[부동산백서]대장동 말고도 많은데..민관합동 도시개발의 허와실

도시개발법, '자율성 보장'에 민간 지분·이윤율 제한 없어
제한규정에 분상제·이익환수 발의.."나머지 10여곳 실태조사도"

[편집자주]부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 정책도 사안마다 다르고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

국토교통위원회 국정감사 2021.10.8/뉴스1 © News1 이동해 기자

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 국토교통부를 포함한 부동산 관계기관에 대한 국정감사가 이번 주를 끝으로 마무리 됐는데요. 이번 국감의 가장 '뜨거운 감자'는 대장동 개발 의혹입니다.

여야가 책임 공방을 벌이기도 했지만 도시개발의 허점을 드러내고 제도 개선의 필요성을 부각했다는 점은 긍정적으로 평가되기도 합니다.

◇도시개발사업 합작법인, 공공:민간 지분 규정 없어

대장동 사업 의혹의 핵심은 민간 업체인 화천대유 등이 4000억원이 넘는 막대한 이익을 챙겼다는 점인데요. '누구에게 이익이 돌아갔는가' 못지 않게 '어떻게 이런 이익 배분이 가능했나'도 관심사입니다.

대장동 사업은 도시개발법에 따라 추진된 도시개발사업인데요. 택지조성 사업에는 해당 사업 방식 외에도 공공주택특별법상 공공주택사업이나 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업 등이 있습니다.

이 중 도시개발법상 도시개발사업은 민간의 참여 폭이 가장 큰 유형으로 꼽히는데요. 택지조성은 주택난 해소 같은 공공성을 감안해 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 같은 공공사업자가 참여하는데, 공공주택사업이나 택지개발사업은 민관합작 법인이 사업자를 맡는 경우 공공사업자가 50%를 초과하는 지분이 있어야 합니다.

반면 도시개발법에는 공공사업자가 출자에 참여한 법인이 개발사업을 맡을 수 있다는 조항 외에 구체적인 지분 규정은 없습니다. 민간이 자유롭게 개발사업을 맡을 여지도 있고요.

도시개발법이 민간업체와 지방자치단체의 자율성을 보장하기 위해 도입한 법안이기 때문인데요. 당시에는 규제를 완화해 주택공급을 촉진한다는 목적이었겠으나 이번 대장동 의혹을 기점으로 장점보다는 문제점이 부각됐습니다.

성남 대장동 개발사업 특혜·로비 의혹을 수사 중인 검찰 수사관들이 21일 오후 경기도 성남시 중원구 성남시청에서 시장실과 비서실 압수수색을 마친 후 압수품을 옮기고 있다. 2021.10.21/뉴스1 © News1 이재명 기자

◇민간 이윤율 규정도 미비…"이윤 제한·분상제 도입" 발의돼

민간에 돌아가는 이익 측면만 보더라도 도시개발법상 도시개발사업에는 허점이 있는데요. 택지개발촉진법상 사업은 민간에 돌아가는 이윤율을 총사업비의 6% 이내로 제한하고 있지만 도시개발사업은 이에 대한 규정이 없습니다.

공공이익을 높게 책정할 수 있는 방안 중 하나인 임대주택 비율에서도 문제가 드러나기도 했습니다. 대장동 개발의 경우 임대주택 비율이 15%로 계획됐으며 이후 사업 시행 과정에서 추가로 줄었다는 의혹이 제기되기도 했는데요.

도시개발법 하위 법령인 도시개발업무지침에 따르면 도시개발구역에서는 임대주택을 20~25% 이상 지어야 합니다. 다만 사업지정권자가 10%포인트(p) 이내에서 비율을 조정할 수 있는 권한이 포함돼 있어 공공성을 확보하기에 부족하다는 지적이 나오고 있습니다.

여기에 토지수용으로 땅을 싼 값에 확보할 수 있다는 점까지 맞물리면서, 도시개발사업은 원주민만 빼고 사업자의 배만 불리는 사업이라는 오명까지 쓰는 상황입니다.

이에 도시개발사업에서 민간의 이익을 제한하거나 개발이익을 환수해야 한다는 법안이 나오고 있는데요.

도시개발사업의 민간 이윤율을 두고 이헌승 국민의힘 의원은 6%로, 진성준 더불어민주당 의원은 10%로 제한하는 법안을 각각 대표발의한 상태이고요. 이윤율에는 차이가 있지만 민간사업자의 투자지분을 50% 미만으로 제한하는 내용은 두 법안에 동일하게 포함돼 있습니다.

이외에도 개발이익에 대한 개발부담금 상향이나 민관합작 도시개발사업 택지에 분양가상한제 적용 등의 개정안도 발의돼 있고요. 이외에도 토지임대부 주택 확대나 부동산감독원 설치도 필요하다는 의견이 나오고 있습니다.

경기 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹의 핵심 인물이자 화천대유의 대주주 김만배 씨가 20일 오후 서울 서초구 서울중앙지방검찰청에 조사를 받기 위해 출석하고 있다. 2021.10.20/뉴스1 © News1 이재명 기자

◇대장동 말고도 민관합동 개발사업 많은데…"실태파악 수반해야"

국토교통부가 김은혜 국민의힘 의원에 제출한 자료에 따르면 지금까지 민관합동 도시개발사업이 추진된 구역은 Δ의왕 백운 지식밸리 Δ하남 지역 현안1구역 Δ김포 풍무역세권구역 등 10여곳인데요.

민관이 개발이익을 배분하는 방식이 어떤지에 대해 정부는 파악하고 있지 못하는 실정입니다. 도시개발사업이 지자체에 자율성을 부여하는 취지라 관여할 여지가 적다는 이유에서인데요.

이 때문에 현재 진행되는 도시개발사업에 대한 실태조사가 수반돼야 한다는 지적도 나오고 있습니다. 대장동 의혹을 계기로 제도적 허점이 드러난 만큼 진실 규명과 더불어 제도 개선에도 속도가 붙을지 지켜봐야겠습니다.

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