[이슈분석] DSR 규제 앞당겨 돈줄 죈다..주택 시장 영향은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장

정부가 가계부채 관리 강화 대책을 내놨습니다. 예상대로 총부채원리금상환규제 DSR 규제를 앞당겨 시행하기로 했습니다. 내년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 DSR이 적용돼서 연간 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40%를 넘길 수 없습니다. 대출 한도가 대폭 줄어들 것으로 예상됩니다. 이번 규제에서 전세대출이나 집단대출은 제외됐지만 언제든 규제 틀 안에 포함될 수 있다는 메시지도 내놨습니다. 돈 빌리기 힘들어지는 대출 보릿고개가 본격 시작되는데, 실물경제에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

Q. 어제(26일) 발표한 가계부채 관리 방안은 한마디로 번 만큼만 빌리고 빌렸으면 빨리 갚아라 아니겠습니까. 당장 내년 1월부터는 대출액이 2억이 넘으면 그리고 7월부터는 1억이 넘으면 DSR 규제를 받게 되는데요. 핵심내용은 무엇인가요?

- 정부, '가계부채 관리 강화 방안' 발표…DSR 조기 시행
- 내년 1월부터 2억 초과·7월부터 1억 초과 대출 DSR 적용
- 금융당국, 전세·집단대출 2단계 DSR 예외 허용 '숨통'
- DSR 적용대상, 1단계 12.4%→3단계 적용 시 29.8%
- 금융당국, 내년 가계부채 총량 한도 4∼5%대 관리
- 금융위 "총대출 2억은 큰 규모…충분한 대출 가능"
- 고승범 "코로나 위기서 신용확장 기간 상당 전개"
- 금융당국, 가계부채 관리 위해 적기 선제적 강력 대응
- 韓 GDP比 가계부채, 미·일 등 주요국보다 빠르게 증가
- 가계부채, 2016년 말 87.3%→6월 말 104.2% 상승

Q. DSR 산정 시 카드론과 같은 단기대출 상품도 포함되면서 한도가 확 줄어들 것으로 예상됩니다. 여기에 제2금융권에 대한 개인별 DSR뿐만 아니라 금융회사별 평균 DSR 규제도 강화되고 산정만기도 평균만기로 축소되면서 상환 압박이 더욱 커질 것으로 보여요? 

- 제2금융권 대출 규제 강화…대출 풍선효과 차단
- 보험·카드사 50% 하향 조정…캐피탈·저축은행 65%
- 금융당국, 분할상환 기조 확립…"가급적 나눠 갚는다" 
- 주담대 분할상환 목표치 80%…전세·신용대출도 유도
- 전세대출 분할상환 우수 금융사 정책모기지 우대 배정
- 카드론 등도 DSR 산정 반영…취약차주 부실 사전 차단
- 대출 산정만기, 대출별 '평균만기'로 축소…상환 압박

Q. 물론 예외는 있습니다. 전세대출, 집단대출, 긴급대출 등은 실수요자 몫으로 인정하고 DSR에서 빠졌는데요. 하지만 올해까지 총량 관리에서 빠진 전세대출, 집단대출이 내년에는 다시 포함됩니다. DSR에는 영향이 없지만, 은행 자체에서 대출이 안 나올 가능성이 높은데요. 분기별로 대출 공급을 분배하겠다고 했지만 결국 눈치싸움이 될 거라는 우려가 나와요?

- 전세대출·집단대출 등 DSR 산정 시 적용대상 제외
- 신용대출도 DSR 2단계 미적용…실수요 대출에 보호
- 전세대출 자금 실수요 공급 위한 대출심사 강화 지속
- 가계대출 총량 한도 제외된 전세대출 내년부터 포함
- 금융당국 "내년도 전세대출 상황 보며 심사강화 재개"
- 유가증권담보대출 포함 300만 원 이하 신용대출 제외
- 연단위 가계대출 계획, 분기 축소…반기마다 전수조사
- 가계부채 관리 계획 수립·제출…CEO 보고 의무화
- 최근 가계대출 축소 후 '선착순 대출' 현상…심화 우려

Q. 대출에도 금소법 적용이 강화되면서 심사가 더욱 까다로워집니다. 일선 창구에서는 벌써부터 걱정이 한가득인데요. 재산상황, 신용상태, 변제계획 등을 꼼꼼하게 따지다 보면 고객과의 불편한 관계가 불가피할 거라는 우려 때문이에요. 이미 대출 심사는 충분히 깐깐하다는 목소리도 있고요?

