분상제 개편효과 의견분분.."주택공급 확대" vs "분양가만 인상"

건설업계 "민간주택 공급 저해요인 개선"..정부, 6천호 공급 확대 기대

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 분양가상한제 개선에 나서면서 시장에 어떠한 영향을 끼칠지 관심이 쏠리고 있다.

분양가 심사 기준이 구체화된 만큼 분양가 심사의 예측가능성이 커지면서 주택공급이 촉진될 수 있다는 기대가 나온다. 반면 공급효과는 크지 않고 분양가격만 높일 것이라는 반론도 있다.

8일 국토교통부에 따르면 정부는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해 '분양가상한제 심사 매뉴얼' 및 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련했다. 분양가격은 통상 ▲택지비 ▲기본형건축비 ▲건축비 가산비용 등으로 구성된다.

서울시내 아파트 [뉴시스]

하지만 지자체별로 분양가를 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식 등 규정이 상이하다보니 건설사와 지자체간 분쟁이 끊이지 않았다. 정부는 택지비, 기본형건축비, 가산비 등의 산정 기준을 구체화함으로써 건설사들이 주택공급에 더욱 나설 수 있도록 했다.

먼저 정부는 분양가격의 70% 이상을 차지하는 택지비 산정 방식을 구체화한다. 통상 토지 감정평가는 공시지가기준법을 활용한다. 그동안 공공택지의 경우 택지비 산정시 공동주택 외 상가와 임대 등의 면적이 포함되면서 과다반영됐다. 이제는 상가 및 임대 면적은 제외된다.

민간택지 감정평가 방식도 변경된다. 서울에는 비교 표준지가 적다보니 감정평가 시 개별입지의 특성 반영이 어려웠다. 이에 주변환경 등이 유사한 비교표준지가 선정될 수 있도록 표준지 선정기준과 입지, 특성차이 등을 구체화한다.

기본형 건축비 항목도 개선했다. 일부 지자체가 심의 시 임의 삭감사례가 발생하지 않도록 지자체 별도 고시가 없이는 기본형 건축비를 조정하지 못하도록 했다. 지자체별 기준이 달랐던 가산비 역시 심사항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시하기로 했다.

정부는 분양가상한제 제도 개선으로 민간주택 공급이 활성화될 것으로 기대하고 있다. 서울의 경우 주택공급이 사실상 재개발, 재건축 등 정비사업 중심으로 이뤄지고 있다. 분양가가 높을수록 토지 소유자, 조합 등 정비사업 시행자는 더 큰 분양수익을 거두게 되면서 사업성도 개선된다.

실제로 서울 송파 잠실진주, 서초 신반포15차, 강남 청담르엘 등 주요 단지들이 분양가상한제로 인해 수익성이 떨어진다며 분양을 늦추고 있다. 정부는 이번 제도 개선 등에 따라 오는 2024년 상반기까지 당초 계획인 10만1천호에서 10만7천호로 6천호 가량을 늘릴 수 있게 됐다고 평가하고 있다.

주택건설업계 역시 환영의 입장을 내비쳤다. 한국주택협회와 대한주택건설협회는 이날 공동입장문을 내고 "그동안 각 지자체마다 근거 없이 분양가를 임의삭감 하는 등 불합리한 관행으로 인한 민간주택 공급 저해요인이 상당히 개선될 것"이라고 평가했다.

하지만 서울과 수도권 등 주요 지역의 아파트 분양가 상승으로 이어질 가능성도 커지고 있다. 올해 택지비 산정 기준이 되는 공시지가 역시 대폭으로 인상된 상태다. 올해 전국 표준지 공시지가 상승률은 10.4%로, 2007년(12.4%) 이후 14년 만에 가장 높은 수준을 나타냈다.

여기에 이미 국토부는 지난 9월 노무비, 건설자재 등을 고려해 기본형 건축비에서 전년 대비 3.42% 인상했다. 지자체가 가까스로 분양가를 규제해왔는데, 이제는 분양가 인상을 막을 수 없게 되면서 분양가상한제 합리화 방안이 자칫 집값 상승의 뇌관이 될 수 있다는 지적이 나온다.

/이영웅 기자(hero@inews24.com)

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