분상제 손질에 민간 사전청약 시동..민간 공급 촉진 통할까

[문재인 정부 부동산대책]분양가상한제 심사 매뉴얼 개정안 배포
민간 사전청약 내년 3월까지 1만8천호

서울 남산에서 바라본 중구, 성동구 아파트 일대. 연합뉴스

국토교통부가 민간 공급주체들의 요청을 받아들여 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정했다. 내년 상반기까지 민간 분양이 가능한 사전청약 입지도 공개됐다. 민간 공급 확대 정책이 시장에 미칠 영향이 주목된다.

8일 국토교통부는 분양가상한제(분상제) 심사 매뉴얼을 개정해 이날 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다고 밝혔다. 이번 개정은 민간 공급주체들이 지자체 마다 상이한 분상제 심사 방식 등의 개선을 요청한 데 따른 것이다. 국토부는 서울시 등 지자체에서도 택지비에 실질적인 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청한 바 있다고 밝혔다.

주요 개정사항은 택지비의 경우 사업주체가 지출한 비용을 임의로 삭감하는 일이 없도록 했다. 민간택지는 개별입지 특성을 고려한 택지비 산정과 택지 조성에 사용되는 실비용이 충분히 반영되도록 매뉴얼을 개정했다. 기본형건축비도 지자체가 임의로 삭감할 수 없도록 하는 규정을 매뉴얼에 구체화했다. 그밖에 분양가 결정 과정에 영향을 미치는 세부적인 사항들에 대한 기준을 명확히 하는 등 분상제 심사의 예측 가능성을 높이는 내용들이 포함됐다.

수요자 입장에서 가장 관심이 쏠리는 분양가 인상 여부에 대해 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “전반적으로 제도 개선을 통해 분양가 상승이 예상된다”며 “특히 원가에 산입될 가능성이 열린 여러 항목들에 대한 규정을 분명히 해둘 필요가 있다”고 말했다. 국토부 주택정책과 관계자는 “개선사항마다 분양가 인상 요인과 인하 요인이 두루 있어 일률적으로 분양가 수준을 이야기하기는 어렵다”며 “사업계획을 수립할 때 중요한 예측 가능성을 높이는 측면에서는 민간 공급을 촉진하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

이번 제도 개선은 일정 부분 분양가 인상 요인이 있더라도 민간 공급을 촉진하는 게 시장 전반의 안정을 위해 불가피하다는 판단이 깔린 것으로 보인다. 최근 시장에서는 연초 민간 분양 계획 대비 실제 공급된 물량이 적은 ‘분양가뭄’ 현상에 대한 우려가 나온 바 있다.

국토부는 또 민간 사전청약을 위한 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 새로 제정했다고 밝혔다. 더불어 내년 상반기까지 실시될 민간 사전청약에 대한 계획도 공개됐다. 우선 내년 3월까지 오산 세교, 인천 검단, 파주 운정3, 화성 동탄2, 의왕 고천, 평택 고덕 등 수도권과 김해 진례, 부산 장안 등 지방권에서 최대 1만8천호 물량의 민간 분양 사전청약이 실시될 예정이다. 국토부는 이달 안에 ‘사전당첨자 모집공고’를 내고 사전청약을 실시하는 곳도 나올 것이라고 보고 있다. 또한 연내 ‘사전청약 조건부 택지’ 매각을 통해 인천 계양, 남양주 진접2, 성남 금토, 성남 복정1, 수원 당수, 고양 장항 등에서도 내년 상반기 내 1만호 물량이 민간 사전청약으로 공급된다. 국토부가 공개한 민간 사전청약 ‘공급 시간표’에 따르면, 2024년 상반기까지 7만5천호의 민간 사전청약 물량이 풀린다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공급주체들의 공급 의지를 꺾었던 부분들을 현실화한 부분은 분양가가 다소 상승하더라도 수요자들의 공급 체감 측면에서 긍정적인 효과가 있을 것”이라며 “수요자들이 원하는 공급이냐가 여전히 중요한 대목인데, 그런 측면에서 공공분양 사전청약 보다 민간 사전청약이 공급 체감을 높이는 데 도움이 될 것으로 본다”고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr