[부동산 감정] 요양원의 부동산 시세 감정

한국도 일본과 같이 고령화 사회에 접어들며 요양원이 최근 급격히 증가했다. 최근 필자에게 요양원의 시세 감정에 대한 문의도 자연스레 늘고 있어 요양원 부동산 시세 감정에 대해 꼭 알아야할 중요 포인트를 설명하고자 한다.

요양원은 시설 설치 목적으로 저당권을 설정할 때 감정평가액 대비 저당권의 피담보채권 설정금액(시설부채비율)이 80% 이하여야 한다. 이 때문에 시세 감정평가가 필요한데, 노유자 시설 중에서도 특히 요양원(요양병원)의 시세감정 시 특별히 고려해야 하는 사안이 많다.

요양원 건물은 특성상 일반 건물에 비하여 신축(표준)단가가 높은 편인데 최근에 신축하는 요양원들은 운영테마에 따라 설비가 천지차이이다. 그래서 신축단가만 참고해서는 곤란하고 부대설비의 현황을 재조달원가에 적의 반영해야 한다. 특히 이용객의 특성을 고려하여 안전과 관련된 설비는 일반 건물에 비하여 보다 예민하게 설계되는 경향이 있다.

요양원이 아예 신축하는 경우가 아니고, 이미 존재하던 건물에 대하여 대수선을 진행하는 경우, 기존 건물의 사용승인일은 무의미해지게 된다. 대수선 등을 시행하며 발생한 비용, 이른바 자본적 지출을 면밀히 파악하여 내용연수를 조정하는 과정이 필요하다.

요양원 부지는 대체로 차량의 접근이 용이한 곳에 위치한다. 도심에 소재하는 요양원 부지는 많은 경우 각지(코너 땅) 또는 이면각지(전면과 후면으로 각각 도로에 접함)에 접하는 것을 본다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

요양원을 이용하는 회원은 개인 차량으로 이동하기도 하지만 요양원의 버스 등 대형차량을 이용하는 경우도 많아 안전한 이동을 위하여 차량의 교행, 회전 공간 등을 고려해야 하기 때문이다.

주간 돌봄을 주력으로 하는 요양원이라면 아침, 저녁으로 주차장 및 인접도로가 혼잡하다. 요양원이 제공하는 차량 운행 서비스를 이용하지 않고 가족 등의 차량으로 이동하는 시설 이용자가 많을수록 그럴 것이다. 요양원 부지의 도로조건이 우수한 것은 토지 감정평가에 긍정적으로 반영되는 부분이다.

도심에 소재하는 요양원은 뛰어난 입지의 1층 상권을 활용하고, 홍보를 비롯한 비즈니스 목적으로 외부 노출이 용이한 곳에 자리하는 경우가 많다. 이 경우 1층에 잘 알려진 프랜차이즈 커피숍, 베이커리 등이 입점하기도 한다.

보통 '요양원'이라고 할 때 사람들이 갖는 부정적인 이미지를 극복하기 위한 일환으로 좋은 위치, 뛰어난 설비뿐만이 아니라 내·외부의 인테리어 등을 통한 고급화 전략을 다양하게 구사한다.

요즘 새로 승인을 받는 요양원들은 세련되고 다양한 테마를 갖추고 있다. 요양원 승인 시 시세 대비 일정한 부채비율의 요건을 갖추어야 하므로, 개별 요양원의 가치를 정확히 반영해낸 시세감정은 사업의 순조로운 시작에 필수불가결한 요소이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

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허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr nyheoo@mt.co.kr

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