대출규제 후폭퐁.. 올 분양 쏠림 심해진다

[파이낸셜뉴스] 아파트 중도금 집단 대출이 차주 단위 총부채원리금 상환 규제에서 제외되며 분양시장이 더 뜨겁게 달아오를 것으로 전망된다. 기존 주택을 구입할 때와는 달리 올해 분양하는 아파트는 대출 규제와 상관 없이 중도금 대출과 잔금대출이 가능하기 때문이다.

27일 분양 분석 전문업체 리얼하우스가 정부가 전날 발표한 차주 단위 총부재원리금 상환비율(DSR) 발표를 분석한 결과, 분양단지 중도금 집단 대출과 올해 공급하는 잔금대출은 DSR 적용에서 제외된다. 총부재원리금 상환비율(DSR) 규제란 쉽게 말해 '소득 만큼만 대출을 받으라'는 걸 의미한다. 이를 위해 차주 단위 DSR 규제 강화 일정을 앞당겨 내년부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우 차주 단위 DSR 규제를 적용받는다.

현재는 6억원 초과 주택담보대출과 연 1억원 초과 신용대출에 대해서만 'DSR 40% 이내'라는 규제가 적용된다. 내년부터는 주택담보·신용대출을 합쳐 2억원이 넘어가는 모든 대출에 차주 단위 DSR을 적용한다. 1억원 초과 대출로 적용 대상을 크게 늘리는 시점도 애초 2023년 7월에서 내년 7월로 1년 앞당겼다.

하지만 중도금 대출은 사실상 차주 단위 DSR 적용을 받지 않아 분양시장의 수헤가 예상된다.

특히 올해 분양하는 단지의 경우 잔금대출도 혜택을 볼 수 있다. 정부는 '입주자모집공고일'을 기준으로 잔금대출 규제를 적용키로 했다. 이에 입주자모집공고일이 내년 1월 DSR 2단계 시행 전이라면, 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과하더라도 DSR을 적용 받지 않는다.

이에 따라 4·4분기 청약시장 경쟁률은 더욱 치열해질 전망이다. 리얼하우스 분석 결과 올해 3·4분기 기준 1순위 평균 청약경쟁률은 서울이 162대 1, 경기 25대 1, 인천이 20대 1 등으로 역대 최고 수준의 청약 경쟁률을 기록 중이다.

리얼하우스 분양평가팀 김선아 팀장은 "내년부터 개선된 고분양가 심사제도와 분양가상한제가 적용될 경우 아파트 분양가가 주변 시세 대비 현실화 될 가능성이 높은데다, 내년부터는 잔금 대출 등도 어려워질 수 있어서 올해 4분기 청약시장은 당첨 경쟁이 더욱 치열해 질 것 같다"고 말했다.

연내 막판 밀어내기 분양도 잇따를 전망이다.

부동산R114에 따르면 4분기 수도권에서는 92개 단지에서 9만341가구(임대분양 제외)가 분양 예정이다. 이는 2000년 분양물량을 집계한 이후 역대 기록으로 2015년 4분기(9만5686가구) 이후 두 번째로 많은 물량이다.

내 집 마련을 준비하는 수요자들이 선호하는 수도권에서는 두산건설이 인천 미추홀구 여의구역 재개발을 통한 '두산위브더제니스 센트럴 여의'를 이달 말 분양할 예정이다. 1115가구 랜드마크 단지로 이 중 676가구가 일반분양한다. 서울에서는 신영건설이 '답십리역 지웰에스테이트'를 11월 공급한다.

이외에도 창원에서는 두산건설이 11월 경남 창원 합성2구역을 , HDC현대산업개발은 이달 경북 포항시 남구 오천읍 일대에 '포항 아이파크' 1144가구를 분양한다.
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