이익 환수 검토 중"
민간이익 총사업비 10% 이내 제한 법 개정 추진
개발업계 "이익 안남고 위험 큰 사업 누가하겠나"
주택공급 90% 차지하는 민간 빠지면 "공급부족 심화"

[이데일리 신수정 기자] 문재인 대통령이 부동산 규제 강화를 고려하면서 민간 주택공급 빙하기가 올 수 있다는 우려가 커지고 있다. 주택 공급의 한 축을 담당하는 디벨로퍼(개발사업 시행사)들이 대형 도시개발에 참여를 꺼릴 가능성이 높아질 것이란 전망 때문이다. 전문가들은 개발 규제가 강화되면 주택 공급이 줄어들고 집값이 상승의 기저 요인으로 자리잡을 수 있다고 지적했다.

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 공사현장. (사진=연합뉴스)

부동산 개발 규제 강화…디벨로퍼 “참여 유인 없다”

문 대통령은 지난 21일 ‘2021 국민과의 대화’(대통령, 국민과의 대화 일상으로)에서 “부동산 문제로 서민들이 직접 피해를 입거나 상대적 박탈감을 느끼지 않도록 근래에 불로소득, 초과이익 환수와 관련해 여러 대책을 검토 중”이라고 밝혔다.

국회에서도 관련법이 적극 논의 중이다. 국회엔 진성준·홍정민 의원이 발의한 도시개발법 개정안과 박상혁·진성준 의원, 이낙연 전 의원이 발의한 개발이익환수법 개정안 등을 중심으로 논의가 이뤄지고 있다. 도시개발법 개정안은 민관 합작 도시개발사업에서 민간이익을 총사업비의 10% 이내로 제한하는 것을, 개발이익환수법 개정안은 개발부담금 부담률을 현행 20~25%를 50~60% 수준으로 올리는 내용을 골자로 한다.

시장에선 장기 도시개발사업의 불확실성이 크고 여러 개발방안이 혼재 된 상황에서 개발 부담률과 이익률 상한을 법적으로 정해둘 경우 진입장벽이 높아질 수 있다고 지적했다. 한 디벨로퍼 관계자는 “민간은 이익추구가 목적인데, 최소 10년이 걸리는 도시개발사업에 막대한 부담금을 걸고 진행하려는 사람이 있겠냐”며 “결국 공공이 주최가 된 신도시개발밖에 진행되지 못할 것”이라고 분석했다.

또 다른 디벨로퍼 관계자는 “현재와 같이 유동성이 크고 저금리인 상황에서 개발이익 10%가 유의미해 보이겠지만, 금리가 높아지고 유동성이 떨어진 상황이 되면 10% 상한으로 못박인 사업에 투자하려는 사람은 없을 것”이라며 “대장동과 같은 일부 사건을 제외하고선 지금도 민관합작 사업의 수익률은 높지 않은 상황”이라고 설명했다.

일각에선 분양가 상한제 개편으로 교통 여건이나 단지 규모, 주요 시설과의 근접성 등을 고려한 보정 기준을 마련해 개별 단지의 특성을 인정해준 상황에서 개발 이익 상한을 법적으로 정하는 것은 정책 엇박자라는 지적도 나온다.

주택공급 더뎌질라…전문가 “시장 원리 따라야”

더 큰 문제는 민간 개발업계의 참여가 저조할 경우 보다 많은 세금이 주택공급에 투입돼야 하는데다 공급 속도도 늦어질 수 있다는 점이다. 국회입법조사처에 따르면 2019년 기준으로 공공이 제공하는 공공임대 주택수는 166만 128가구로 전체 주택수 1812만 6954가구 대비 9.2%에 불과하다. 절대적인 주택 공급이 민간에서 이뤄지고 있다는 것이다.

전문가들은 현재 주택 공급 부족으로 서민 주거비 상승 등이 이어지고 있는 만큼 정부가 규제보다 적극적인 공급 유인책을 내놓아야 한다고 지적했다.

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “이익률을 제한하면 민간이 참여하는 데 상당한 제약요인으로 작용한다”며 “징벌적인 이익 환수 방향보다는 사회적 합의를 통한 적정 개발 이익 방안을 도출하는 것이 바람직한 방향일 수 있다”고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “정부의 규제 완화로 공급확대가 이어지면 분양가가 낮아지는 등 시장원리를 통해 과도한 이익이 발생하지 않을 것”이라며 “개발이익을 먼저 규제하면 민간개발자들의 참여 자체를 막는 결과를 도출할 수 있어 공급부족이 더욱 심화될 수 있다”고 분석했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)