[이슈체크] 양도세 중과에 매물 '꽁꽁'..다주택자 매도량 반토막

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김인만 김인만 부동산 경제연구소장 

세금으로 집값을 잡으려는 정부 정책이 얼마나 잘못되었는지 통계로 확인되었습니다. 정부는 지난해 다주택자 양도세 중과를 예고하고 1년의 유예기간을 주면서 매물이 나올 것으로 예상했었죠? 국민의힘 유경준 의원이 공개한 자료를 보면 매물은 오히려 줄어든 것으로 나타났습니다. 부동산 세금, 왜 효과를 거두지 못하는지, 그리고 최근에 가격 상승 둔화가 하락의 예고편은 아닌지도 알아보겠습니다. 김인만 부동산연구소장 나오셨습니다.

[앵커]

지난해 다주택자 양도세 중과 조치가 나오면서 1년의 유예기간을 줬잖아요. 그게 올 6월로 끝났지 않습니까? 그래서 그 당시 제 기억에도 홍남기 경제부총리가 매물이 많이 나올 것이다, 나오고 있다 이렇게까지 얘기했는데 유경준 의원이 오늘 지난번에 자료 보니까 매물이 오히려 줄어든 것으로 확인이 되었어요. 왜 이렇게 매물이 안 나왔습니까? 얼마나 줄었습니까 실제로?

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

일단 통계를 보면 지난 6월이죠? 발표가 됐을 때 거래량이 7886건이었습니다. 서울 같은 경우에. 근데 발표 직후에는 7140건이었고요. 이제 8월달. 7월은 7140건, 8월은 많이 줄었습니다. 3342건으로 줄어들어서 오히려 많이 줄어들어 보이는데 이게 통계는 그렇고요. 굳이 통계가 필요 없습니다. 우리가 체감하고 있잖아요. 매물 동결현상이라고 하는데 매물이 안 나오기 때문에 최근에 신고가 행진이 계속 이어지고 있는데 거래량은 줄어들었거든요. 거래량은 줄어드는데 수요보다 공급이 더 많이 줄어들었기 때문에 신고가 행진, 가격이 계속 올라가고 있고요. 제가 볼 때는 정책 판단 미스라고 저는 생각합니다. 왜냐면 자, 양도세 같은 경우 우리가 거래세라고 하는데요. 양도세를 강화하는 이유는 양도차익에 대해서 많이 남아도 팔면 남는 게 없다. 우리가 세금으로 다 불로소득을 환수할 것이기 때문에 남는 게 없으니까 투자하지 마라. 투기하지 마라 라는 신호고요. 여기서 멈추면 아, 양도세 다 내니까 남는 게 없겠구나 라고 생각을 하겠는데 정부는 보유세를 올립니다. 종합부동산세를 올리는데 종합부동산세를 올리는 목적은 가지고 있는 사람들에게 부담을 많이 주는 거죠. 계속 가지고 있으면 너무 부담스러우니까 너희들 세금 아니면 계속 두들겨 맞으니까 팔아라. 매물을 내놔라 라는 시그널인데 이게 둘 중의 한 개만 사용해야 하는데 지금은 둘 다 사용한 거죠. 그러면 종합부동산세를 강화하니까 어, 부담된다 팔아야겠다 라고 생각이 드는데 양도세를 또 강화하다 보니까 팔려다 보니까 이렇게 중과세를 내고 과연 내가 팔아서 70~80% 세금을 내게 된다면 내가 10억 원이 남았는데 7억을 세금 내고 8억을 세금 내고 내가 2억을 가지고 간다. 도저히 용납할 수 없기 때문에 차라리 그냥 세금 내자, 보유세 내자 이렇게 돌아서면서 매물 동결현상, 또는 증여를 많이 하게 되죠. 이왕 줄 거 증여세는 최고세율이 50%거든요. 그래서 실제로 정부에서 바라는 매물이 시장에 나오지 않고 증여를 하거나 오히려 보유로 돌아서게 되면서 오히려 시장은 더 왜곡이 심해진 것 같습니다.

