[카운트머니] '집값 하락'을 전망하는 이유 [이광수 미래에셋증권 수석 연구위원]

치솟는 아파트값 언제쯤 안정될까?
수요·공급·정책·코로나...복합적 고민 필요
■ 2021년, 유례없던 집값 폭등
■ 수요 늘고 공급 줄며 상승세↑
■ 거래량 줄고 있지만 여전히 높은 가격 유지
■ 정책 변화와 코로나19 이후 상황 주목 필요

Q. 올해 부동산 가격이 많이 올랐는데, 이유가 무엇인가요?

2021년은 서울시를 중심으로 주택 가격 상승세가 굉장히 높았습니다. 2020년에는 평균 3% 올랐는데 이번해는 9월까지 6% 상승했는데요. 지난해에 비해 2배 올랐으니 굉장히 이례적인 수치라고 볼 수 있습니다.

보통 부동산 가격이 오르는 이유는 두 가지입니다. 수요가 증가했거나 공급이 감소한 경우인데요. 이번해는 두 가지 요인이 함께 작용했고, 이에 가격 상승 폭도 컸습니다. 예를 들어 고가 아파트는 공급이라고 불리는 시장 매물이 줄며 가격 상승이 이뤄졌고요. 중저가 아파트는 수요가 증가하면서 가격이 올랐습니다.

또 부동산 가격 상승률을 계산할 때는 고가, 중저가 아파트 구분 없이 평균값을 냅니다. 5억원인 아파트가 1억원 오르면 20% 상승한 건데, 10억원인 아파트가 1억원 오르면 10%만 오른 거잖아요. 사실 가중평균을 해보면 15% 이상이 될 수 없는데, 집값을 상정할 땐 가격대가 낮은 중저가 아파트에 맞춰 반영합니다. 그래서 중저가 아파트 가격이 오를수록 가격 상승률이 상승하게 되는 거고, 그게 올해의 수치에도 반영됐습니다.

Q. 최근에는 기류가 변화한다는 뉴스가 나오고 있던데

모든 시장이 그렇겠지만 부동산 시장은 매수자가 있어야 가격이 오릅니다. 그런데 지금은 새로운 매수자가 많지 않은 상황입니다. 일단 대출이 힘들어졌고, 금리가 인상되고 있고, 여러 규제도 강화돼 고가 주택을 사기 어려운 환경이 됐다는 거죠. 그래서 자연스럽게 거래량이 떨어지고 있는 겁니다.

그리고 지금은 구조적으로도 수요가 증가하기 힘든 구조로 가고 있습니다. 가격이 계속 오르는데 어떻게 수요가 늘어나겠습니까. 물론 사치제 같은 경우는 오를수록 사는 사람이 많아질 수도 있지만 몇십억원짜리 아파트를 덥석 살 수 있는 사람이 많지는 않죠.

또 하나의 요인이 있는데, 최근 1년간 부모님 세대가 2030세대 자녀에게 10만 가구 이상 주택을 물려줬습니다. 이거는 바꿔 말하면 잠재적 수요가 줄어들었다는 이야기이기도 합니다. 이러한 여러 상황들이 수요를 줄여가고 있다고 보고 있습니다.

Q. 수요가 줄어들면 어떤 변화가 생길까요?

일단 서울시 아파트 거래 건수가 월 4000~6000건에서 1000건으로 줄어들었습니다. 최근 아파트 가격이 많이 오른 노원구도 500건에서 100건으로 감소했고요. 경기도는 1만5000~6000건씩 거래되다가 6000건으로 반 토막 났습니다.

이러한 거래량 급감도 수요가 줄어든다는 뜻입니다. 그런데도 가격은 빠지지 않고 있는데요. 그만큼 공급도 줄어들고 있기 때문입니다. 집값 상승에 대한 기대감 때문에 매물을 내놓는 사람들이 적어지고 있다는 거죠.

Q. 종합부동산세가 상승돼 부담이 될 수도 있는데, 일단은 버틴다는 거군요?

이제 여기에서 정책 신호가 중요했는데, 종합부동산세가 강화됐다가 완화가 되는 등 기조가 바뀌었다는 게 컸습니다. 그렇게 되면 지금 세금을 많이 내더라도 '내년에는 완화해 주겠지'라는 기대감이 생기게 되거든요. 그래서 매물이 줄어드는 효과가 나타나고 있고요.

하나 더 특이한 현상은 재건축, 재개발에 대한 기대감입니다. 이 부분도 규제가 완화된다는 이야기가 나오다 보니까 매물이 감소한 거라고 보시면 되겠습니다.

Q. 앞으로 부동산 시장에는 어떤 변화가 찾아올까요?

2019년과 2020년은 코로나19가 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤던 것 같습니다. 금리가 빠르게 하락해 안전 자산에 대한 수요가 늘어났고, 지난 7~8년간 꾸준히 가격이 올랐던 부동산이 투자 대상이 된 거죠. 그래서 많은 사람들이 대출을 받아 집을 사기 시작했던 겁니다.

하지만 이제는 코로나19 이후의 상황도 고려해야 합니다. 코로나19로 인해 부동산 가격이 올랐던 것처럼, 이게 잠잠해지고 영향이 덜해지면 시장에 악영향을 줄 수도 있다고 생각합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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