집값 상승론자들 "내년 서울 입주물량 반토막, 조정은 일시적 현상"

임대차 3법 부작용이 전세난 촉발, 양도세 중과세로 매물 급감,
재건축 재개발 규제 등 공급 제한 정책 바꾸지 않는 한 집값 못 잡아"
아직 뚜렷한 하락 조짐 없어, 좀 더 지켜봐야 할 듯

<<b>내년 집값 어떻게 될까>1= 상승론 펴는 족집게 현장 전문가들 “내년에도 집값이 내릴 이유가 없다”

전국 집값 상승률이 14.9년 만에 최고치를 기록했던 9월과 달리 10월 들어 집값이 하향 안정세로 돌아서는 듯한 신호들이 나타나고 있다. 매매가 상승폭이 전달보다 낮아지고 있으며 매물도 증가하고 있다. 가을 이사철 대란을 우려했던 전세시장도 전달보다는 상승률이 낮아지고 있다. 완판 행진을 이어가던 서울 아파트 시장에서도 일부 나홀로 아파트 단지를 중심으로 미계약 물량이 늘어나고 있다.

KB리브부동산에 따르면 10월 서울과 전국 아파트 시장의 매수우위지수가 100 아래로 떨어졌다. 매수우위 지수가 100이하로 떨어지면 매수세보다 매도세가 강하다는 의미이다. 전국 90.3, 서울 86.1, 경기도 90.8까지 하락했다. 전세수급지수도 8월에 180까지 치솟았으나 10월 들어 전국(159) 서울 (151), 경기도(152)등 하향 안정세로 돌아서고 있다.

이에 따라 집값 급등에 따른 반작용, 대출 규제의 효과, 금리인상 등이 복합적으로 작용, 향후 시장이 하향 안정될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 라이트하우스 등 일부 부동산 전문 유튜버들은 현재의 장세를 ‘폭락의 서막’으로 해석한다.

9월 14년만의 최고 상승률을 기록하는 등 과열됐던 아파트 시장이 10월 들어 하향 안정세로 돌아서고 있다. 하지만 입주물량 부족으로 인해 내년에도 전세와 매매가가 동시에 급등할 것이라고 전망하는 전문가들도 여전히 많다. 22일 서울 은평구의 한 부동산중개업소 유리창에 매물정보가 붙어 있다./연합뉴스

하지만 현재의 시장은 일시조정에 그칠 것이라는 반론도 만만치 않다. 특히 올해의 집값 폭등을 예측했던 이상우 인베이드투자자문 대표, 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장 등 이른바 ‘스타 전문가’들은 “내년에 집값이 급등하지 않을 이유를 찾기 어렵다”는 입장이다. 이들이 전세와 매매 모두 급등을 예상하는 이유로 입주 물량 감소, 매물을 감소시킨 다주택자 중과세 정책, 임대차 3법 부작용 등을 꼽는다.

◇규제위주의 정책과 입주물량 감소가 문제

상승론의 대표적 근거는 입주 물량 감소다. ‘부동산 114′ 조사에 따르면 서울 아파트 입주 물량이 지난해 4만9415가구에서 올해 3만1211가구, 내년 2만463가구로 줄어든다. 문재인 정부와 박원순 전 서울시장의 재건축, 재개발 규제 탓이다. 입주 물량 급감이 전세와 매매 시장의 불안을 초래, 가격을 밀어 올린다는 주장이다. 정부는 ‘신도시 공급 폭탄’을 강조하지만, 토지 수용과 건설 기간 등을 감안하면 신도시는 2026년 이후 입주가 시작된다.

상승론자들은 정부가 집을 팔 수 없도록 막아 놓은 세금 정책이 매물 감소를 초래, 집값을 올리고 있다고 주장한다. 정부는 지난 6월 다주택자 양도소득세를 최고 75%로 올렸다. 너무 높은 세금 탓에 다주택자들이 매도보다는 증여를 선택, 매물 부족 현상이 심화하고 있다는 것. 또 다주택자 보유세 중과세 정책이 ‘똘똘한 한 채 수요’를 촉발, 일부 강남권 아파트 가격이 평당 1억원을 넘어서고 있다. 규제 위주의 정부 정책 변화 없이는 집값 안정도 요원하다는 것이 상승론자들의 공통된 주장이다.

상승론자들은 금리가 완만하게 오르는 것은 경기 회복의 신호이기 때문에 집값에 악재가 되지 않는다고 주장한다. 상승론자들은 주택담보대출이 15억원 이상 주택은 이미 규제돼 있고 9억원 이상도 LTV(담보인정비율)가 20%에 불과, 금리 상승의 효과가 제한적이라고 주장한다. 대신증권 공동락, 배상영 연구원은 보고서를 통해 “한국의 주택시장에서는 이미 강력한 LTV 규제가 시행되어 있고 , 일부 가격대에서는 주택구입시 주택담보대출이 불가능해 금리인상의 영향은 완화적인 LTV 가 허용 되어 있는 (외국) 시장에 비해 제한적이라는 판단”이라고 밝혔다.

◇전세, 매매 일부 반등 조짐

10월 들어 집값이 일부 조정을 받고 있지만 시장 선행지표인 미분양 주택 증가, 청약경쟁률 등은 큰 변화가 없다. 미분양 주택의 지속적 증가는 부동산 경기 침체, 지속적 감소는 회복을 의미한다. 그렇다면 현재 상황은 어떨까. 2015년 6만가구가 넘던 미분양 주택이 2019년 4만7000여 가구로 감소하다 집값 급등 영향으로 8월 말 현재 1만4864가구로, 사상 최저치로 줄었다. 시장이 본격적으로 냉각되려면 미분양 물량이 5만~7만가구 정도로 늘어나야 한다. 청약 경쟁률도 지표가 된다. 청약 경쟁률 하락은 주택 매수 심리의 냉각을 의미하는데 최근 서울 청약 경쟁률은 사상 최고치 수준이다.

KB리브부동산의 주간단위 조사(10월18일기준)에서 매매가가 하락한 지역은 없었으며 전세가는 광주시 남구만 0.01%하락했다. 매매와 전세시장도 다시 반등 조짐이 나타나고 있다. 전국의 아파트 매매가격 변동률도 0.42%로 전주(0.32%)보다 높아졌다. 전세가격 변동률도 전국이 0.26%로 전주(0.22%)보다 높아졌다 서울도 0.18%로 전주( 0.14%)보다 강세이다.