"투자수요 1~3억 이하 서민 아파트 노린다"..취득세 양도세 중과 배제 틈새 노려

3억원 이하 아파트 이달 신고 100건 중 83건꼴
1억원 이하 비율도 올해 월간 최고
대출 세금규제 '풍선효과'로
법인·다주택자 매수 많아

경기도 남양주시 한 중개업소 모습. 본 기사와 관련 없음. [매경DB]

정부 정책에 주택 거래가 위축되고 있지만, 비교적 저렴한 3억원 이하 주택에 매수세가 쏠리고 있다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계에 따르면, 이달 1~9일 등록된 전국 아파트 매매 계약 건수는 1500건으로, 이 중 매매 가격 3억원 이하가 83.3%(1250건)에 달했다. 전국 3억원 이하 아파트 매수 비율은 올해 들어 지난달까지 월 50∼60%대 수준이었다. 하지만, 이달 들어 80%대를 돌파했다.

거래 등록 신고 기한(30일)이 20일가량 남은 것을 감안할 때 3억원 이하 주택 매매 건수는 더욱 늘어날 전망이다. 금융당국의 가계부채 총량 규제 방침에 따라 시중은행에서 본격적으로 대출을 축소·중단하거나 대출 금리를 인상하면서 전반적인 거래 감소가 예상되나, 중저가 아파트에 대한 수요는 갈수록 커지고 있기 때문이다.

내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 대출자에 대해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 것을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안도 발표됐다.

이달 전국적으로 실거래가 1억원 아래인 초저가 아파트의 매수 비율(34.1%)도 올해 들어 월간 최고치를 기록 중이다.

1억원 이하의 아파트 매수 비율이 지난달 1%대로 올라선 서울(1.4%)의 경우 이달 4.2%를 기록해 지난달의 3배로 상승했다.

실거래가 1억원 이하의 저가 아파트는 대부분 입지여건이 좋지 않거나 노후돼 그동안 투자자·실수요자들에게 찬밥으로 여겨졌다. 하지만, 정부 규제 그물망을 점점 조이면서 주택 매수가 힘들어지고, 지난해 7월에 발표된 7·10 대책에서 공시가격 1억원 이하의 주택이 취득세 중과에서 배제된 것을 기점으로 투자수요 중심의 매수가 급증하기 시작했다.

정부는 당시 다주택자와 법인의 주택 취득세를 기존 1∼3%에서 최대 12%로 높이기로 했지만, 공시가격 1억원 이하 주택은 투기 대상이 될 가능성이 작다는 이유로 중과 대상에서 배제하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 유지했다.

정부 규제의 빈틈을 이용한 투기는 법인뿐만 아니라 다주택자도 마찬가지다. 7·10대책을 통해 조정대상지역에서 다주택자의 양도소득세율을 20∼30%포인트 올렸으나, 지방 중소도시와 경기·세종의 읍·면, 광역시의 군 지역의 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 주택 수에서 배제했다.

다주택자 양도세 중과를 피할 수 있는 비조정대상지역이나 지방 중소 도시의 공시가격 3억원 이하 아파트에 매수세가 집중되는 이유도 이때문이다.

이달 실거래가 1억∼3억원의 아파트 매수 비율은 부산(65.8%), 대구(66.7%), 경남(60.9%), 대전(59.3%), 제주(58.8%), 충남(56.8%)에서 올해들어 이미 월간 최고치에 경신했다.

매수세가 몰리자 3억원 이하의 저가 아파트값도 오름세를 보이고 있다. 일례로 부산시 기장군 정관읍 모전리 '동일스위트3차' 전용 75㎡는 작년 6월 2억원에 팔렸지만, 올해 9월 말 3억500만원으로 처음 3억원을 넘겨 매매됐다. 지난달 8일에는 같은 층이 3억1000만원까지 올라 매매 계약이 체결됐으나, 여전히 이 아파트 해당 면적은 공시가격이 3억원 이하로 다주택자의 양도세 중과 규제를 받지 않았다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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