"환금성 떨어져 집값 하락기엔 속수무책"

전문가들 오피스텔 과열 경고
年 7만가구 공급과잉 우려에
임대수익률 4%대로 하락
대단지 브랜드로 옥석 투자를

◆ 오피스텔 투자 광풍 ◆

오피스텔 청약·거래 광풍에 대해 시장 전문가들은 아파트 규제에 따른 풍선효과라는 해석과 함께 '묻지마 투자'나 '추격 매수'는 신중해야 한다는 의견을 내놓고 있다. 꾸준히 몰리는 아파트와 비교해 환금성이 떨어지는 데다 부동산 시장 하락기에는 가장 먼저 타격을 받을 수 있다는 이유에서다. 실제로 최근 시세가 급등하면서 정작 오피스텔 투자 수익률은 통계 작성 이래 최저치까지 떨어졌다. 지난해 수도권 오피스텔 공급 규모(7만가구 이상)가 역대 최고치를 기록한 가운데 대형 건설사들이 우후죽순으로 뛰어들면서 시장 수요에 비해 공급 과잉이 곧 빚어질 수 있다는 경고도 나온다.

3일 KB국민은행 부동산 리브온에 따르면 10월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.32%로 떨어졌다. 경기와 인천의 오피스텔 임대수익률도 각각 4.67%, 5.52%까지 하락했다. KB국민은행이 오피스텔 임대수익률을 조사해 발표한 2010년 7월 이후 최저 수준이다.

임대수익률은 매매가격에서 월세보증금을 제한 금액을 연간 임대수익으로 나눈 값이다. 현시점에서 오피스텔을 매입하고 임대할 경우 기대되는 수익률을 말한다. 임대수익률이 하락한 것은 오피스텔 매매가격이 상승하면서 초기 투자금이 높아졌기 때문이다. 올 연초 이후 9개월간 서울(2207만원)과 경기(4207만원), 인천(2887만원) 지역의 오피스텔은 몸값이 큰 폭으로 상승했다.

시장 전문가들은 기본 수요가 탄탄해 집값 하락 시기에도 버틸 여력이 있는 아파트와 오피스텔을 동일선상에 놓고 비교해서는 안된다는 조언을 내놓고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "유동성은 많이 풀려 있는데 분양가상한제와 실거주 의무 등으로 아파트에 대한 투자가 어렵다 보니 오피스텔 분양 시장으로 자금이 흘러 들어가는 양상"이라며 "아파트와 견줘 상품성과 환금성이 떨어지기 때문에 부동산 시장이 하락세로 전환되면 가장 먼저 타격을 받을 수 있다"고 경고했다.

전문가들은 오피스텔 역시 '옥석 가리기'가 필요하다고 조언한다. 향후 매도가 용이한 물건을 골라내야 한다는 얘기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "오피스텔 가격이 많이 올라 있는 데다 받을 수 있는 월세는 제약이 있기 때문에 여유자금이 아닌 돈으로 투자하는 이들이라면 향후 몇 년 안에 투자금을 회수하는 게 곤란해질 수 있다"며 "단지 규모가 크고 아파트 가구가 섞여 있다든지, 단지 브랜드 등을 고려해 향후 매각에 유리한 방향으로 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "오피스텔은 양도소득세와 종합부동산세 중과 대상이기 때문에 절세 전략을 세워야 할 필요가 생긴다"며 "도심이나 주요 업무지구 내 오피스텔은 주거용에서 업무용으로 전환이 용이하기 때문에 향후 세금 리스크 관리 차원에서 유리하다"고 말했다.

[권한울 기자 / 유준호 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]