공공임대주택의 효율적 공급을 위한 제언

국가들이 추구하는 사회 서비스 중 생활이 어려운 계층에게 주택을 공급하는 것은 경중의 우선을 따지기 어려울 정도로 중요하다. 필요계층에게 공급되는 주택은 국가에 따라 사회적주택, 공공주택 등의 이름으로 불린다. 명칭과 무관하게 사회적주택의 목적은 소득수준에 상관없이 안정적 주거를 영위하는 것이다. 이를 위해 공급형태 다변화와 민간 및 비영리기관의 참여 등을 고려할 수 있다.

경제협력개발기구(OECD) 보고서에 따르면 사회적주택이 총 임대주택에서 차지하는 비율은 OECD 평균이 6.9%, 유럽연합(EU) 국가의 평균이 7.5%에 머무른다. 국가별 차이가 0%에서 34.1%까지 넓은 범위에서 분포한다. 한국은 임대주택의 8.9%가 공공임대주택으로 9위를 차지한다. OECD 평균 공급률을 넘어선다.

2020년 국토교통위원회 결산자료에 따르면 공공임대주택 보급량은 2018년 17만2000가구에서 2020년 18만1000가구로 증가했고 2022년에는 18만7500가구가 공급된다. 문제는 2020년 공급된 공공임대주택 중 6개월 이상 공실인 주택의 비율이 16.6%로 이는 관리운영의 문제, 혹은 수요예측이 빗나갔음을 의미한다.

특히 한국토지주택공사(LH)의 공공임대주택 프로그램 중 19~39세 계층을 대상으로 한 행복주택의 평균 공실률은 8%다. 공실분석을 해보면 수급의 미스매칭이 드러난다. 40~50㎡의 중대규모 주택 공실률이 2%에 그친 반면 10~20㎡의 소형평형은 공실률이 12.5%였다. 1인가구 증가에도 불구하고 작은 크기의 주택은 수요층이 적은 것이다.

따라서 공실을 낮추고 임대주택 공급의 효율성을 높이기 위해서는 다양한 규모의 주택제공이 요구된다. 전용면적 85㎡ 기준은 세금제도, 건축기준, 건설융자의 혜택 등 다양한 분야에서 국민주택 기준으로 사용됐다. 이러한 이유로 공공주택 분야에서는 가장 큰 규모가 84㎡인 것이 일반적이지만 3세대, 혹은 다자녀가구가 거주하기 위해 어느 정도 예외규정을 두어야 한다.

공공임대주택제도의 또다른 개선방안은 민간, 혹은 비영리기관들로 하여금 공공주택을 공급하도록 하는 것이다. 네덜란드, 오스트리아, 덴마크, 영국처럼 높은 공공임대주택비율을 보여주는 국가들은 주로 비중앙기관을 통해 공공임대주택을 공급한다. 즉 네덜란드는 79%, 영국은 62%의 공공임대주택을 비영리, 혹은 한정적 이익단체가 담당한다.

반면 한국은 68%의 공공임대주택이 중앙정부기관을 통해 공급된다. 이는 OECD국가 중 5위에 해당한다. 더욱이 한국의 공공임대주택을 가장 크게 담당하는 LH는 15조원 넘는 적자를 기록 중이다. 현재 공실률과 신규 착공을 고려할 때 재정적 개선이 어려운 것이 사실이다.
평균적으로 OECD와 EU 국가는 공공임대주택 공급의 절반을 지방단체가 담당하고 중앙정부의 역할은 14%에 머무른다는 점에 주목한다면 공공임대주택 공급의 탈중앙화를 통해 공공주택 임차인은 다양한 규모와 형태의 선택지를 누릴 수 있을 것이다. 이는 중앙정부와 관계기관의 재정적 부담도 덜어줄 수 있다.

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구강모 연구위원

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