[똑똑한 부동산] '임대주택 안 지어도 된다' 날개 단 리모델링 사업

부동산 전문 김예림 변호사
안전진단 규제·초과 이익 환수제에 '재건축→리모델링' 선회 늘어
서울시, 리모델링 단지엔 임대주택 공급 의무 면제

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 리모델링을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 노후도가 심각하지만 용적률이 높아 재건축이 어려운 1기 신도시에선 리모델링 열풍이 불고 있다. 여기에 대형 건설사들까지 리모델링 사업에 적극 뛰어들면서 리모델링은 그 제도가 도입된 이래 최고의 전성기를 맞고 있는 듯하다.

수평증축 리모델링을 진행하고 있는 서울 강남구 개포동 우성9차아파트.

리모델링은 낡은 집을 완전히 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 기존 아파트의 뼈대는 그대로 두고 그 위에 살을 붙여 새로 집을 짓는다. 말 그대로 ‘고쳐 짓는 것’에 가깝다. 그러나 단순히 고쳐 짓는 것을 넘어 가구 수와 가구당 면적을 늘리고 지하주차장과 커뮤니티 시설을 보강하는 등 주거환경을 크게 개선할 수 있다.

다만 한계도 있다. 리모델링으로 늘어나는 가구 수는 기존 가구 수의 15% 이내로만 늘릴 수 있다. 리도델링을 하기에도 용적률도 높은 단지들은 조합원이 리모델링을 위해 부담해야 하는 사업비도 커진다. 과거 리모델링이 재건축에 비해 홀대받은 건 이런 이유에서다.

최근엔 사정이 달라졌다. 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 이젠 재건축은 시작조차 녹록지 않아졌다. 여기에 재건축 초과이익환수제(재건축 전후 집값을 비교해 그 상승 폭의 일부를 재건축 부담금으로 징수하는 제도)까지 부활하면서 조합원 부담이 크게 늘었다.

이런 사정 때문에 집값 상승기에 하루라도 빨리 새 아파트를 짓는 것이 이득이라는 판단하고 리모델링으로 발길을 돌리는 단지가 늘어났다. 리모델링은 재건축과 달리 조합이 설립되면 행위허가 단계를 거쳐 곧바로 착공에 들어갈 수 있기 때문이다. 인허가 절차가 간소하기 때문에 사업기간이 재건축의 절반가량에 불과하다.

이처럼 리모델링이 과열되는 양상을 띠자 올 초 서울시는 리모델링 규제방안을 내놓았다. 리모델링에도 임대주택을 의무 공급하도록 하겠다는 대표적이었다. 사업으로 늘어나는 가구 수가 많지 않은 리모델링에서 임대주택을 의무 공급하면 일반 분양 물량은 더 줄어든다. 분양 수익이 줄어들면 조합원 부담은 더 불어난다. ‘사업하지 말라는 얘기’냐는 원성이 나왔다.

이번 주 서울시는 리모델링 활성화 방안을 새롭게 발표하면서 임대주택 의무 공급 제도를 폐기했다. 서울시가 이번에 발표한 리모델링 활성화 방안에 따르면 용적률 인센티브 기준이 구체화됐다. 리모델링 단지도 사업비를 지원받을 수 있는 길도 열렸다. 당분간은 리모델링의 인기가 이어질 수밖에 없을 것으로 본다.

김예림 변호사

박종화 (bell@edaily.co.kr)