정부가 깔아준 오피스텔 고분양가 투기판, 전국이 '제2의 대장동 특혜'

아파트는 분양가 상한제, 전매제한 규제로 공급 급감
정부, 공급 확대 명분 오피스텔 도시형 주택은 고분양가 투기 조장,
서민 주택 공급위한 도시형 주택이 아파트보다 2억 비싸

대장동 개발 특혜 논란으로 수사를 받고 있는 화천대유자산관리가 지난 달 판교대장지구에서 판교SK뷰테라스’ 292가구의 분양을 완료했다. 9만2491건의 청약이 접수돼 평균 316.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 일부 미계약분 재청약에는 4만명이 몰렸다.

분양업계에서는 화천대유가 292가구 분양에서만 최소 1000억원 이상의 수익을 거둔 것으로 추산하고 있다. 일부에서는 건축비가 싼 4층 이하의 저층 주택이어서 수익 1500억원에 이른다고 추산한다. 도시형 생활 주택으로 분양, 분양가 상한제 적용을 받지 않았기 때문에 고분양가로 거둔 ‘대박’ 수익이다. 분양가는 3.3㎡당 3440만원로 성남시 역대 최고가이다. 전용면적 75㎡의 분양가는 10억~11억원대였고, 84㎡는 11억~13억원대였다. 도시형 생활 주택은 서민 주택 공급확대를 위해 도입된 제도인데, 오히려 고분양가 책정 수단으로 전락, 화천대유에는 일확천금의 기회를 주고 서민들은 너무 비싸 청약조차 하기 어렵다.

경기도의 오피스텔, 오피스텔은 아파트보다 생활편의시설, 녹지 등 주거여건이 좋지 않지만, 분양가 상한제 등 규제를 받지 않아 오히려 아파트보다 턱없이 분양가가 비싼 경우가 많다. 정부가 각종 규제로 아파트 공급이 급감하자 공급 확대 명목으로 오피스텔 규제를 완화하고 있다. /뉴시스

정부가 재개발, 재건축 등 일반 아파트는 분양가 상한제, 전매제한, 청약가점제 등 각종 규제를 가하면서도 도시형 생할주택, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 공급확대를 명분으로 고분양가와 투기판을 조장하고 있다. 정부 규제로 일반 아파트 공급이 급감, 아파트 가격이 급등하면서 오피스텔, 도시형 생활주택은 대체수요로 청약시장이 과열되고 있다. 부동산 업체들이 터무니 없이 높은 분양가를 책정, 폭리를 취하고 있으며 분양권 전매허용으로 ‘돈 놓고 돈 먹기식’ 투기판이 벌어지고 있다. 정부가 깔아준 ‘제2의 대장동 특혜’와 투기판이 전국 곳곳에서 벌어지고 있다.

◇서민주거 안정위해 도입한 도시형 생활주택 고분양가 책정 수단으로 악용

도시형 생활주택은 2009년 도입된 제도로, 당시 정부는 1인~2인 가구, 서민의 주거안정을 위해서 기존의 주택 건설기준, 부대시설 설치 기준을 완화하거나 배제했다. 저렴하고 신속한 주택 공급을 위해서였다. 청약통장이 없어도 청약가능하고 분양가 상한제도 적용받지 않는다.

하지만 같은 단지내에서 같은 평형도 아파트가 도시형생활주택 분양가보다 2억~3억원이 더 싼 사례도 있다. 강남의 경우, 도시형생활주택의 평당 분양가가 8000만원까지 치솟았다. 서민주택 공급수단이던 도시형 생활주택이 정부의 방치 속에 고분양가 책정, 돈벌이 수단으로 전락한 것이다.

오피스텔도 상황은 크게 다르지 않다. 최근 신청을 받은 과천의 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔 청약에 12만4426명이 몰렸다. 평균 청약경쟁률은 1398대1이나 됐다. 이 오피스텔은 모두 전용 84㎡로 가장 낮은 분양가가 15억4200만원이다. 전용 84㎡ 일반 물량은 총 79실, 테라스와 펜트하우스는 각각 2실, 8실이 공급됐다. 펜트하우스 분양가는 최고 22억원이다. 지난해 과천에서 분양된 아파트에 비해 가격이 2배이상 높다.

최근 분양되는 오피스텔이 대부분 99실 이하이다. 99실이하면 전매 제한 규제를 적용받지 않기 때문이다. 오피스텔은 아파트와 비교, 녹지 주차장 확보 등 생활여건이 크게 떨어지는 등 건설비가 적게 들지만 분양가 규제를 받지 않기 때문에 아파트보다 더 비싼 분양가 책정이 가능했다.

고분양가에도 높은 청약경쟁률을 기록하는 것은 정부가 조장한 투기판 덕택이다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 100실 미만이면 전매제한 규제도 받지 않는다. 오피스텔 분양현장에는 분양권 웃돈거래를 중개하는 떴다방까지 등장했다. 건설사들은 분양가 제한을 받지 않는 생활형 숙박시설 분양에도 앞다퉈 뛰어들고 있다.

"정부가 깔아준 오피스텔 고분양가 투기판, 전국이 ‘제2의 대장동 특혜’ "

◇수백대1 청약경쟁률은 1인당 3건까지 청약 허용한 결과

오피스텔, 도시형 생활주택이 고분양가에도 청약경쟁률이 수백대1, 수천대1로 치솟는 것은 청약자격 제한이 없기 때문이다. 판교SK뷰테라스의 경우, 각 군별 300만원의 청약 신청금으로 각 군별 1건씩 접수가 가능해 1인 3건 청약이 가능하다. 4인 가족이면 12건까지 청약이 가능하다. 청약가점제가 적용되는 아파트는 1인 1건에다 청약통장이 있어야 하는 등 엄격한 청약 자격이 있다. 오피스텔이나 도시형생활주택의 청약경쟁률은 아파트와는 의미가 전혀 다르다. 전문적인 투기세력이 개입하면 얼마든지 청약경쟁률을 높일 수 있는 구조이다. 실요자들을 착시에 빠뜨릴 수 있다.

◇정부 아파트 규제강화, 투기판 오피스텔 도생은 규제 추가 완화

그런데도 정부는 아파트 규제를 강화하면서도 투기판으로 변질되고 있는 오피스텔과 도시형 생활주택의 규제는 대폭 풀고있다. 정부는 지난 9월 도시형생활주택 중 원룸형에 한해 허용 면적을 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대하고 방을 최대 2개에서 4개까지 늘릴 수 있도록 했다. 주거용 오피스텔은 기존 85㎡ 이하에서만 허용되던 바닥난방 설치를 전용면적 120㎡까지 확대했다. 한마디로 일반 아파트처럼 포장해서 비싸게 분양하라는 의미이다.

일반아파트에 관한 과도한 규제로 공급이 줄자, 오피스텔 도시형 생활 주택의 공급을 확대하는 꼼수를 쓰는 것이다. 기형적 주택 공급 정책의 피해자는 실수요자이다. 생활 여건을 제대로 갖추지 못한 오피스텔과 도시형 생활주택이 아파트보다 더 비싼 가격에 분양받아야 한다. 주택 시장이 얼어 붙을 경우, 오피스텔 등은 가격이 급락할 가능성도 있다. 투기판, 고분양가를 통한 오피스텔, 도시형생활주택 공급 확대는 현 정부 주택 정책의 실패를 극명하게 보여준다.