[앵커]

정부가 판단을 잘못했다는 건데요. 실제로 6월 1일, 지난 6월 1일부터는 다주택자 양도세가 이제 실제 올랐잖아요. 유예기간이 지났기 때문에. 그럼 말씀하신 대로라면 더 못 파는 거 아니에요. 세금을 그렇게 다 최고 75%인가요?

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

지금 6월이죠? 6월 지나고 7월부터는 조정대상지역에 3 주택 이상이면 최고세율이 75%인뎅 데요. 지방소득세까지 다 하면 82.5%가 됩니다. 2 주택자들은 65%. 지방소득세까지 하면 71%가 되는데. 제가 많이 물어봅니다 주변에. 과연 82.5% 세금 내고 팔 수 있는 사람이 있을까? 팔래?라고 물어보면 10이면 10 사람이 다 안 판다고 합니다. 그럼 정부는 자 6월 말 전에 팔면 중과세가 좀 덜되니까 왜 안 팔았냐고 하는데 여기서 또 하나 미스가 들어오는 게 2017년 8.2 대책이죠. 양도세 중과세를 이미 시행했습니다. 시행해서 3 주택 이상이면 20% 중과세가 되어서 최고세율이 65%까지 중과세가 됐어요. 됐는데 6월 말 기준으로 10%가 더 중과세된 거거든요. 그렇게 따지면 자 너 세금 10억 원 남아서 세금 8억 원 내야 되는데 8억 원 내기 부담스러우니까 7억 원 내고 팔아라. 7억 원도 내기 싫다는 거죠. 7억이나 8억이나. 2억 가지고 가나 3억 가지고 가나 내가 많이 내는 것 같다, 이건 아닌 것 같다. 50% 정도면 우리 최고 세율이 45%잖아요. 그래서 한 50% 정도는 어떻게 관행적으로 내가 낸다 이 정도는 남았으니까 낸다고 하는데 이게 60% 넘어가게 되고요 70% 넘어가게 되면 아 이건 도저히 안 되겠다. 우리가 동업을 해도 5:5잖아요. 그래서 50%는 인정해주는데 60%, 70% 넘어가게 되면 아니다, 다른 방법을 찾자고 돌아서면서 이게 정부의 의도와는 다르게 매물이 더 줄어들게 되었습니다.

[앵커] 

그러면 다주택자들이 매물을 내놓도록 하려면 결국 양도세를 낮춰야 되는 거네요. 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

시장에서는 그렇게 얘기를 하고 있죠. 양도세를 낮춰야 되는데 정부는 불로소득 환수, 투기세력에게 양도세를 낮춰주게 되면 투기와의 전쟁에서 패배하는 그런 결과가 나올 수 있기 때문에 고민이 많은 것 같습니다. 

[앵커] 

임대물건이 전세 세입자가 있으려면 누군가가 다주택자가 되어서 임대 물건을 내놓아야 하기 때문에 불가피한 건데요 다주택자라는게. 2주택자도. 세계적으로 이렇게 다주택자 양도세를 무겁게 물리는 나라가 있습니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

양도세가 있긴 있습니다. 국가별로 있긴 있는데 우리처럼 징벌적 과세, 1주택만 가져라, 많이 가지면 중과세를 하겠다 이런 나라는 찾아보기 힘들고요. 국가마다 차이는 있는데 보유세가 높은 나라도 있고요, 양도세가 우리처럼. 우리나라는 양도세가 높은 나라입니다. 왜냐면 경제성장을 하면서 집값이 많이 올랐고요. 전세라는 레버리지 제도가 있기 때문에 기본적으로 집값이 많이 올라가게 되고 양도차액에 대해서 어느 정도 환수를 해야 하기 때문에 양도세를 강화하고 보유세는 좀 낮은 나라. 우리나라는 그런 나라이고요. 싱가포르나 영국은 보유세가 높은 나라인데. 최근에는 보유세를 올랐단 말이에요. 선진국처럼 가기 위해서 보유세를 올리는데 그러면 양도세를 좀 낮춰줘야 시장에 매물이 많이 나오게 되는데 또 불로소득 환수하고 맞물리면서 양도세도 중과세, 보유세도 중과세가 되니까 오히려 시장은 더 왜곡이 되고요. 매물은 더 말라버렸습니다.

