[영상] '어쩔 수 없는' 계약 만료 전 퇴실에 늘어가는 고민.."전세금 돌려받을 수 있나요?"

"계약 만료 전 퇴거해야 하는데 전세보증금 돌려받을 수 있나요?"
집주인과 합의시 명확한 증거 남겨야..중개수수료는 임차인이 부담
임차인을 보호하기 위한 계약갱신청구권..갈등 많지만 정확한 판례 부재

[서울경제]

문재인 정부 들어 서울 등 수도권 지역의 아파트 가격이 크게 오르면서 ‘영끌’로 내 집을 마련하는 비율이 크게 늘었다. 이로 인해 계약 기간이 남았지만 급하게 현재 거주하고 있는 임차보증금을 빼 주택 구입에 보태려는 임차인과 임대인 사이의 갈등이 여러 곳에서 빈번하게 발생하고 있다.

지난 19일 윤창현 국민의힘 의원실이 한국은행에서 받은 자료에 따르면 올해 1분기 신규로 주택담보대출을 받은 사람 중 기존에 신용대출을 보유하고 있거나 신용대출과 주담대를 동시에 받은 사람 비중은 41.6%로 나타났다. 주담대와 신용대출에 기존에 살던 임차보증금까지 합해 아파트를 매수하고 있는 상황이다.

이런 상황에서 금융당국의 가계 대출 규제 압박이 커지면서 전세금반환자금대출이 쉽지 않아 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 임차인들의 불안감이 커지고 있다.

‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’에서 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 임대차계약의 본질과 임대차 기간 내 퇴실을 할 경우 주택 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법에 대한 이야기를 나눠봤다.

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“주택매매로 인해 계약 만료 전 퇴거해야 하는데 전세보증금 돌려받을 수 있나요?"

이번 주 사연은 30대 사회 초년생의 사연이었다. 주택매매로 인해 계약기간 만료 전 전세금을 빼서 매매한 주택의 잔금을 처리하고 입주해야 하는데 계약기간을 지키지 않는 것이라 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 어떡하냐는 걱정이 담긴 고민을 보내왔다.

김 변호사와 김 소장은 임대차 계약에서 유의해야 할 점들에 대해 이야기했다.

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집주인과의 합의에 대한 명확한 증거가 중요···중개수수료는 임차인이 부담해야

김 소장은 “임대인도 그 기간동안 임대차를 해줘야 할 의무가 있지만 임차인도 그 기간동안 살아야 할 의무가 있다”며 임대인과 임차인 모두에게 계약기간에 대한 의무가 있음을 언급했다. 같은 사연에 대해 김 변호사는 “임대차 계약을 중도에 해지할 때 임대인의 동의가 없이는 계약기간을 지킬 수밖에 없다”며 “집주인도 계약 전에 퇴실하고 그 날 돈을 주리고 한 게 합의가 되었는지가 가장 궁금하다”는 말과 함께 계약기간의 합의와 관련한 명확한 증거 없이는 계약 만료 시점에 대한 분쟁이 발생할 수 있다는 점을 강조했다.

김 변호사는 만약 새로운 임차인이 구해지지 않았을 경우를 가정하며 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있음을 말했다. 그는 “법적으로 가도 결국 소송을 해야 하는데 그 기간이 6개월에서 1년 정도 걸린다"는 설명과 함께 "승소했더라도 돈을 돌려주지 않으면 경매를 통해 낙찰을 받아야 하는데 이 절차는 1~2년이 걸리므로 적극적으로 다음 임차인을 함께 구해야 제 때 돈을 받고 나갈 수 있을 것”이라며 사연자의 적극적 노력을 당부했다.

같은 사연에 대해 김 소장은 “사연자의 경우처럼 만기 전 퇴실하는 경우에 중개수수료를 꼭 세입자가 줘야 하냐는 질문도 많이 들어온다”고 전했다. 김 변호사는 “판례에 따르면 계약서에 정확한 약정이 있어야만 임차인이 중개수수료를 부담하게 된다”며 “대부분 계약서를 작성할 때 그런 약정을 포함하기 때문에 보통 임차인이 부담해야 한다고 보면 된다”고 중개수수료 관련 내용에 대한 명확한 답을 내렸다.

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임차인을 보호하기 위해 만들어진 ‘계약갱신청구권’, 갈등 많지만 정확한 판례 아직 없어

다음으로 두 전문가는 임대차계약과 관련해 자주 들어오는 질문들에 대한 답도 함께 들려줬다. 김 소장은 “계약갱신청구권이 자주 화두에 오르는 소재”라며 “임차인은 계약갱신청구권을 쓸 수 있냐고 물어보고 임대인은 어떻게 거절하면 되냐고도 많이 물어본다”며 관련 질문을 던졌다.

김 변호사는 “실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있다”며 예외적 상황에 대해 언급했다. 하지만 매매계약을 통해 임대인이 변화했을 경우 발생할 수 있는 계약갱신청구권 거절에 대한 전혀 다른 두 가지 판례를 언급하며 이에 대한 정확한 판례가 아직 성립되지는 않았음을 알렸다. 두 전문가는 “임대차 3법이 개정되면서 소급적용을 하는 부분 등의 이유 때문에 현실적으로 많은 혼란을 부르고 있는 것은 사실”이라며 명확한 법 정립을 통한 분쟁의 감소를 희망하며 마무리했다.

오는 25일 집슐랭 공식 유튜브 채널에서 두 전문가와 함께 사연을 실시간으로 듣고 해결해보는 라이브 방송이 진행된다. 라이브 방송 첫 사연으로는 혼인으로 인한 일시적 2주택에 대해 이야기 나눠 볼 예정이다.

이채홍 인턴기자 lchong2@sedaily.com