- 대출도 금소법 강화…적합성·적정성 원칙 엄중 적용
- 재산상황·상환능력 등 꼼꼼히 체크…위반 시 과태료
- 서류·심사절차 등 구체적 점검 위해 '새 기준' 수립
- 금융당국 "금융사 자체 가계대출 관리시스템 내실화"
- 시중은행 일선, 해당 지침에 소비자 불편 가중 우려
- 당국·고객 사이에 낀 은행…"가계부채 관리 간섭 과도"
- 전년도 목표 달성 여부 따라 금융당국과 대출 폭 확정
- 대출 고객 불편 불가피…창구 실랑이 우려 목소리도

Q. 평소에는 이래도 관리가 되지 않으면 추가 대책을 내놓겠다는 정도의 경고성 메시지로 끝나는데 어제 금융위에서는 이례적으로 플랜B까지 내놨습니다. 언제든 가계부채가 가파르게 상승하면 작동할 대책인데요. 결국 전세대출도 조일 수 있다는 내용이에요?

- 금융당국, 가계부채 관리 방안과 함께 플랜B도 공개
- 가계부채 상승세 지속 판단 시 이례적 다음 대책 예고
- 플랜B 전세대출 '옥죄기'…DSR에 전세대출 원금 포함
- 주금공·SGI서울보증 등 전세대출 한도·비율 축소
- DSR 기준 더 강화 경고…DSR 적용 대상 더 낮출 수도
- DSR 70%·90% 초과 대출에 대출액 비중 축소 검토
- '스트레스 DSR' 도입 검토…금리 인상 리스크 반영
- 플랜B에 기수요 부추기기 우려…"가급적 가동 안 할 것"

Q. 어제 고승범 금융위원장은 이번 정책을 한마디로 정리했습니다. 능력만큼 빌리라는 건데요. 당연한 말이긴 하지만 현재 우리나라 집값에서는 능력만큼 빌려서는 내 집 마련이나 더 큰 집으로 전세를 옮길 수 없다는 현실을 외면했다는 비판은 면하기 어려워요?

- 고승범 "갚을 수 있는 만큼 받고 처음부터 나눠 갚아"
- 초강력 가계부채 관리…상환능력 중심 대출 관행 정착
- 주택 거래량 더 줄고 가격 상승폭 둔화세 가속 전망
- 내달 기준금리 인상 가능성…부동산 매입 심리 '꽁꽁'
- 서울 평균 아파트값 12억 원 돌파…1년 만에 2억↑
- 대출 줄어든 무주택자 "매매 줄면 전월세 오를 것"
- '대출 빙하기' 앞두고 "급매라도 잡아야 하나" 한숨
- '영끌' 어려워진 서민들…"집값 하락 반전은 어려워"

Q. 갚을 수 있을 만큼만 대출을 받는 게 좋고 아예 안 받을 수 있는 형편이면 더 좋겠지요. 하지만 서민이나 취약계층에게는 쉽지 않은 일인데요. 아무래도 가계대출을 조이면 가장 타격을 입는 것은 고소득자보다 취약계층이 될 가능성이 큽니다. 고승범 위원장은 서민과 취약계층의 피해는 없을 것으로 본다고 밝혔는데 어떻게 보시나요?

- 고승범 "서민 피해 없을 것…전세대출 내년에도 제외"
- 금융당국, DSR 규제 적용 차주 비중 높지 않다 판단
- DSR 적용, 전 차주 중 30% 미만…"서민 직격탄 적어"
- 내년 7월 DSR 3단계 적용대상 600만 명 육박 전망
- 금융당국 예측보다 대출 제약 금융소비자 증가 우려
- 서민·취약계층 위해 전세·집단·긴급 신용대출 배려
- 저소득·취약계층 주이용 제2금융권 DSR 기준 대폭 강화
- 소득 적은 서민들, 모든 금융권 내 대출한도 축소 우려

Q. 금융당국은 담보물의 가치가 좋아도 소득이 적으면 대출 한도를 줄이겠다는 겁니다. 여기에 대출 직후부터 원금과 이자를 함께 갚으려면 소득이 적은 분들은 상환이 어려울 가능성이 높은데요. 그리고 매달 고정소득이 있는 분들과 자영업처럼 소득이 매달 바뀌는 분도 있는데 채무상환 상황은 어떤가요?

- 기존 담보대출, 소득 관계없이 담보물 가치 따라 대출
- 문턱 높아진 가계대출, 차주 채무상환능력 확인 강화
- 비은행권 대출 비중·다중채무자 증가 등 대출 질 악화
- 다중채무·2030·자영업 등 취약계층 부실 확산 우려
- 자영업자 등에 대출만기 연장·상환유예 내년 3월 연장
- '대출대란'에 실수요자 '발 동동'…가계부채 줄어들까

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