[앵커] 

최근에 양도세, 다주택자는 중과하지만 1가구 1주택의 경우에 양도세의 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 올린다는 발표가 있었던 것 같은데 지금 국회에서 진척이 없는 거죠? 상황이 어떻습니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

맞습니다. 한두 달 된 것 같은데요. 두 달 전에 9억에서 12억 원으로 상향 조정해주겠다. 지금 양도세 1세대 1주택자들은요. 9억까지만 비과세가 되고요. 9억 초과분에 대해선 과세가 됩니다. 많은 사람들이 2년 거주 2년 보유만 하면 양도세가 없다고 생각하는데 그게 아니고요. 9억까지만 비과세가 되고요. 9억 초과분에 대해서는 세금이 과세되는데 이게 언제적 9억이냐. 그런 반발의 목소리들이 굉장히 많았어요. 집값은 2배 3배 올랐는데 왜 기준은 10년 전 기준을 그대로 사용하느냐. 이런 목소리들이 많았기 때문에 실수요자 보호 차원에서 12억 원으로 상향조정해주겠다고 했는데. 국회에서 계류 중이에요. 2달 동안 처리가 안되고 있어서. 이게 또 문제가 뭐냐면 해주겠다고 했잖아요. 그럼 이 구간에 들어가시는 분들. 

[앵커] 

9억에서 12억 사이에 있는. 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

기다리는 거죠. 아 나는 12억 혜택을 받고 싶다는 거죠. 그래서 9억과 12억은 그 구간에 들어가시는 분들은 세금 차이가 많기 때문에 기다리게 되면서 매물 거래를 주춤하게 되고요 대기하게 되니까 매물 동결현상 플러스알파 현상이 또 생기는 겁니다. 그래서 또 하나의 정책 부작용이 생기는 거죠. 발표하려고 했으면 빨리 처리가 되어서 시장의 매물, 그러니까 12억 올려줬으니까 빨리 매물을 내놔 이렇게 되어야 하는데 기대감은 주게 되고 실제로 액션이 안되다 보니까 시장에서는 될 때까지 기다리겠다는 대기수요들이 발생하고 있습니다.

[앵커]

근데 9억에서 12억 원으로 비과세 기준을 올릴 기대감은 부풀려놨는데 왜 진척이 안 되는 겁니까? 혹시 여당에서 반대를 하는 건가요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

여러 가지 의견이 분분한 것 같습니다. 아무래도 양도세 완화에 대해서 반대하는 목소리도 굉장히 많고요. 보유세 올리고 양도세를 완화해주게 되면 자칫 시장의 규제 완화 시그널을 줄 수가 있고요. 이게 불로소득 환수하고 맞물리거든요. 양도세 같은 경우는. 그러다 보니까 이게 잘못하면 투기세력들에게 양도세를 우리가 완화해준다? 이런 잘못된 시그널을 주면서 투자 심리를 자극해서 또 집값이 오르지 않을까 이런 부분에 대해서 고민하고 있는 것 같습니다. 

[앵커] 

고민하는 건 좋은데 올리든 유지하든 빨리 방향이라도 잡아야 되는 거 아닐까요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

빨리 결정하는 게 좋죠. 아니면 발표를 안했어야 되고요. 이게 사실 정확하게 따지고 보면 1주택자들은요. 실수요자들이란 말이에요. 팔고 나면 다른 데 전세를 가든 내가 집을 하나 사야 되기 때문에 실질적으로 우리 전세물량이 늘어난다든지 시장에 매물이 많이 나오는 효과가 부족해요. 그래서 결국에는 1세대 1주택자들 혜택을 줘서 매물이 나오는 것도 중요하지만 다주택자들의 매물들이 많이 나와줘야 우리 시장에 공급물량이 늘어나게 되면서 가격안정에 도움이 되는데 다주택자 양도세 중과세는 전혀 논의가 안되고 있기 때문에 꽉 막혀있는 상황입니다.

