오피스텔 등 비주택대출도 DSR적용..사업자대출은 '제외'

차주별 규제 내년 1월 조기적용
자산가 꼬마빌딩·상가 투자 타격
주상복합 실거주 수요도 직격탄

오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비(非)주택 담보 대출(비주담대)에도 내년 1월부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 자산가의 빌딩·상가 투자에 제동이 걸리고, 아파트 대신 주상복합 등을 구입하려는 실수요 역시 제약이 있을 것으로 보인다.

금융위 관계자는 29일 “비주담대는 농민의 사업자대출 문제 등이 제약되는 피해 우려 등이 있어서 차주별 DSR을 적용하지 않고 있었으나 준비가 완료됨에 따라 내년 1월부터 차주별 DSR에 포함하기로 했다”고 말했다.

금융위는 4월29일 발표한 ‘가계부채 관리 방안’에서는 비주담대 차주별 DSR은 2023년 7월부터 시행하겠다고 했다. 농축어업인·영세 자영업자의 사업용도 대출을 사업자대출로 유도하고 간소화된 별도 취급절차를 마련하는 한편, 비주담대 DSR을 산정할 경우 해당 부동산을 통한 예상소득을 반영하는 방안 등을 마련하는 데 준비가 필요하다는 이유에서다.

이달 26일 발표한 강화 방안에서는 비주담대에 대해 “DSR 계산시 적용되는 만기를 대출별 ‘평균만기’로 축소”라며 “비주담대 : 10년→8년(평균만기 8.2년)”이라고만 발표했다. 자료만으로는 비주담대가 차주별 DSR에 내년 1월부터 새로 적용된다는 사실을 명시적으로 확인할 수 없다.

DSR은 차주별 DSR만이 아니라 금융회사에 적용되는 업권별 DSR이 있다. 비주담대는 종전에 업권별 DSR만 적용됐다. 별도의 설명이 없다면 업권별 DSR 계산에 산정하는 만기를 8년으로 단축했다고 읽힐 수 있다.

비주담대가 당장 두 달 뒤부터 DSR 대상이 됨에 따라, 자산가들이 빌딩·상가·토지 등에 투자하는 것에 제동이 걸릴 것이라는 관측이 나온다. 비주담대는 지난해까지는 별다른 규제가 없다가 올해 초 한국토지주택공사(LH) 직원들의 투기 사태로 5월부터 LTV 70%(토지거래허가구역 40%)가 적용됐고, 7월부터는 토지거래허가구역에 대해 40%로 더 강화됐다. 그럼에도 주택에 비해서는 대출 규제가 느슨해 상대적으로 많은 금액을 대출받아 투자하는 일이 가능했다. 내년부터는 총 대출이 2억원이 넘으면 DSR 40%를 적용받기 때문에 소득이 뒷받침되지 않으면 대출을 많이 받기 어렵다.

다만 가계대출이 아닌 사업자대출 형식으로 받게 되면 DSR이 적용되지 않기 때문에 회피할 수 있는 길은 열려 있다. 정부는 농민 등을 위해 간소화된 사업자 대출 절차를 마련하고 있는 중이다.

아파트 대신 주상복합이나 오피스텔을 구입하려는 실거주나 투자 수요도 제약될 전망이다. 집값 상승으로 오피스텔로 수요가 이동하면서 최근 1년새 서울 오피스텔 매매가는 11%, 경기도는 20%나 상승했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제를 피해 일종의 틈새상품으로 오피스텔에 투자하려던 수요가 제한될 수밖에 없다”며 “신규 분양을 제외한 재고시장에선 아파트는 물론 비아파트도 일정 부분 충격을 받을 것”이라고 말했다. 김성훈·김은희 기자

paq@heraldcorp.com