서울 아파트 '전세의 월세화' 심화.."전세 구하기 너무 어려워"

대출 옥죄기로 반전세 거래 비중 약 40%
전세대출 규제로 월세화 가속 전망

27일 서울 남산에서 보이는 도심 아파트 단지. 뉴스1

서울에서 반전세 등 월세를 낀 아파트 임대차 거래 비중이 40% 수준까지 상승했다. 이달 말부터 전 금융권이 전세대출 한도를 ‘전셋값 인상분 이내’로 줄이면 급등한 전셋값을 감당하지 못하는 임차인이 늘어 '전세의 월세화' 현상이 더욱 심화될 것으로 전망된다.

27일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 8~10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약 등록 건수는 총 3만4,049건이다. 이 중 월세가 조금이라도 포함된 계약은 1만3,323건으로 39.1%에 달했다. 문재인 정부가 출범한 2017년 이후 8~10월을 따졌을 때 가장 높은 비율이다.

3개월(8~10월) 동안 전세를 제외한 반전세 거래 비중은 △2017년 30.4% △2018년 26.8% △2019년 27.1% △2020년 32.9% △올해 39.2%다. 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 '임대차 보호법' 시행 후 전세 매물이 잠기면서 반전세 거래가 늘었다. 지난해 11월에는 역대 최고인 40.7%를 찍기도 했다.

월세화 현상은 비아파트에서도 가속화하고 있다. 직방에 따르면 지난 8월 전국 주택 임대차 중 비아파트 월세 거래 비중은 47.6%를 기록했다. 서울은 47.4%, 수도권은 44.8%로 아파트보다 빠른 월세화를 보였다.

서울 아파트 임대차 계약 중 월세 비중. 그래픽=김문중 기자

올해 정부가 주택 거래를 위축시키는 대출 규제에 나섰고 내년에도 강력한 규제를 예고하면서 반전세 거래는 더 늘어날 것으로 보인다. 금융당국은 올해 가계대출 총량 관리에서 전세대출을 제외한다고 했지만 내년에는 다시 포함시키기로 했다.

내년에 전셋집을 구해야 하는 실수요자에게는 큰 부담이다. 더구나 2년 계약갱신청구권을 이미 사용해 다시 전세시장으로 떠밀리는 임차인은 더욱 불안할 수밖에 없다. 계약갱신은 전월세 상한제에 따라 5% 이내에서 가능했지만 신규 계약 때는 전셋값이 크게 치솟기 때문에 더 많은 '월세 난민'이 생길 수 있다는 우려가 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세대출 규제로 대출이 제한되거나, 임대인의 전세보증금 증액 요구를 받아들이기 어려운 무주택 실수요자들은 '울며 겨자 먹기'식으로 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 야기될 수 있다"고 말했다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com