[앵커]

네. 어찌 되었든 빨리 정책을 결정해야 시장의 혼선을 막을 텐데. 정책도 잘못되고 혼선도 계속 가중시키고. 도대체 국민들은 뭘 믿으라는 건지 걱정입니다. 자, 최근 부동산 가격의 상승세가 둔화된다, 몇몇 통계에서 그런 게 확인되고 있는 것 같은데 조금 상승세가 둔화되고 실제로 그렇습니까? 이게 내리막으로 가는 변곡점을 확실히 맞은 것 같습니까 어떻습니까?

[김인만 김인만부동산경제연구소장]

미래는 신의 영역이니까 우리가 정확하게 예단할 수는 없습니다. 근데 미묘한 차이는 있는 것 같아요. 추석 전과 추석 후가 분명히 다르고요. 통계를 보더라도 매매심리지수라든지 여러 가지 통계를 보면 아직까지 상승은 맞아요. 상승은 맞는데 둔화되고 있습니다. 상승폭이 둔화되고 있고요. 저도 굉장히 체감하는 게 추석 전에는 굉장히 바빴거든요. 요즘 조금 덜 바빠요. 그래서 저한테 연락 오는 게 조금 덜 바쁘다 보니까 저는 개인적으로 편해서 좋지만 시장의 흐름이 미묘한 변화가 있고요. 제가 단적인 예를 하나 들자면 우리가 일시적 2 주택이라고 있잖아요? 일시적 2 주택 양도세 비과세가 있으면 특정 기간 내에 팔면 기존 주택을 양도세 비과세 혜택을 주는데 상반기, 추석 전이나 상반기처럼 굉장히 뜨거웠을 때는 어떤 반응이었냐면 절세를 받을 수 있잖아요. 비과세를 받을 수 있는데 절세효과보다 조금 더 기다려보자. 기다리면 더 오를 테니까 팔지 말고 기다려보자 라는 수요들이 굉장히 많았다면 최근에는 팔아야 되는 거 아닐까? 왜냐면 떨어지진 않는데 세금 내고 남는 게 없는데 그냥 조금 올라서 과연 나에게 득이 될까? 이 정도라면 차라리 비과세 혜택을 받고 파는 게 낫겠다 라는 분들이 좀 늘어나고 있어요. 그래서 심리 변화가 미묘한 차이가 있기 때문에 당장 하락이다, 변곡점이다 이렇게 단정 지을 수는 없겠지만 분명히 변화는 있는 것 같고요. 향후에 기준금리가 얼마나 오르냐, 테이퍼링이 어떻게 들어가느냐, 국내외 중국이라든지 경제상황에 따라서 의외로 변곡점이 될 수도 있을 것 같고요. 분명히 변화의 시작은 된 것 같습니다. 

[앵커] 

변화의 조짐은 보이는데 과연 이 변화의 조짐이 정말로 내리막으로 가는 변곡점인지는 시간이 필요하다고 하는데. 그런 거죠? 실제 거래에서 최근에 매물이 조금 늘어나고 있는 상황인가요 전에 비해서?

