'분상제 수정' 분양가 오른다.."둔촌주공, 평당 3700만원 돌파?"

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 강동구 옛 둔촌주공아파트단지에서 재건축 공사가 한창이다. 지난 9일 정비업계에 따르면 전날 서울 강남구 대치동의 한 빌딩에서 열린 둔촌주공 조합 임시총회에서 기존 조합 집행부 전원이 해임됐다. 이번 총회는 둔촌주공 조합원모임이 발의했다. 이들은 조합 집행부의 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 2978만원) 수용 등에 반발해 조합 해임총회를 추진했다. 해임을 이끈 둔촌주공 조합원모임(비상대책위원회)은 기존 분양가를 올리는 한편 연내 선분양을 목표로 하고 있다.2020.8.10/뉴스1

지방자치단체의 자의적 판단을 배제하는 분양가상한제 개선안이 발표되면서 서울 분양시장도 숨통이 트일 전망이다. 현재 분양가격만 나오면 바로 공급에 돌입할 수 있는 서울 아파트는 총 5만2000여 가구에 달한다.

전문가들은 이번 개선안이 중구난방으로 책정되는 분양가 산정방식을 통일하는 데는 효과적일 것으로 봤다. 다만 학군, 조망권 등의 가치와 조합운영비 같은 실질 사업비용을 반영하는 데는 한계가 있다고 평가했다.

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분양가만 결정되면 서울 5만2000가구 분양 돌입

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국토교통부는 8일 '분양가상한제 심사매뉴얼'을 발표하고 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 밝혔다. 분양가상한제 적용 아파트 분양가를 책정할 때 시군구 등 지방자치단체가 마음대로 가격을 깎을 수 없도록 한 게 골자다.

개선안에 따르면 앞으로 지자체는 별도 고시 없이는 국토부가 책정한 기본형 건축비를 임의조정할 수 없고 가산비 조정시에도 권장 조정률을 따라야 해 분양가격 '후려치기'가 어려워진다. 택지비 역시 단지규모, 교통여건, 용적률 등 개별단지 특성을 반영해 책정하기로 했다.

그간 분양가상한제가 적용되는 서울·수도권에서는 여론을 의식한 지자체가 분양가심의위원회를 통해 신규 아파트 분양가격을 임의로 조정한다는 지적이 잇따랐다. 분양가가 낮아질수록 추가분담금이 높아지는 재건축·재개발 조합은 분양을 미루면서 서울에서만 31개 단지, 5만2379가구가 분양 대기 중이다.

둔촌주공, 신반포15차 등 이미 착공에 들어갔지만 분양을 못한 곳이 7개 단지, 나머지 24개 단지는 철거 절차에 착수한 상태다. 이들 단지는 분양가격만 결정되면 곧바로 분양할 수 있다. 이에 따라 이번 분양가상한제 개선으로 서울 분양시장에 숨통이 트일 것이라는 기대가 높다.

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"산정 방식 통일" 긍정적이지만 분양가 크게 오르진 않을 것

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전문가들은 이번 개선안에 대해 지자체의 자의적 판단이 줄면서 분양가 산정 방식 자체가 통일된 점에 대해 긍정적으로 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 "민간택지에서 보다 현실성 있는 분양가산정기준이 제시됐다"며 "택지비에서 개별 입지특성을 고려하도록 한게 무엇보다 중요하며 이렇게 된다면 민간택지에서 주택공급을 촉진하는 요인으로 작용할 수 있다"고 평가했다.

오학우 하나감정평가법인 본부장은 "분양가 산정방식을 통일하는 데 주안점을 둔 것 같다"며 "이 제도가 정착된다면 지자체 별로 널뛰기 했던 분양가가 앞으로는 일정 비율 안에서 변화하게 될 것으로 보인다"고 말했다.

다만 조합원들을 만족시키는 수준의 분양가 상승이 이뤄지기엔 한계가 있어 서울 분양이 기대처럼 쏟아지기는 어려울 것이란 전망이 많다.

우 본부장은 "정비사업 조합에서 기대하는 것은 분양가를 상승시킬 요인인데 이번 개선안이 분양가 상승을 직접적으로 의도한 것 같지는 않다"고 말했다. 서진형 경인여대 교수는 "HUG 분양보증제도와 지자체 분양가상한제의 일원화가 필요한 데 빠져 있다"며 "또 서울 재건축 같은 경우 재건축초과이익환수제 역시 공급을 막는 요인이어서 분양가상한제 개선 만으로 해결하기에는 한계가 있다"고 지적했다.

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둔촌주공, 분양가 오를 듯‥3.3㎡ 당 3700만원 넘으면 대출 불가

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이번 개선안으로 시장의 관심은 '둔촌주공' 분양가에 집중되고 있다. 1만2032가구로 재건축 되는 이 단지는 HUG가 산정한 적정 분양가와 조합이 원하는 분양가 간의 간극이 커 분양이 미뤄졌다. HUG는 3.3㎡ 당 2900만원을 제시했으나 조합원들은 4000만원이 적당하다고 주장하고 있다.

조합은 분양가상한제 개선안 내용을 보고 분양가 심사 일정에 돌입할지를 결정하겠다고 밝혀왔다. 이번 제도 개선과 그동안 공시지가 상승을 감안하면 분양가가 HUG 제시가격보다 올라갈 것은 확실시된다. 다만 분양가격이 3.3㎡ 당 3700만원을 넘으면 전용 59㎡ 분양가가 9억원을 초과하게 돼 특별공급이 사라지고 중도금 대출 또한 불가능해진다. 현금부자들만 청약할 수 있게 되는 셈이어서 논란이 예상된다.

둔촌주공 조합 관계자는 "택지비 산정 시 특수성을 고려하고 가산비도 지역에 따라 10% 내에서 조정가능해졌다는 점에서 긍정적"이라며 "깜깜이 산정을 벗어나 HUG 분양가보다는 높아지지 않을까 생각한다"고 예상했다.

서 교수는 "건축비를 지자체가 임의로 조정하지 못하도록 했기 때문에 최소 기존 분양가보다는 상승할 것"이라면서도 "조합운영비 등 실질적인 사업 비용이 반영되지 않기에 사업주체가 직접 부담해야 하는 문제들이 있다"고 설명했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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