더 멀어지는 내집마련 꿈..연봉 4천만원 직장인, 주담대 1억 줄어든다

정부 가계부채 대책 발표
총대출 2억 넘으면 한도 축소
2금융권 DSR 60%서 50%로

◆ 대출규제 강화 ◆

내년 1월부터 은행에서 받는 총대출액이 2억원보다 많으면 연간 대출 원리금이 소득의 40%를 넘지 못하는 규제를 받게 돼 대출 한도가 지금보다 상당 폭 줄어든다.

금융위원회는 26일 총부채원리금상환비율(DSR) 조기 시행과 확대를 골자로 하는 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 지난 7월 개인별 DSR 제도를 도입한 지 3개월 만에 나온 추가 대책이다. 정부 대책에 따르면 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40%가 적용된다. 당초 정부는 내년 7월 이를 시행할 계획이었으나 6개월 앞당겼다. 또 내년 7월부터는 총대출액이 1억원을 초과하면 DSR 40%가 적용된다. 이는 당초 계획보다 1년이나 앞당긴 수준이다. 이 규제가 시행되면 개인의 대출 한도는 큰 폭으로 줄어들게 된다. 예를 들어 연 소득 4000만원의 직장인이 연 이자율 4%의 신용대출 4000만원을 받고 있다면 주택담보대출(연 이자율 3.5%, 30년 만기) 한도가 현재 2억6000만원에서 내년 1월 1억5500만원으로 1억원 이상 줄어든다.

2금융권의 DSR 기준도 강화된다. 내년 1월부터 개인별 DSR가 기존 60%에서 50%로 하향 조정되고, 업권별 금융사 평균 DSR 기준도 보험 70%에서 50%, 상호금융 160%에서 110%, 카드 60%에서 50%, 캐피털 90%에서 65%, 저축은행 90%에서 65% 등으로 줄어든다. 특히 내년 1월부터 DSR 산정 시 카드론이 포함돼 카드론을 사용하는 사람이라면 전체 대출 한도가 축소된다.

DSR를 계산할 때 대출 산정 만기도 현실화된다. 현재는 신용대출의 원리금을 계산할 때 만기를 7년으로 가정하지만 내년부터는 5년으로 축소된다. 산정만기가 줄어들면 DSR가 높아져 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생한다.

금융당국은 아울러 주택담보·전세·신용대출의 분할상환을 확대하기로 했다. 개별 주택담보대출은 분할상환 비율을 올해 6월 말 73.8%에서 내년 80%로 설정했다. 고승범 금융위원장은 이날 브리핑에서 "내년 가계부채 증가율은 실물경제 성장 속도인 명목 GDP(국내총생산) 성장률에 근접한 4~5%대로 안정화되도록 하겠다"고 말했다.

은행 대출자 30% 내년 7월부터 한도 확 줄어든다

내년 달라지는 DSR 규제

총 대출규모 1억 초과때 적용
상환능력 기준으로 대출 산정
소득 낮을수록 규제 영향 커

카드론도 원리금 산정에 포함

금융당국이 발표한 가계부채 대책을 시뮬레이션을 통해 분석한 결과 직장인 평균 정도의 소득을 올리는 사람들이 집을 살 때 대출 한도가 1억원 이상 줄어드는 경우가 속출할 것으로 예상됐다. 또 상대적으로 소득이 낮은 사람들의 대출 한도가 더 크게 줄 것으로 전망돼 이들을 위한 대책이 필요할 것으로 지적됐다.

매일경제는 통계청이 올해 발표한 직장인 연평균 소득인 4000만원을 기준으로 내년 1월부터 대출이 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션을 했다. 그 결과 주택담보대출 한도가 1억원 이상 줄어들었다.

연 소득이 4000만원인 A씨가 조정 지역에 위치한 시가 5억원의 주택을 구매한다고 가정할 때 현재는 주담대 약 2억2000만원과 보유하고 있던 마이너스통장 대출 4000만원을 합쳐 은행에서 총 2억6000만원을 대출받을 수 있다. 이 경우 총부채원리금상환비율(DSR)은 47.92%로 책정되지만 시가 6억원 이하 주택이기 때문에 DSR 규제에서 제외돼 이 정도 대출이 가능하다. 개인별 DSR 40% 규제는 올해 말까지 주담대의 경우 규제 지역에서 6억원 초과 주택에만 적용된다.

하지만 내년 1월부터 마이너스통장 한도를 유지한 상태에서 주담대를 신청하면 받을 수 있는 한도가 확 줄어든다. 내년 1월부터는 총 대출 규모가 2억원을 초과하면 DSR 규제 대상에 포함되기 때문이다. DSR 계산 과정에서 신용대출 원리금 산정 만기가 7년에서 5년으로 줄어드는 점도 주담대 한도에 불리하게 작용한다. 이를 감안하면 결국 A씨가 받을 수 있는 주담대 최대 한도는 1억1500만원으로 규제 전보다 1억원 이상 줄어들게 된다.

내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 모든 대출자에게 DSR 규제가 적용되며 연 소득이 적은 사람은 대출을 받는 게 더 어려워질 전망이다. 연 소득이 3000만원인 직장인 B씨가 총 대출 한도가 2000만원인 마이너스통장을 보유한 상태에서 조정 지역에 위치한 시가 4억원의 주택을 구매할 때 주담대를 1억7000만원까지 받는다면 총 대출액이 1억9000만원으로 내년 6월까지는 DSR 규제 대상에서 제외된다. 하지만 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 경우 규제가 적용돼 주담대 한도가 약 4000만원 줄어들게 된다.

대출 규제는 소득이 적을수록 더 강력한 효과를 발휘하는 모습을 보였다. 총 대출 1억원이 넘으면 DSR가 자동 적용되는 내년 7월이 돼도 연 소득이 4000만원인 직장인은 총 대출액이 2억원 이하일 때는 DSR 규제 강화에 따른 대출 한도 축소가 발생하지 않았다. 하지만 연 소득이 1000만원 감소하면 내년 7월부터 주담대 한도가 4000만원 줄어드는 결과가 나온 것이다.

금융위원회에 따르면 2억원이 넘는 대출을 보유한 대출자가 전체 대출에서 차지하는 비중은 13.2%다. 1억원 초과 대출자 비중은 전체의 29.8%인 것으로 확인됐다. 이를 감안하면 내년 7월부터 대출을 받는 사람 10명 중 3명이 DSR 규제를 적용받는 셈이다.

정부가 내년 1월부터 카드론도 DSR 원리금 산정에 포함하기로 하면서 자금 여력이 부족한 대출자들의 대출 한도는 더 줄어들 전망이다. 금융위에 따르면 연 소득이 4000만원인 직장인이 기존에 1억8000만원의 주담대와 2500만원의 신용대출을 보유한 경우 현재는 최대 800만원까지 카드론 대출을 받을 수 있다. 하지만 제2금융권에 적용되는 DSR 50% 규제를 적용받으면 카드론 한도가 약 170만원 줄어들게 된다. 카드론은 DSR를 계산할 때 적용하는 산정 만기를 계약서상 '약정 만기'로 하고 있는데 만기가 다른 대출과 비교해 짧기 때문에 DSR에 불리하게 작용할 것으로 보인다.

카드론 때문에 대출 자체가 막힐 수도 있다. 카드론 이용 규모가 감소할 것으로 예상되는 대목이다. 한 카드 업계 관계자는 "카드사별로 전년 동월 대비 대출 취급액이 약 10% 줄어들 것으로 보고 있다"고 말했다.

[윤원섭 기자 / 김유신 기자]