[똑똑한 부동산] 연예인도 당했다..기획부동산 사기 피하려면

부동산 정문 김예림 변호사
개발호재 속여 그린벨트 팔고 가치 없는 땅 쪼개팔기
사기 안 당하려면 부동산 공부·현장답사 필수

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 경찰이 개발 불가능한 땅을 개발될 것처럼 속여서 판 ‘기획부동산 업체’ 네 곳을 수사하고 있다. 걸그룹 소녀시대 소속 태연의 가족도 이들에게 속아서 땅을 산 것으로 알려졌다. 기획부동산이 뭐기에 이런 피해가 생기는 걸까?

울산 기획부동산 사기사건 피해자모임은 19일 울산시청 프레스센터에서 엄정한 판결을 촉구하는 기자회견을 열었다. 리조트가 개발된다는 말에 속아 개발이 불가능한 제주도 땅을 매입했다. 2018.09.19. (사진=뉴시스)

일반적으로 기획부동산은 가치 없는 땅을 비싼 값에 판매하는 행위를 말한다. 보통 “곧 그린벨트가 풀린다”거나 “주변에 대규모 개발이 예정돼 있다.”는 거짓 정보로 매수자를 유인한다. 실제론 개발 호재 자체가 없거나 설령 호재가 있더라도 매수한 땅은 개발 자체가 불가능한 경우가 대부분이다. 이번에 경찰이 조사 중인 기획부동산 회사들도 개발이 금지된 비오톱 1등급 토지(생태적으로 절대 보전이 필요한 토지)나 개발제한구역(그린벨트)을 미공개 개발정보를 들먹이며 피해자들에게 판매했다. 아주 특별한 사정이 없다면 그린벨트 해제 요건은 아주 까다로워 해제되는 사례는 극히 드물다.

필지 하나를 잘게 쪼개 파는 것도 대표적인 기획부동산 사기 수법이다. 이때 필지 하나를 작은 필지로 분할해 파는 경우도 있지만 공유지분 형태로 거래하는 수법도 많다. 문제는 지나치게 작은 토지나 공유지분은 사실상 땅으로서 가치가 없어 되파는 것이 불가능하다는 점이다. 공유토지 전체를 한번에 매도하는 것을 생각해볼 수 있지만 이 경우 공유자 전원이 동의해야 하기 때문에 거의 어렵다고 보면 된다.

기획부동산 사기 피해를 구제받으려면 계약을 취소하고 매매대금을 돌려받거나 기획부동산 업자를 사기혐의로 고소하는 것을 생각해볼 수 있다. 이 경우 매매계약을 체결할 때 개발 호재 등을 구체적이고 확정적으로 고지했다는 증거가 필요한데 피해자들은 대부분 계약서를 쓸 때 기획부동산 사기일 수도 있다고 의심하지 않기 때문에 그런 증거들이 없다. 피해액을 변제받는 것은 더욱 어렵다. 보통 기획부동산 업자는 법인으로 되어 있는데, 해당 법인에 재산이 전혀 존재하지 않는 경우가 대부분이다. 이마저도 주기적으로 해산과 신설을 반복한다. 일단 기획부동산에서 땅을 사면 땅값을 돌려받기 어렵다는 뜻이다.

애초에 토지 매매 계약을 신중히 체결하는 게 중요하다. 매매계약을 체결할 때 꼼꼼히 확인하는 절차가 필요하다. 등기부등본을 비롯해 토지이용계획확인원 등의 공부는 반드시 확인하고, 실제 개발계획에 따라 진행되고 있는지 등을 구청에 물어봐야 한다.

현장답사도 필수다. 기획부동산 피해자는 대부분 직접 눈으로 봤더라면 매수하지 않았을 땅을 산 경우다. 피해자 중엔 산꼭대기에 있는 땅을 매수한 피해사례도 있었다.

김예림 변호사

박종화 (bell@edaily.co.kr)