'국토세·이익환수'..이재명표 공약에 커지는 시장우려

전문가들 "너무 과격하고
시장현실에 접목될지 의문"
'기본주택' 100만호 공급도
"수도권 택지확보 불투명"

서울 서초구 임대아파트 전경. [매경DB]

여당 대선 후보로 확정된 이재명 경기도지사의 부동산 공약을 놓고 시장 우려가 커지고 있다. 당내 경선 과정에서 나온 공약만 놓고도 "문재인정부 규제보다 훨씬 강도가 세다"거나 "시장 상황을 고려하지 않은 무리수"라는 지적이 제기되고 있기 때문이다. 이재명 후보는 주택은 '거주하는 곳'일 뿐 '이득을 얻기 위한 수단'이 아니라는 철학을 갖고 있다. 그의 부동산 공약 3대 핵심인 '기본주택 도입'과 '국토보유세 신설' '개발이익 환수'는 모두 이런 뿌리에서 출발한다.

이 후보의 핵심 주택 정책인 '기본주택'은 중산층을 포함한 무주택자 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임차료(전용면적 85㎡ 기준 월 60만원)로 30년 이상 살 수 있는 주택을 뜻한다. 이 후보는 기본주택 100만가구를 포함한 공공임대주택 250만가구를 임기 내에 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

국토보유세는 주택·토지에 과세하는 종합부동산세와 달리 모든 개인과 법인이 소유한 주택과 토지를 대상으로 한 일종의 징벌적 세금이다. 이 후보는 "국토보유세를 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율이 1%를 달성할 수 있다"며 "약 15조5000억원의 세금을 확보할 수 있을 것"이라고 추산한다. 개발이익 환수는 일정 면적 이상의 토지를 개발할 때 발생하는 이익은 공공이 환수한다는 개념이다. 특히 성남시 대장동 사태가 불거진 이후 이 후보는 개발이익 100%를 공공으로 환수하겠다고 강조하고 있다. 이 밖에도 아파트 분양 원가 공개, 고위공직자 부동산 백지 신탁 제도를 도입하겠다는 약속을 내세웠다. 주택도시부·부동산감독원 등 부동산 관리 전담 기관을 신설하고 장기임대주택 일괄 관리를 시도하겠다고 밝혔다. 이 같은 부동산 공약에 대해 시장 전문가들은 조심스러워하는 반응이다. 과격하지 않은 선에서 추진한다면 부동산 투기를 막고 집값 급등세를 완화시킬 수 있지만 성급하게 현실에 적용하면 부동산 시장 자체를 쑥대밭으로 만들 수 있다는 우려다.

기본주택의 경우 이 후보 측에서도 막대한 재원을 마련하는 방법에 대해 구체적인 내용을 밝히지 않고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기본주택 1가구당 건설 원가를 3억원으로 잡으면 100만가구를 공급하기 위해선 300조원이 필요한데, 현실적으로 가능할지 의문"이라고 말했다.

주택 공급을 위한 택지 마련도 문제다. 정부가 추진하고 있는 3기 신도시 공급 물량이 총 35만가구이니, 기본주택 100만가구는 3기 신도시의 3배 수준이다. 서울과 수도권에서 이 정도 택지를 확보하는 것은 사실상 불가능하다. 한 부동산 전문가는 "그린벨트 해제 등 국공유지를 활용하자는 제안이 나올 것"이라며 "국토 난개발이란 결과를 초래할 수 있다"고 내다봤다.

국토보유세에 대해서도 시장에서는 부정적인 반응이 대부분이었다. 토지의 성격을 따지지 않고 일률적으로 세금을 매기는 건 불합리할뿐더러 세금을 감당할 수 있을 만한 부유층으로의 부동산 쏠림 현상이 발생할 것이라는 우려다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "국토보유세 도입으로 주택 보유 자체가 어렵게 되면 사회적 양극화가 더욱 가속화할 가능성이 크다"고 우려했다.

개발이익 환수는 대체로 긍정적인 평가를 받았다. 다만 공공 개발이 아닌 민간 개발은 적정한 이윤을 보장해줘야 한다는 전제가 붙었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이익 환수는 필요하지만 과해선 안된다"며 "공공이 개발해 발생한 이익은 100% 회수하는 게 당연하지만, 민간이 어렵게 개발해 얻은 이익은 어느 정도 보장해줘야 부동산 시장에도 도움이 된다"고 강조했다.

[김동은 기자]

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