[방향 잃은 부동산시장] 서울아파트 임대차 40%가 월세 낀 계약

한 시민이 부동산공인중개업소 앞에서 매물 정보를 검색하고 있다. <연합뉴스>

올해 8월부터 10월까지 서울에서 월세를 낀 임대차 거래 비중이 40% 수준까지 치솟았다. 주택 매매 및 임대가격 급등에 금융권 대출총량 관리 등이 겹치면서 무주택 실수요자들의 '월세난민화' 현상이 심화되고 있다는 지적이다.

27일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 8∼10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준) 등록은 전날까지 3만3435건이며, 이 가운데 월세가 조금이라도 낀 계약은 39.2%(1만3099건)로 집계됐다. 문재인 정부가 출범한 2017년부터 올해까지 5년간 같은 기간 대비 가장 높은 수치다. 이 기간 월세가 낀 임대차 계약 비중은 2017년 30.4%, 2018년 26.8%, 2019년 27.1%, 2020년 32.9%, 올해 39.2% 등 3년 연속 증가세를 보였다.

서울시는 임대차 계약을 전세·월세·준월세·준전세로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래다.

임대차 거래 시장에서 월세·준월세·준전세를 합한 월세 낀 비중은 작년 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 직후 30%대로 치솟았다. 전세 매물 품귀 현상으로 가격이 치솟으면서 전세를 구하지 못하거나 오른 전셋값을 마련하지 못하는 임차인들이 월세 낀 계약을 맺는 사례가 큰 폭으로 늘어난 것이다.

올해는 이 비중의 증가 폭이 작년보다 더 커졌다. 가계부채 증가세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 정부가 은행권에 강력한 대출 총량 관리를 요구했고, 올해 8월부터 최근까지 금융권의 전방위 대출 옥죄기가 현실화됐기 때문이다.지역별로 보면 올해 8∼10월 3개월간 서울 25개 구 가운데 20개 구에서 월세 낀 임대차 계약 비중이 최근 5년 새 가장 높았다. 서울 중구가 50.6%로 50%를 넘어 가장 높았고 중랑구(47.8%), 강동구(46.2%), 송파구(44.6%), 은평구(42.8%), 강남구(42.6%), 구로구(40.7%), 강서구(40.1%) 순으로 월세 낀 임대차 계약 비중이 높았다. 고가 아파트가 몰린 강남권과 상대적으로 중저가가 많은 외곽 지역의 아파트를 불문하고 '월세 난민' 비중이 확대된 셈이다.

정부가 매매·전세 거래를 더욱 어렵게 하는 고강도 대출 규제를 잇달아 발표함에 따라 앞으로 이런 현상은 더욱 심화할 전망이다. 금융당국은 전날 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율) 40% 적용 시행 시점을 앞당기는 동시에 이를 제2금융권으로 확대 적용하는 내용을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다.

내년 1월부터는 총대출금액이 2억원을 초과하면 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 연 소득에서 차지하는 비중의 40%까지만 대출받을 수 있다. 은행권보다 상대적으로 대출 한도가 높았던 제2금융권의 대출 문턱도 높아진다. 저소득자와 저신용자를 중심으로 주택 매매를 위한 대출 한도가 크게 줄거나 대출이 아예 어려워질 가능성이 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "매매·전세대출이 제한되거나 집주인의 전세보증금 증액 요구를 받아들이기 힘든 무주택 실수요자들이 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 가속할 수 있다"고 말했다.박상길기자sweatsk@dt.co.kr