오세훈표 재개발, 공공재개발에 '판정승'..동의율 70% 사업장도

(오세훈 서울시장이 9월 14일 오후 서울 관악구 신림1재정비촉진구역을 방문해 현장을 살펴보고 있다. /사진제공=뉴스1

"공공재개발과 민간재개발은 시장에서 시민에 의한 길이 선택되는 것이다. 상호 보완하고 경쟁할 것으로 전망한다" (오세훈 서울시장, 5월 재개발 활성화 기자회견에서)

오세훈표 민간재개발 방식이 정부가 추진한 공공재개발에 '판정승'을 거둔 분위기다. 사업지 공모를 위한 기준 동의율이 30%로 10%인 공공재개발보다 높고 공모 기간도 짧았음에도 불구하고 더 많은 사업장이 신청했다. 일부 사업지는 동의율이 이미 70%를 넘어 곧바로 사업을 추진할 수 있는 여건으로 나타났다.

공공재개발 공모에 참여할 수 없었던 도시재생지역이나, 기존 공공재개발에서 공모에서 탈락한 정비사업 해제구역도 대거 참여한 것으로 나타났다. 같은 재개발 사업이지만 최대한 민간 자율을 존중하는 방식이 더 많은 선택을 받은 것이란 분석도 나온다.

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마감 2~3일 앞두고 신청 폭주…102곳 중 48곳이 신규 사업지, 도시재생지역도 38곳 신청

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1일 서울시에 따르면 9월 23일부터 10월 29일까지 약 5주간 진행한 6대 규제 완화 민간재개발 공모에 총 102개 사업장이 신청했다. 이는 지난해 9월 21일부터 11월 4일까지 약 7주간 공모를 진행한 공공재개발 1차 공모 신청지 70곳보다 30개 이상 많은 수준이다.

신청지 중 48곳이 신규 지역이었고 38곳이 도시재생지역(도시재생활성화 20, 관리형 주거환경개선 13, 골목길재생 5), 기존 정비사업 해제구역이 16개로 파악된다.

특히 신청 마감을 앞두고 공모 참여 지역이 급증한 것으로 나타났다. 서울시 관계자는 "공모 마감일 3일 전까지 신청지역이 20~30개 정도였는데 마감을 앞두고 예상보다 많은 사업지에서 참여했다"며 "마지막까지 최대한 동의율을 확보한 뒤 신청한 것 같다"고 했다. 기준 동의율이 높을수록 사업지 선정 심사에서 유리하다는 계산이 깔린 행보로 풀이된다.

민간재개발에 대한 기대가 더 크다는 것은 공공재개발보다 신청 문턱이 높은 데도 참여를 희망한 지역이 더 많다는 결과로 알 수 있다. 공공재개발은 주민 동의율 10%만 확보하더라도 공모에 신청할 수 있었다. 반면 이번에 서울시가 공모한 재개발 사업지는 최소 주민 동의율을 30% 확보해야 참여가 가능했다.

기준 주민동의율을 확보하더라도 반대율이 30%를 넘거나, 아파트를 지을 수 없는 전용주거지역은 후보지에서 제외된다. 해당 구역 허용 용적률의 최대 20%를 추가 인센티브로 받을 수 있는 공공재개발과 비교해 사업성 측면의 메리트도 크지 않다.

다만 공공재개발과 달리 기부채납 비율이 높지 않고, 사업 초반 기획단계부터 서울시가 참여하는 신속통합기획으로 통상 5년 걸리는 정비구역 지정 절차 기간을 2년 이내로 대폭 단축시켜 사업 속도를 보장한 점이 주효한 것으로 분석된다. 주거정비지수제와 2종 7층 층고 제한 등 재개발 규제 빗장을 푼 것도 여러 신규 사업지에서 오세훈표 민간 재개발 공모에 참여한 결과로 이어졌다.

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민간개발 선호 입증돼…평가 감점 요인 고려한 분할 공모 등 전략도 눈길

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민간 개발의 우월성을 입증했다는 분석도 나온다. 업계 관계자는 "민간개발 방식은 건축비 등 예산 측면에서 과도한 제한을 받지 않기 때문에 기본적으로 공공개발보다 주택 품질이 높다는 인식이 크다"며 "사업성이 다소 떨어지고 분담금이 더 들어도 중장기적 측면에서 민간개발이 더 낫다는 것이 공모 결과로 나타난 것 같다"고 했다.

특히 기존 공공재개발 탈락 구역 중 일부는 곧바로 사업구역으로 지정되더라도 무리가 없을 정도인 50~70%의 동의율을 확보한 것으로 나타났다.

주요 신청 사업지를 보면 용산구에선 정비구역에서 해제된 한남1구역과 도시재생지역으로 관리된 서계동 일대 및 후암동, 청파동, 갈월동 등 11개 지역이 포함됐다. 마포구에선 앞서 공공재개발에 신청했다가 고배를 마신 대흥2구역과 도시재생구역 2곳 등 7개 지역이 공모를 신청했다.

영등포구에선 정비구역이 해제된 신길6구역과 공공재개발을 신청했던 신길밤동산, 당산동6가 등 5개 사업장이 참여했다. 동작구는 존치관리구역이었던 노량진13구역, 정비구역이 해제된 흑석10구역 일부 지역 등 3곳이 공모를 신청했다.

사업구역이 8만5000㎡를 넘는 대규모 사업장은 정량 평가에서 감점돼 공모 심사에서 손해를 보는 이유로 일부 지역에선 동일한 생활권도 쪼개기 신청이 나온 것으로 확인됐다.

일례로 강남구 대청마을에선 같은 지구 내 4개 사업장이 공모에 참여했고, 구로구 가리봉 134 일대 등도 같은 구역에서 공모지를 별도로 나눠 참여했다.

서초구를 제외한 24개 자치구에서 공모지 신청을 접수한 가운데, 각 자치구는 이달 말까지 각 공모지역이 제출한 동의율이 기준 요건을 충족하는지 지역 노후도는 사업 요건에 맞는지 등 세부 내용을 검증한 뒤 구별 최대 4개 사업지로 압축해서 서울시로 이관할 계획이다.

자치구에 신청 지역이 4개 이하인 중구 등 16개 자치구는 적정성 검토를 통과하면 내부 경쟁 없이 최종 후보에 포함될 가능성이 높다. 서울시는 이번 공모에서 약 2만6000가구 공급을 목표로 가급적 자치구별로 1개의 재개발 사업장이 포함되도록 지역을 안배하는 방안도 고려할 계획이다.

한편 서울시는 도심 재개발 활성화에 따른 투기방지 대책도 적극 검토할 방침이다. 후보지 공모 공고일인 9월 23일을 '권리산정기준일'로 정해 이후 해당 지역에서 다세대 신축 등 지분 쪼개기를 시도하면 분양권을 주지 않기로 했다. 후보지 선정 이후엔 해당 구역 신축허가를 제한하고, 가격 급등시 토지거래허가구역 신규 지정 등을 검토한다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr, 방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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