전세 이어 '잔금대출'도 조인다.. 서울 33평 아파트 대출한도 1억 이상 줄 수도

잔금대출 '분양가' 적용 시 한도 축소 불가피
분양가 대비 시세 높은 서울서 한도 더 줄어
"대출 총량 빠듯한 은행부터 도입 가능성"

17일 서울 시내 한 시중은행 앞에 대출 관련 안내문이 걸려 있다. 금융당국은 조만간 발표할 가계부채 보완 대책에서, 가계부채 관리 강화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 강화하는 쪽으로 가닥을 잡고 있는 것으로 알려졌다. 연합뉴스

금융당국과 은행권이 전세대출에 이어 잔금대출에도 "깐깐한 심사 잣대"를 적용하기로 했다. 연말까지는 은행별 잔금대출 여력을 확인해 대출 중단을 막는 데 초점을 맞추겠지만, 예상보다 대출 수요가 더 높을 경우 한도 자체를 줄이는 고강도 조치 도입이 불가피하다는 판단이다.

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은행들, 잔금대출 시 '시세' 아닌 '분양가' 적용 검토 중

21일 은행권에 따르면, 최근 잔금대출 관리 강화 대책으로 대출 시 ‘시세’가 아닌 ‘분양가’를 적용하는 방안이 검토되고 있다. 이는 이미 지난달 29일부터 KB국민은행이 시행 중인 방안이다.

은행권에서는 앞서 '전셋값 인상분만큼만 대출해 준다'는 KB국민은행의 전세대출 관리 조치가 다른 은행으로 확산된 것처럼, 잔금대출도 비슷한 경로를 밟을 것으로 보는 분위기다. 시중은행 관계자는 “금융당국이 KB국민은행의 잔금대출 조치도 긍정적으로 판단해 다른 은행들도 검토하는 것으로 알고 있다"며 "올해 대출 총량이 빠듯한 은행들부터 확산될 가능성이 높다”고 말했다.

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"서울 33평 아파트, 1억3,000만 원 대출 축소"

통상 아파트 분양 시 분양가의 10% 계약금을 내고, 60%는 은행에서 중도금 집단대출을 받아 지불한다. 이후 입주 시점에 잔금 대출로 갈아타 나머지 30% 잔금 등을 지급하는 것이 일반적이다. 이때 중도금 집단대출의 경우, 대출 한도 기준이 분양가로 책정되지만 잔금대출로 갈아탈 때는 대출 한도 기준이 시세로 바뀌면서 한도가 늘어나게 된다.

그러나 잔금대출 한도 기준이 시세에서 분양가로 바뀔 경우엔 대출 한도 축소가 불가피하다. 최근 집값 급등에 따른 시세 상승분이 반영되지 않기 때문이다. 실제 통계를 보면 서울의 전용면적 85㎡(33평형) 아파트의 경우, 대출한도가 1억 원 이상 줄어드는 것으로 나타났다.

부동산114에 따르면, 올해 초부터 이달 15일까지 전국 아파트 평균 분양가와 매매가는 각각 평당(3.3㎡) 1,294만 원과 2,090만 원으로 집계됐다. 매매가가 분양가보다 평당 796만 원 높은 셈이다. 특히 서울의 경우 평당 분양가와 매매가가 각각 2,803만 원과 4,068만 원으로 집계돼, 격차가 1,265만 원에 달했다.

서울 33평형 아파트 시세(10억4,700만 원)를 기준으로 할 경우 LTV 40%를 적용하면 4억1,900만 원 대출이 가능하다. 반면 분양가(7억2,000만 원)를 기준으로 하면 2억8,800만 원만 가능해 1억3,100만 원이 줄어들게 된다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "분양가가 아닌 시세를 기준으로 자금 계획을 세운 입주 예정자의 경우 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.

다만 금융당국은 일단은 잔금대출 중단 방지에 집중하겠다는 입장이다. 금융당국 관계자는 "총량 관리 차원에서는 분양가 기준으로 하는 것이 도움이 된다"면서도 "우선은 잔금대출 진행 상황을 지켜보면서 업계 의견을 수렴하도록 하겠다"고 밝혔다.

김정현 기자 virtu@hankookilbo.com