서울시 '2종 7층' 폐지에 강북·서남권 빌라촌 재개발 동력↑

"저층 주거지 밀집한 강북·서남권 서민주택 수혜 예상"
투기 차단, 교통·환경 대책은 과제..市 "심의로 제어"

서울시내 빌라촌의 모습. 2021.9.28/뉴스1 © News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 서울시가 재건축·재개발 추진을 방해하던 주요 요소 '2종 7층' 높이 규제를 사실상 폐지했다. 시장에서는 사업성 개선으로 강북·서남권에 밀집한 노후 빌라촌에 재개발 추진 움직임이 늘어날 것으로 전망했다.

7층 제한이 풀려 최고 25층 아파트까지 지을 수 있게 되면서 공급 물량 확대에도 도움이 될 것이란 평가다. 다만 추진 과정에서 투기 수요 차단과 교통·환경 영향에 대한 세심한 대책도 필요하단 지적도 나왔다.

22일 서울시에 따르면 시는 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받는 지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 아파트를 짓는 경우 최고 25층까지 건축할 수 있도록 했다. 허용 용적률도 190%에서 200%로 상향하고, 용도지역 변경 시 의무공공기여도 없앴다.

7층 높이 제한은 서울시에만 있는 용도지역 규제로, 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손을 막고자 지난 2000년 도입됐다. 시 전체 면적의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정됐다. 2종 주거지역 중 절반 이상이 층수 제한에 걸려있다.

오세훈 서울시장은 후보 시절부터 2종 7층 규제 폐지를 주장해왔다. 재개발이 필요한 저층주거지 밀집 지역 다수가 규제로 사업성이 크게 떨어졌단 지적이다. 서울시 정비사업 해제지역 388개소 중 160여 개소(약 41%)가 2종 7층 지역을 포함하고 있다.

시장에서는 이번 조치를 긍정적으로 평가했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "재개발 사업이 이뤄지지 않는 이유는 대부분 수익성 문제인데, 층이 최대 3배 이상 늘어날 수 있어 사업 효율성이 높아질 것으로 보인다"며 "조합원 분담금이 줄어들어 재개발 참여 동력도 늘 것으로 전망된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업 촉진에 목적을 둔 규제 완화"라며 "긍정적인 부분이 더 크다. 정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 재건축보단 재개발이고, 주택 공급 확대 측면에서도 재개발이 더 효율적이기 때문"이라고 설명했다.

업계에서는 규제 완화 방침의 수혜가 저층 주거지가 밀집한 서울 강북·서남권 지역에 주로 돌아갈 것으로 예상했다. 성북구 정릉동, 강동구 길동, 중랑구 중화동, 강서구 화곡동, 관악구 봉천동 등 빌라 밀집지역에 2종 7층 규제가 폭넓게 적용돼있었기 때문이다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "강남엔 송파 일대에 소규모 빌라촌이 있지만 고급 주거지라 당장 큰 영향을 미치진 못할 것"이라며 "주거환경 개선이 필요한 강북과 강서 쪽 중저가 서민 주택, 뉴타운 해제 지역이 규제 완화의 수혜를 볼 것"이라고 내다봤다.

다만 향후 적용 과정에서는 세심한 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "난개발로 인한 경관 훼손이나, 고밀 개발로 인한 교통·환경 문제가 유발될 수 있다"며 "이밖에 투기 수요가 유입될 가능성도 있기 때문에 대책 마련이 필요하다"는 의견을 밝혔다.

서울시는 규제는 전체적으로 풀되 위원회 심의를 통해 부작용을 최소화하겠다는 입장이다. 한 관계자는 "높이나 경관 관리가 필요한 지역에서는 심의를 거쳐 입지별로 층고를 조정하는 식으로 난개발을 막을 수 있다"며 "규제 완화로 사업성은 높이면서 위원회 심의를 통해 공공성도 확보할 것"이라고 말했다.

투기 수요 유입 우려도 있지만, 서울시는 공급 확대라는 큰 흐름으로 부동산 안정을 잡을 수 있다고 보고 있다. 앞서 발표한 투기방지 대책도 병행할 계획이다.

서울시는 재개발 후보지 공모 지역의 투기세력 차단을 위해 공모일을 권리산정기준일로 고시, 지분쪼개기를 원천 차단하기로 했다. 후보지 선정 뒤엔 분양권 없는 비경제적 신축행위를 제한하는 건축허가 제한, 실소유자 거래만 가능하도록 한 토지거래허가구역 지정 등 다각도 조치를 취할 예정이다.

seunghee@news1.kr