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

매물이 소폭 늘어나는 부분도 있습니다. 물론 단지마다는 달라요. 뭐 재건축 재개발 기대감이 있는 아파트들. 은마아파트나, 최근에 제가 은마아파트 매물 상황도 한번 체크했는데 매물이 한두 개밖에 없더라고요. 그래서 기대감이 있는 아파트들. 우리가 더 오른다는 확신 있는 아파트들은 많이 나오지 않는데 그렇지 않은 아파트들. 특히 나 홀로 아파트는 상반기에는 나 홀로 아파트도 많이 올랐고요. 나 홀로 아파트들 분양하면 완판이 되었는데 최근에는 거래가 계약이 잘 안되면서 미분양 나는 경우들이 발생하고 있거든요. 그 얘기는 좀 불안하다는 거죠. 상반기는 나 홀로 아파트도 무조건 올라, 무조건 해야 돼 라는 분위기였다면 지금은 괜히 나 홀로 아파트 하나 더 했다가 많이 안 오르는 거 아냐? 이런 불안 심리가 조금씩 싹이 트고 있는 것 같습니다. 

[앵커] 

그럼 지금의 이 상승세가 둔화되고 있는 것이 하락으로 방향을 틀지 모른다는 그런 쪽으로 많이 변곡점이라는 요인으로 작용한다면 어떤 힘이 가장 클까요? 역시 대출규제입니까? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

대출규제도 영향이 있을 것 같고요. 아파트 시장은 심리거든요. 결국 최근에 왜 이렇게 많이 올랐냐라고 보면 두려움이거든요. 기대감, 더 오를 것 같은 기대감과 내가 뒤쳐질 것 같은 두려움. 그 두려움 때문에 무리해서라도 사자, 이런 심리들이 많았는데 그 두려움이 조금씩 없어지고 있다는 거죠. 조금 기다려봐도 되겠다는 심리가 있는데 또 뚝 떨어지진 않는 이유는 저금리 유동성이 여전히 견고하게 있고요. 공급물량 자체가 서울 같은 경우도 2025년 전까지는 많이 나오지 않기 때문에 뚝 떨어지지는 않겠지만 그래도 좀 변화가 있을 것 같다, 추가 상승. 상반기처럼 많이 상승하려면 공급물량이 부족하고 유동성이 많은 건 알겠는데 그래서 더 올라갈만한 기대감을 줘야 하는데 지금 그런 모멘텀은 보이지 않고요. 오히려 11월에 기준금리 올라가게 되고요. 여러 가지 상황에 따라 좀 상승폭 둔화가 더 가시화될 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]

지금 대출 규제 기왕에 많은 얘기가 되고 있는데 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

굉장히 불안하죠. 

[앵커] 

네. 다음 주에 발표할 대출규제에서 전세 대출, 실수요자들이 가장 고생하고 있는 전세대출을 DSR, 총부채 원리금 상환비율 규제에서 제외한다. 이렇게 되면 어떻습니까? 전세 실수요자들 자금난 해결에 도움이 될까요? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

도움은 되는데 이게 뭐 새로운 도움이 아니고요. 원래 되던 거였거든요. 원래 하던 건데 지금 막겠다고 하니까 굉장히 불안했는데 불안감이 해소가 된 거지 이게 자금난에 도움이 된다고 보이진 않아요. 당연히 안되었어야 되는 건데 이걸 하겠다고 해서 굉장히 초조했었는데 이제 좀 심리적 안정은 찾고 있다 라고 보입니다.

[앵커] 

요즘 전세 대출 규제 이런 논의가 있다 보니 전세입자들이 월세로 많이 밀려나는 상당히 심각한 상황이 벌어진 거죠? 

[김인만 김인만 부동산 경제연구소장] 

네. 굉장히 가속화 되고 있고요. 반전세고요. 만약 전세자금 대출이 실제로 강화되고 실행된다면 반전세, 월세로 전환되는 속도가 굉장히 가팔라질 겁니다. 못 올려주는데 집주인은 가만히 있지 않거든요. 결국 월세로 전환하기 때문에 서민은 굉장히 고통스럽잖아요. 그것을 예방하기 위해서라도 전세대출규제는 주의가 필요할 것 같습니다. 

[앵커] 

네 잘 알겠습니다. 부동산 세금의 효과와 시장 동향 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산연구소장이었습니다.

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