'11·19 대책' 1년..전셋값 못 잡고 세입자만 잡았다

전국 아파트 전셋값 10.25% 올라
직전 1년 상승률 5%의 2배 달해
새 임대차법·대출 규제로 혼란
전문가 "근본적 정책변화 시급"

서울 송파구 부동산중개업소에 전세 매물 안내문이 붙어있다. 뉴스1

정부가 무주택 서민을 위해 전세가격을 잡겠다고 지난해 11·19대책을 내놓은 지 꼬박 1년이 지났지만 되레 매물이 사라지고 전셋값이 급등하는 부작용이 확산하고 있다. 전세대책이 의도한 정책 효과를 내지 못한 게 확인된 만큼 보다 근본적인 대안을 마련해야 한다는 지적이 나온다.

18일 한국부동산원에 따르면, 지난해 11월부터 올해 10월까지 전국의 아파트 전셋값은 10.25% 올랐다. 11·19대책 발표 직전 1년(2019년 11월∼2020년 10월) 상승률 5.02%의 2배가 넘는 수치다.

전세난이 심각한 수도권의 경우 지난해 5월 0.22%였던 아파트 전셋값 상승률이 새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행을 계기로 급등하면서 12월에는 1.33%로 치솟았다. 올해 2월 3기 신도시 공급계획 등이 포함된 2·4대책이 발표되면서 상승세가 둔화했다가 6월 서울시장 보궐선거를 계기로 다시 급등한 뒤 좀처럼 진정되지 않고 있다.

전셋값이 계속 강세를 보이는 것은 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 임대차법이 개정되면서 계약갱신권을 활용해 2년 더 전셋집에 머무르는 세입자가 늘어나면서 시중의 전세 매물은 크게 줄었다. 또 다주택자 규제 강화 방침에 늘어난 보유세를 충당하기 위해 전세를 월세로 전환한다거나, 실거주 요건을 채우려고 전세로 내놨던 집에 직접 들어가는 집주인이 늘면서 세입자가 갈 곳은 더욱 찾기 어려워졌다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만501건으로, 새 임대차법이 시행된 지난해 7월30일(3만8427건)에 비해 20.6% 감소했다. 최근에는 금융당국의 대출 규제까지 맞물리면서 전세 거래가 계속 줄어들고 있다.

정부는 지난해 11·19대책에서 공공임대 건설을 늘리고, 기존 주택을 매입해 전세를 주거나 호텔과 오피스텔 등 비주택을 활용하는 방안 등을 포함해 내년까지 11만4000가구의 전세를 신규로 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 전문가들은 예정된 물량을 쏟아내더라도 정부 부동산 대책의 근본적인 정책 변화 없이는 전세난이 해소되기 어렵다고 강조했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차법 시행 2년이 지난 내년 8월부터는 대부분 갱신계약이 종료되고 신규 계약이 진행되기 때문에 전셋값이 다시 급등할 여지가 있다”면서 “결국 임대차법이나 대출 규제 등을 풀지 않는 한 전세난이 완전히 해소되긴 어려울 것”이라고 말했다.

박세준 기자 3jun@segye.com