[카운트머니] "부동산 시장 변곡점, 이미 왔다" [이광수 미래에셋증권 수석 연구위원]

부동산 가격 하락 시기 임박...
'직접 살 집'만이 변곡점 버틸 수 있다
■ 한국 주택시장 수요, 지속적 감소세
■ 매도 물량 하락세도 한계점 도달
■ 가격 변화의 시기...투자 목적 거래 '위험'
■ 지역별 거래량 통한 분석 필요

Q. 최근 집값 하락을 걱정하시는 분들이 많은데, 어떻게 대처해야 할까요?

2000년대 초반부터 중반까지 집값이 오르다 보니까 무리하게 대출을 받아 중저가 아파트를 구입하는 분들이 많았습니다. 그런데 이후 금리가 오르고 집값이 빠지다 보니까 '하우스푸어'가 대량 발생했는데요.

사실 지나고 생각해 보면 그때 집을 팔면 안 됐습니다. 그래서 지금도 버티라는 말씀을 드리고 싶은데, 본인이 그 집에 직접 거주해야 견딜 수 있습니다. 그래야 어려운 상황이 왔을 때 그 시기를 잘 헤쳐나갈 수 있거든요. 이에 계획을 잘 세워서 그 집에 거주하려고 노력해 보라는 말씀을 드리고 싶습니다.

Q. 집값이 다시 올라갈 가능성은 없나요?

먼저 시장 흐름을 파악하는 게 중요할 것 같습니다. 한국 주택시장 수요는 호흡을 길게 보면 지속적으로 감소세를 보이고 있습니다. 집값이 올랐기 때문에 그걸 감당할 만한 수요층이 적고, 금리가 인상되고 있고, 정부가 공급 물량을 늘리는 등 다양한 신호가 나오고 있거든요. 그래서 무주택자들도 청약을 받거나 집을 살 수 있다는 기대감이 높아지고 있어 앞으로 구조적으로 주택 수요가 감소할 것이라고 보고 있습니다.

또 최근 미분양 아파트가 조금씩 생기는 것도 중요한 변화입니다. 이전에는 가격을 아무리 높여도 날개 돋친 듯 팔려나갔는데, 미분양이 나오는 건 사람들이 가격에 대한 고민을 시작했다는 증거거든요. 이것 또한 시장이 변화하고 있다는 신호라고 판단할 수 있습니다.

Q. 부동산 시장 변곡점은 언제쯤일까요?

저는 이미 변곡점이 오고 있다고 생각합니다. 위에서 말씀드린 것처럼 수요는 지속적으로 감소하고 있지만 매도 물량이 여기서 더 줄어들 수 있을지는 의문이거든요. 지금도 한 단지 당 거래 건수가 1~2건에 불과한데, 사실은 한계점에 닿은 게 아닐까 싶습니다. 즉 금리나 정책 등 여러 가지 요인들로 매물이 최악의 상황으로 고정돼 있다고 가정하면, 수요가 감소하면 가격의 변화가 자연스럽게 찾아올 수 있다고 생각합니다.

Q. 지금은 부동산 거래를 하기 좋은 타이밍일까요?

보통 내 집을 마련하면 평균 7~8년을 갖고 있게 됩니다. 그래서 2021년 하반기, 2022년 집값이 크게 중요하지는 않습니다. 멀리 내다봐야죠. 이러한 관점에서 시장을 바라본다면 투자 목적으로 부동산을 구입하기에 적절한 구간은 아닙니다.

그래서 심리적으로 쫓겨 대출을 무리하게 받아 가며 살지도 않을 집을 사지는 않으셨으면 합니다. 집을 무조건 사야 한다면 꼭 거주할 곳을 구하라는 조언을 드리고 싶고요. 또 최근 신도시가 계속 개발되고 있고, 미분양 아파트도 나오고 있는 상황이기 때문에 앞으로 청약 경쟁률이 완화될 가능성이 높습니다. 그래서 청약 시장에도 적극 참여하시길 추천드립니다.

Q. 서울 외 지역의 부동산 흐름은 어떤가요?

지방 일부 지역에서는 높은 분양가 때문에 미분양이 나오기 시작했습니다. 중저가 아파트가 서울보다 많이 오른 곳도 있어 이제 지역을 구분하는 건 의미가 적을 것 같습니다. 앞으로도 지방은 서울과 같은 흐름으로 갈 가능성이 높습니다.

최근에는 법인이 저가 아파트나 주택을 대량 구입하는 일도 많았습니다. 사실 좀 안타까운 현실이죠. 이익을 추구하기 위해 살지 않을 집을 구입하는 건 부동산 시장에 변화를 가져오기 마련이니까요. 이런 관점에서 보면 지방도 안전지대가 아니라고 할 수 있습니다.

Q. 부동산 거래를 앞뒀을 때 가장 주목할 부분은 무엇일까요?

저희가 가장 중요하게 보는 지표는 거래량입니다. 거래량의 증가와 감소에 따라 시장 분위기를 해석할 수 있기 때문인데요. 예를 들어 어떤 지역에서 아파트 가격이 올랐는데 거래량이 떨어지는 건 비정상적인 현상입니다. 그런데 거래량이 많아져 가격이 오르는 건 추세적일 가능성이 높습니다. 그러니 여러분도 관심 있는 지역이 있다면 먼저 거래량을 확인해 보시기를 추천드립니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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