서울 아파트 전세가율 57.2%..전셋값 내년 급등 우려

조사 이래 최저치..계약갱신청구권에 억눌린 전셋값 영향
"계약갱신청구권 소멸하는 내년엔 집값상승 반영 본격화"

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트단지. © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 서울 아파트 전세가율이 올해 들어 매달 조사 이후 최저치를 기록하고 있다. 업계에서는 최근 수년간 부동산 시장이 쉼 없이 상승하면서 전세 보증금이 이를 따라오지 못한 착시효과로 봤다.

22일 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면, 지난 10월 서울 매매가격 대비 전세가격지수(전세가율)는 57.2%였다. 서울의 아파트 전세가율은 올해 1월 58.5% 이후 하락세다.

서울의 아파트 전세가율은 문재인 정부 초기인 지난 2017년 5월엔 71.5% 수준이었다. 조사를 시작한 2012년부터로 보더라도 보통 70% 내외를 유지하던 서울 전세가율은 2018년 70%선을 깨뜨리더니, 2019년에는 60%선 마저 무너뜨리고 하락세를 보였다.

서울 25개 자치구 중 전세가율이 가장 낮은 곳은 용산구(50.7%)였다. 그 뒤로 Δ노원구(51.4%) Δ송파구(52.8%) Δ강남구(52.8%) Δ영등포구(53.5%) 등이 이었다. 전세가율이 높은 순서로는 Δ종로구(64.7%) Δ구로구(64.4%) Δ관악구(63.7%) Δ중랑구(63.5%) Δ성북구(63.3%) 등이다.

전세가율은 매매가격 대비 전셋값의 비율이다. 시장의 기대심리를 반영하는 지표로 본다. 이를 두고 일각에서는 주택가격 상승 심리가 여전히 높다고 판단하기도 한다.

서울 송파구 부동산중개업소에 전세 매물 안내문이 붙어있다. © News1 김진환 기자

그러나 전문가들은 현 정부 출범 이후 전세가율 하락은 급격한 매매가 상승에 따른 착시효과로 보고 있다.

부동산원의 통계를 보면 정부 출범 초기인 2017년 5월 5억7028만7000원이었던 서울 아파트의 평균매매가격은 지난 10월 11억4065만9000원으로 출범 53개월 만에 2배가량 상승했다. 특히 최근 1년간 서울 아파트의 평균매매가격은 28.12%(2억5039만2000원) 상승했다.

여기에 지난해 시행한 임대차3법 개정안에 포함된 계약갱신청구권이 결정적인 영향을 미쳤다. 정부와 더불어민주당은 지난해 국회에서 계약갱신청구권을 통과시키면서 전세보증금 상승한도를 1회에 한해 기존 계약의 5%로 제한했다.

문제는 내년 전세시장이다. 통상 전세보증금이 매매가격을 기준으로 설정돼온 만큼 갱신청구권마저 소멸하는 내년부터는 많게는 2배가량 상승한 전세보증금을 요구하는 집주인들이 생길 것으로 전망된다.

집주인으로서도 전세보증금을 큰 폭으로 상승할 이유는 충분하다. 갱신청구권 때문에 부당하게 2년간 재산권을 침해당했다고 여기는 데다, 종합부동산세 등 과세 부담이 커졌고, 대출 규제로 목돈의 마련도 여의치 않아졌기 때문이다.

여기에 3기 신도시 입주 대기 물량과 집값 상승의 근본 원인인 공급 부족 등 시장의 상황까지 더해져 전세의 월세화가 가속되고, 그나마 있는 전세 매물조차 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된다.

익명을 요구한 전문가는 "최근까지 집값 상승세에도 불구하고 전세시장이 비교적 영향을 덜 받은 이유는 갱신청구권을 통해 억지로 상승을 제한하고 있었기 때문"이라며 "고삐가 풀리는 내년부터는 전세대란을 넘어 전세지옥이 펼쳐질 수 있다"고 말했다.

maverick@news1.kr