분상제 '고무줄 기준' 손질.. 지자체 재량권 줄인다 [분상제 매뉴얼 손본다]

기본형건축비 등 심사항목 구체화
민간택지는 개발입지 특성 반영
둔촌주공 등 대어 분양가 오를 듯

지방자치단체마다 제각각인 분양가상한제 기본형 건축비와 가산비 등 심사항목이 구체화돼 지자체의 재량권이 대폭 축소된다.

또 서울 분양시장 중 최대어로 꼽히는 둔촌주공 등 대형이면서 교통과 입지가 좋은 단지는 택지비 감정평가액 상승이 예상돼 분양가 인상으로 이어질 가능성이 커졌다.

국토교통부는 이런 내용을 포함한 '분양가상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련, 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

우선 분상제 심사 매뉴얼은 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등 세부항목별 합리적 심사기준이 제시됐다. 분양가상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다. 지자체별로 심사기준은 제각각이었다. 택지비 중 공공택지의 경우 면적 과다반영 방지를 위해 상가·임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영해야 한다. 택지비와 이자조달비용도 산정토록 했다.

민간 택지는 개발 입지의 특성이 반영된다. 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 지적에 따라 용도지역, 이용상황, 교통여건 등 주변환경으로 표준지 선정기준 및 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.

일례로 1만2032가구의 분양물량에 교통 등 주변 입지가 좋아 서울 분양시장 최대어로 꼽히는 둔촌주공의 경우 택지비 상승이 예상되면서 분양가 인상으로 이어질 가능성이 커졌다. 기본형 건축비는 지자체 별도 고시 없이 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼을 구체화하고 행정 지도할 계획이다. 현재는 지역 특성을 감안해 시군구에서 별도 고시를 통해 ±5% 조정할 수 있다.

지자체마다 조정 기준이 제각각인 가산비 항목은 인정, 불인정, 조정 등 3가지 유형으로 분류하고 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 준수토록 했다.

권장 조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%다. 지역과 사업지별 여건 차이를 고려해 심의에서 ±10% 조정할 수 있다. 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준도 구체화했다.