묶었다 풀었다, 분양가상한제 또 손본다는데.. [핫이슈]

이달중 심사기준 매뉴얼 공개
골격 유지한 채 땜질 개편만으로
사업 중단된 재건축·재개발 움직일까

분양가상한제의 역사를 한마디로 요약하면 '파란만장'이다. 집값 변동이나 정부 의지에 따라 시행과 폐지가 반복돼왔기때문이다. 현 정부는 2015년 시행이 사실상 중단됐던 민간택지 분양가 상한제를 지난해 7월 부활시켰다. 그러나 시행된지 1년이 지났지만 정부 취지와 달리 집값이 뛰고 공급이 되레 감소하는 부작용이 나타났다. 이에따라 정부가 분양가 상한제를 다시 손보기로 했다. 시장에서는 과연 공급에 속도가 붙을 만큼의 조정이 있을지 촉각을 곤두세우고 있다.

분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 기본 건축비, 가산비를 더한 분양가에 상한을 설정해 주변 시세의 70~80%로 억제하는 제도다. 집값 안정을 위한 일종의 분양가 통제장치다.

분양가 규제 시작은 박정희 정부때인 1977년이었다. 주택 규모, 원가와 상관없이 일률적으로 3.3㎡당 상한가를 정해놓고 그 이상으로는 분양가를 받지 못하도록 한 것이다. 1980년 들어 정부는 경기 회복을 위해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 초과) 민영 아파트의 분양가격을 일시적으로 자유화했다. 그러나 투기과열 조짐이 일자 1983년 과거 분양가 제한 방식으로 회귀해 1988년까지 시행했다. 분양가 규제로 인한 공급위축이 이어지며 집값이 치솟자 노태우 정부는 1989년 200만호 건설계획을 수립했다. 이때 채택한 것이 '원가 연동제'인데 지금의 분양가 상한제와 분양가 산출 방식이 동일하다. 그러나 외환위기로 집값이 급락하자 1997년 분양가도 자율화로 다시 선회했다. 그후 다시 주택가격이 상승하자 노무현 정부는 다시 분양가 규제에 나섰다. 본격적인 분양가상한제의 시작이다. 2005년부터 공공택지내 모든주택에, 2007년 9월부터 민간택지에도 분양가 상한제를 확대했다. 이후 글로벌 경제 위기로 주택사업이 위축되면서 이명박, 박근혜 정부는 상한제 폐지를 추진했다. 하지만 국회에 반대에 부딪히자 2015년 '탄력 적용'이라는 이름으로 기능을 무력화했다. 상한제 적용기준을 △최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 10% 상승하거나 △청약경쟁률이 20대1을 넘거나 △아파트 거래량이 전년보다 200% 증가하는 경우 등으로 까다롭게 바꿔 유명무실하게 만들었다.

문재인 정부 들어서는 2017년 11월 기준을 종전보다 강화한데 이어 2019년 부활을 확정짓고 지난해 7월부터 시행에 들어갔다. 현재 민간 택지 분양가상한제를 적용받는 지역은 서울 18개구 309개 동, 경기 과천·광명·하남 등 3개시 13개 동이다.

하지만 분양가상한제가 집값을 잡는데 별 효과가 없고, 되레 공급 부족을 불러오자 정부가 시장의 의견을 받아들여 이달중 개편안을 내놓는다고 한다. 국토교통부는 조만간 분양가상한제 심사 기준 업무 매뉴얼 개편안을 공개할 방침이다. 지방자치단체들이 주먹구구식으로 산정해온 분양가 심의기준을 일원화해 주택 공급에 속도를 내겠다는 것이다. 하지만 골격을 그대로 둔채 땜질 개편만 해서는 도심 공급확대로 연결되기 어렵다. 미세조정으로 그친다면 분양가상한제에 발목잡혀 사업이 중단된 재개발·재건축 단지들이 다시 사업을 재개에 나서기 어려울 것이다. 주택공급에 숨통이 트이길 바란다면 과감한 규제 완화로 시장이 작동되게 해야한다.

[심윤희 논설위원]