"개발이익 제한" 한목소리 내던 여야.. 공약 열어보니?

[머니S리포트] 같은 현상, 다른 진단.. 부동산 공약 '극과 극' ② - 천문학적 개발이익 집값 영향

[편집자주]진단이 다르니 처방도 다르다. 2022년 제20대 대통령선거를 앞두고 여야 각 후보들은 부동산 가격 폭등 현상에 대해 시급히 해결할 문제라는 점에는 공감하면서도 그 원인을 놓고는 서로 다른 의견을 내고 있다. 여당은 공급 부족보다 부동산 투기에 방점을 둔 반면 야당 측은 수급 불균형과 양도소득세 부담이 집값 급등을 야기했다고 진단하며 ‘자유주의 시장원리’를 강조하고 있다. 한국토지주택공사(LH) 임·직원의 불법 투기나 대장동 개발 의혹을 계기로 개발이익 환수도 주요 공약으로 떠올랐지만 여야는 온도차를 보인다.

2022년 제20대 대선을 앞두고 주택공급 확대가 여야의 주요 공약으로 제기되는 가운데 ‘개발이익 규제’가 뜨거운 이슈로 떠올랐다. /일러스트 임종철·그래픽 김은옥 기자

◆기사 게재 순서

(1) 집값 잡을 수 있는 자가 대통령 돼야 한다
(2) "개발이익 제한" 한목소리 내던 여야… 공약 열어보니?

내년 3월 대선을 앞두고 주택공급 확대가 여야의 주요 공약으로 제기되는 가운데 ‘개발이익 규제’가 뜨거운 이슈다. 지난 3월 터진 한국토지주택공사(LH) 사태에 이어 경기 성남시 대장동 개발 특혜 의혹이 확산되며 나라 전체가 부동산 문제로 시끄럽다. 이들 사건의 공통점은 천문학적 규모의 개발이익이 정부 산하 공공기관에 소속된 개인이나 민간 사업자 등 소수에 독점됐다는 점에서 국민들으로부터 강한 저항감을 일으켰다.

이는 집값 상승 요인으로 작용, 결국 주거안정을 해친다는 이유에서 각 당의 중요 공약으로 인식되고 있다. 특히 이재명 더불어민주당 대선 후보는 이번 선거를 ‘부동산 대선’이라고 강조하며 ‘개발이익 환수’를 핵심 공약으로 내놓았다.

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“개발 부담금 50% 확대”

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이 후보는 지난 10월 27일 부동산 공약을 발표하며 “이번 선거에서 가장 중요한 쟁점은 누가 뭐래도 부동산”이라고 강조했다. 그는 국회 국토교통위원회 소속 진성준 의원(더불어민주당·서울 강서을)이 대표 발의한 ‘도시개발법’ 개정안을 예로 들어 공공이 참여·설립한 법인이 개발사업을 진행하는 경우 민간 사업자의 투자 지분을 50% 미만, 이윤을 총사업비 10% 이내로 제한하는 방안을 주장했다. 현행법은 도시 개발이익이 발생했을 때 공공·민간 사업자의 수익에 제한이 없다.

같은 위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당·경기 김포을)이 대표 발의한 ‘개발이익 환수에 관한 법률’ 개정안도 언급했다. 이 후보는 “개발 부담금을 50%까지 늘리고 개발이익을 균형발전, 주거안정, 낙후지역 개발 등에 사용할 수 있는 법적 근거를 마련해야 한다”고 했다.

이 후보는 경기지사 재임 시절 시행한 ▲외국인·법인의 토지거래허가제 ▲개발이익 환원제 ▲분양가 원가 공개 등을 성공적이라고 평가하며 대선 공약으로 ▲기본주택 ▲기본소득 국토보유세 ▲부동산 백지신탁제 등을 제시했다. 이중 개발이익 환수와 관련 있는 공약은 국토보유세와 백지신탁제다.

국토보유세는 모든 토지에 과세를 강화해 실효 보유세율을 현재 0.17% 수준에서 점진적으로 1.00% 수준까지 올리고 기본소득 재원으로 활용하겠다는 구상이다. 부동산 백지신탁제는 고위공직자가 주택 등 필수 부동산을 제외하고 강제매각이나 위탁하는 제도다. 현행 주식 소유는 미공개정보 이용 등을 방지하기 위해 백지신탁제가 적용되고 있다.

국민의힘 측은 “대장동 게이트 본질과 무관한 부동산 백지신탁 도입을 운운하며 국민 시선을 돌려보려 하니 안쓰러울 지경”이라고 비판했지만 이 후보는 “공직자는 국가의 보호를 받아 퇴직 후에도 세금을 보태 연금을 지급받는다”며 “부동산 (사업을) 해서 돈을 벌겠다면 공직자가 아니라 부동산 개발업을 해야 한다”고 꼬집었다.

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국감서 개발이익 비판한 야당 공약은?

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대장동 게이트를 계기로 올해 국정감사 각 상임위원회에선 국민의힘 의원들도 개발이익 환수에 대해 비판의 목소리를 높였다. 다만 대선 후보가 민주당보다 늦게 확정되며 구체적인 대안은 제시되지 못했다. 지난 11월 5일 윤석열 후보가 최종 대선 후보로 확정된 국민의힘은 각 경선 후보의 입장과 당의 정책을 반영해 실현 가능한 공약으로 재정비할 예정이다.

당내 대선 후보 경선 과정에서 제시된 ‘청년원가주택’의 경우 현재 진행 중인 3기 신도시 등 공공택지에 고밀도로 건설한 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 건설 원가로 공급하고 최초 분양자가 매각을 원할 경우 국가가 환매해 다시 낮은 가격으로 제2의 청년가구에 공급하는 방식이 제시됐지만 개발이익 환수에 대해선 구체적 방안을 내놓지 않았다.

국민의힘 전체적으론 ‘자유주의 시장원리’를 내세운 만큼 상당수의 부동산 공약이 ‘규제 완화’에 집중됨으로써 국감에서 제시된 개발이익 환수와 같은 대안은 없을 것이란 시각이 많다.

정의당은 주택사업 100% 공영개발, 민간 개발이익 50% 환수 의무화 등을 공약으로 내놓았다. 심상정 정의당 대선 후보는 “공공택지 조성 시 공공개발만 허용하겠다”는 공약을 제시했다.

정책 전문가들은 ‘개발이익 환수’라는 어젠다에 여야가 일관성 있는 태도를 보여야 한다고 제언했다. 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “대장동 게이트로 인해 국민이 분노한 지점은 부정부패나 비리를 떠나 개발이익이 이렇게 많이 발생한다는 사실이고 이 같은 사업구조가 결국 국민이 높은 집값을 감당해야 하는 이유”라고 지적했다. 임 교수는 “공공이나 민간 모두 일정 규모 이상의 개발이익이 제한되도록 환수뿐 아니라 차단의 개념도 추가돼야 한다”며 “토지 조성부터 인·허가, 분양까지 공공성이 지속돼야 하고 이를 실현할 수 있는 정책이 바로 양도소득세, 토지임대부”라고 설명했다.

재개발·재건축 등 민간개발에 대해선 “도시의 다양성을 위해 민간개발을 아예 배제할 수는 없다”면서 “공공개발에는 정부 예산을 투입해 자금조달 문제를 해결하고 민간개발 역시 기반시설 투자 측면에서 볼 때 일종의 공공성이 있는데 용적률 상향을 예로 들면 법적 사용이 제한된 공간을 국가 권한으로 특혜를 제공하는 것이어서 특정 개인에게 이익을 돌려주는 방식이어선 안된다”고 덧붙였다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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