아들에게 땅 공짜로 빌려줬는데 소득세 낸다고요?[도와줘요, 상속증여]

[서울경제]

김 부장은 회사 입사 동기인 신 부장의 퇴사 소식을 듣고 마지막으로 저녁 식사를 함께 하게 됐다. 오래전부터 유통회사 창업이 꿈이었던 신 부장은 3년 전부터 본격적으로 사업 구상을 해왔다고 하며 그 자리에서 자신의 구체적인 자금 계획을 털어놓았다.

초기 사업 자금 중 일부는 본인 퇴직금으로는 충당하고, 나머지는 아버지께 도움을 받기로 했다는 것이다. 또 유통업에 필요한 물류창고는 아버지가 서울 외곽에 소유하고 계신 나대지(공시지가 10억원)를 활용해 차릴 생각이라고 했다.

신 부장은 가족 간에 잠시 돈이나 부동산을 무상으로 빌려 쓰는 건데 문제가 될 것이 있겠느냐며, 어차피 그 땅은 오랫동안 사용하지 않은 유휴지라 아버지께 양해를 구해 무상으로 빌려 쓰고 사업이 안정된 이후에 토지 임대료를 드리면 아버지 생활비에도 도움이 될 것이라고 했다.

최근 세금에 관심이 많아진 김 부장은 뭔가 찝찝한 느낌이 들어 신 부장에게 사업을 시작하기 전 반드시 세무사에게 물어보길 권했다. 일주일 후 김 부장은 퇴직한 신 부장으로부터 고맙다는 연락을 받았다. 신 부장은 본인이 세법에 대해 잘 모르는데도 안이하게 사업을 시작하려 했던 것이 경솔했다며 세무사에게 들은 이야기를 전했다.

타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 알아야 할 증여세 기준

신 부장의 경우 다행히도 아버지의 부동산을 무상으로 사용하는 것에 대해 당장은 증여세 부담이 없는 상황이었다. 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 증여세가 과세되려면 부동산을 사용하기 시작한 날을 기준으로 5년간 매년 사용이익을 현재 가치로 환산해서 합산한 부동산 무상사용이익이 1억원 이상이어야 한다. 이는 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용하지만 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 부수 토지는 제외한다.

부동산 무상사용이익이 증여세 부과기준인 1억원이 되려면 부동산가액이 약 13억1,898만원이어야 한다. 따라서 공시지가 10억원인 신 부장 아버지의 토지는 무상으로 사용하더라도 무상사용이익이 5년 합산 약 7,582만원으로 1억원이 되지 않아 증여세 과세가 없는 경우였다.

그렇지만 여기서 주의할 부분이 있다. 현행 과세의 원칙 상 향후 무상으로 빌려 쓴 아버지의 부동산 가격이 상승하는 경우 증여세 문제가 발생할 수 있다. 또 신 부장에게 부동산을 무상으로 빌려준 아버지에게 소득세가 부과될 수 있으며, 자식에게 지원해주는 사업자금이나 주택자금도 그 금액의 크기에 따라 증여세 대상이 될 수 있다.

첫째, 아버지 소유의 부동산 가격이 상승하는 경우는?

신 부장 아버지 소유의 나대지(공시지가 10억원)는 서울 외곽지역에 있지만, 여러가지 호재가 있어 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있는 지역이다. 만약 공시지가가 매년 급격히 오른다면 어떻게 될까? 위에서 설명한 것처럼 최초 5년간의 부동산 무상사용이익은 증여세 과세기준인 1억원에 미달하기 때문에 증여세 과세가 되지 않는다. 하지만 5년이 경과한 후에도 계속 해당 부동산을 무상으로 사용하게 된다면 5년이 되는 날의 다음날 부동산가액이 얼마인지 확인 해봐야 한다. 5년후 부동산 가격이 상승해 약 13억1,898만원보다 높다면 부동산 무상사용이익이 1억원을 넘게 되어 증여세 과세 대상이 된다.

둘째, 아들에게 무상으로 부동산을 빌려준 아버지의 경우는?

아버지 소유의 나대지를 무상으로 사용하더라도 신 부장이 5년 동안은 증여세 과세 대상이 아니었고, 아버지도 임대료를 받지 않고 빌려주신 것이니 당연히 아버지가 내야 할 세금도 전혀 없을 것이라 생각했다. 그러나 세무사는 신 부장의 생각과 달리 아버지는 세금을 내야 한다고 말했다. 소득세법에서는 만약 아버지가 타인과의 거래를 했다면 받아야 하는(또는 받을 수 있는) 임대료를 아들에게 받지 않음으로써 조세를 부당하게 감소시켰다고 보기 때문이다. 제3자와 일반적으로 거래한 가격(임대료)이 있는 경우에는 그 가격으로 과세하고, 만약 그 가격이 없는 경우에는 적정 임대료를 받은 것으로 간주하고 소득세를 과세한다는 것이다.

만약 아버지 소유 나대지의 현재 공시지가(10억원)를 시가로 적용하고 신부장이 무상으로 임대하면서 아버지에게 드린 보증금이 없다고 가정하더라도 [10억원 x 50% x 정기예금이자율(2021년 귀속 1.2%)]로 계산할 경우 600만원의 연간 부동산 임대소득금액이 아버지에게 발생한 것으로 간주된다. 즉, 아버지에게는 종합소득세 납부의무가 발생하게 되는 것이다. 그리고 여기서 끝이 아니라 600만원을 과세표준으로 하는 부가가치세(10%) 납세의무도 발생한다.

셋째, 아들에게 아버지가 무상으로 지원해준 사업자금은?

신 부장이 아버지로부터 무상으로 지원받은 사업자금에 대해 증여이익이 연간 1,000만원 이상인 경우 증여세를 납부해야 한다. 증여이익 1,000만원이 되는 차입금의 금액은 약 2억 1,740만원이다. 따라서 신 부장이 사업자금을 무상으로 2억 1,740만원이상 지원받는다면 증여세 납부의무가 생긴다.

이와 비슷한 경우는 부모가 결혼하는 자녀의 주택 구입자금이나 전세 보증금을 무상으로 지원할 때다. 국세청에서는 고도화된 차세대국세행정시스템(NTIS) 과세정보와 국토교통부 자금조달계획서, 금융정보분석원(FIU) 정보자료 등 유관기관과의 협조를 통해 자금 흐름을 분석한 후에 경제적 능력이 부족한 20~30대가 부모로부터 증여재산공제 한도액 5,000만원(미성년자 2,000만원)을 크게 초과해 자금을 증여받고 이를 신고하지 않은 혐의 등을 포착하게 된다. 최근에는 20대 이하 주택구매자가 급증하면서 편법 증여 등이 의심되는 부동산 탈세 혐의자들에 대한 세무조사에 착수했다는 기사도 보도된 바 있다. 자녀에게 금전적인 도움을 주고 싶은 부모라면 세법에 대한 지식도 갖추고 있어야만 불필요한 세금 부담을 효과적으로 줄일 수 있다.

/신한라이프 상속증여연구소 김준희 수석연구원

※신한라이프 상속증여연구소

신한라이프는 자산가 고객에게 상속과 증여에 대한 전문적 WM(Wealth Management) 서비스를 제공하기 위해 지난 8월 11일 ‘상속증여연구소’를 업계 최초로 오픈했다. 상속증여연구소는 기존 부유층은 물론, 최근 부동산과 주식 등의 자산 가치 상승으로 상속과 증여에 대해 관심을 가지는 고객까지 확대하여 전문적인 상속증여 콘텐츠를 연구개발하고 있다.

김현진 기자 stari@sedaily.com