토지 위에 식재된 나무, 과연 누구 소유일까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
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일반적으로 임야나 산 등을 사고팔 때 그 토지 위에 식재된 나무를 별도로 사고팔지 않는 경우가 흔하다.
또 "토지 위에 식재된 입목을 그 토지와 독립해 거래의 객체로 하기 위해서는 '입목에 관한 법률'에 따라 입목을 등기하거나 명인 방법(필자 주 : 팻말·새끼줄 등으로 소유권자가 누구인지를 표시하는 방법)을 갖춰야 한다"며 "이는 토지와 분리해 입목을 처분하는 경우뿐만 아니라 입목의 소유권을 유보한 채 입목이 식재된 토지의 소유권을 이전하는 경우에도 마찬가지"라고 일관되게 판시해 왔다.
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[법으로 읽는 부동산]
일반적으로 임야나 산 등을 사고팔 때 그 토지 위에 식재된 나무를 별도로 사고팔지 않는 경우가 흔하다. 이유는 간단하다. 가치가 상당한 나무들이 식재돼 있지 않거나 전체 매매 대금에 나무들에 대한 매매 대금까지 포함해 임야나 토지 가격이 매겨졌기 때문일 것이다.
법적으로는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 하지만 ‘타인의 권원에 의해 부속된 것은 그러하지 아니하다’는 규정에 근거한다.
즉 토지 위에 식재된 나무는 지상권·전세권·임차권 등과 같은 타인의 권원에 의한 것이 아니라면 그 토지의 소유권과 함께 매매된다는 것이다.
건물은 토지와 별개로 취급
여기서 부합의 의미는 이렇다. 여러 개의 물건이 결합해 하나의 물건처럼 취급되는 것을 말하한다. 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 분리하게 되면 경제적 가치를 심하게 감소시키는 경우를 포함한다. 그렇다면 토지 위에 식재된 나무를 그 토지와 독립해 거래의 객체로 하기 위해서는 어떻게 해야 할까.
이와 관련해 대법원이 내린 판결문을 살펴보자. 과거 대법원은 “토지 위에 식재된 입목(필자 주 : 땅에 심어져 있는 나무 또는 그 집단)은 토지의 구성 부분으로 토지의 일부일 뿐 독립된 물건으로 볼 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 토지에 부합하고 토지의 소유자는 식재된 입목의 소유권을 취득한다”고 밝혔다.
또 “토지 위에 식재된 입목을 그 토지와 독립해 거래의 객체로 하기 위해서는 ‘입목에 관한 법률’에 따라 입목을 등기하거나 명인 방법(필자 주 : 팻말·새끼줄 등으로 소유권자가 누구인지를 표시하는 방법)을 갖춰야 한다”며 “이는 토지와 분리해 입목을 처분하는 경우뿐만 아니라 입목의 소유권을 유보한 채 입목이 식재된 토지의 소유권을 이전하는 경우에도 마찬가지”라고 일관되게 판시해 왔다.
이처럼 입목을 등기하거나 명인 방법을 갖춘 경우 그 나무(들)은 토지에 부합하지 않고 독립된 부동산으로 취급된다.
한편 민법에 따라 건물은 토지의 정착물로, 처음부터 토지와 별개의 부동산으로 취급되고 타인의 토지에 무단으로 경작한 농작물이더라도 판례는 그 농작물이 토지의 소유자가 아니라 언제나 경작자의 소유에 속한다고 본다.
이철웅 법무법인 밝음 변호사
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