'치솟는 강원도 집값' 그 원인과 해결책은?

강원CBS <위클리오늘 - 나철성의 창>
"평창동계올림픽·저금리 등 강원도 집값 폭등의 계기 돼"
"부동산 정책 정부에만 맡겨서는 안돼..지자체 차원에서 '인허가권'이란 강력한 권한 활용해야"

■ 방송 : 강원CBS<위클리오늘>(13:05~13:30)
■ 제작 : 강민주 PD
■ 진행 : 박윤경 ANN
■ 정리 : 강원대학교 국어국문학과 김민희
■ 대담 : 강원평화경제연구원 나철성 소장

◇박윤경> 나철성의 창, 강원평화경제연구원 나철성 소장님 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆나철성> 네, 안녕하세요?

◇박윤경> 이번주 어떤 이야기 나눠볼까요?

◆나철성> 강원도 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있는데요. 원주같은 경우 갭투자의 성지라고까지 명명할 정도로 심각하게 부동산 가격이 오르고 있는데요. 그 실태가 어떻고, 문제점은 무엇이며 이를 해결하기 위해서는 어떻게 해야 하는지에 대해서 살펴보려고 합니다.

◇박윤경> 그래요, 강원도까지 불어닥친 부동산 투기, 최근에 고가의 아파트 분양과 폭등이 심각하게 나타나고 있는데요. 도내 부동산 시장, 상황이 어떤가요?

◆나철성> 일각에서는 '미친 집값'이라고도 칭하던데요. 강원도는 상대적으로 수도권 집값과 아파트값 폭등에 비해서 상대적으로 안정된 지역으로 분류가 됐었거든요. 그런데 작년 7월, 정부가 임대차 3법 시행한 이후에 강원도에서도 급격하게 동해안뿐 아니라 원주와 춘천 일대에서도 아파트 가격과 부동산 가격이 폭등하고 있다는 게 각종 지표에서 확인이 되고 있는데요. 네 가지 특징을 살펴보면 지난해 7월 직전까지만 하더라도 주로 동해안 지역으로 부동산 가격 상승이 나타났었거든요. 가장 중요한 원인이 됐던 것은 평창올림픽을 전후로 해서 강원남부와 동해안 일대에 교통권 편의가 매우 높아져서 상대적으로 부동산 가격이 들썩였는데 이번 특징은 원주와 춘천 같은 경우 급격하게 아파트 가격을 중심으로 해서 가격이 올라가고 있다는 부분이고요. 또 중요하게 고려돼야 할 점은 1억 미만에 소규모 아파트를 중심으로 해서 '외지인의 사냥'이라 불릴 정도로 높은 매매율을 보이고 있습니다.

세 번째는 이러다보니까 전세가율이 어마어마하게 높아졌는데요. 6월 기준으로 보면 현재 80%까지 올라갔는데 전세 가격이라는 건 실거래가에 비해서 전세 가격이 얼마인가인데 평균 80%니까 강릉 같은 경우 이미 100%를 넘었습니다. 그러기 때문에 전세 가격보다 실거래가 가격이 더 높았다는게 확인이 됐어요. 춘천하고 동해시같은 경우 96%, 원주 95%까지 차지하게 되면서 전세가율이 전국 최고를 차지할 정도인 거죠. 그러면 서울과 수도권은 얼마인가 보면, 60%정도 밖에 되지 않아요. 유독 강원도가 전세가율이 높다고 하는 건 서민들에게 있어서 불안을 매우 심각하게 위협할 만한 수준에 이르렀다는 것을 인식해야 할 거 같습니다.

◇박윤경> 저도 기억나는 부분이 올 초 속초시 동명동에 12억 원에 분양된 아파트가 16억 9천만 원에 거래되어 놀랐었는데요. 동해안 일대 부동산 가격 상승이 심각한 수준이네요?

◆나철성> 말씀하신 것처럼 정말 기적적이라고 생각하는데요. 강원도에 17억짜리 아파트가 생겼다는 것 자체도 아직 실감이 나지 않는데요. 아무튼 매매가격이라고 하니까요. 분양가가 속초시 동명동, 해안이 보이는 펜트하우스들 하고 있는데요. 12억에 분양됐는데 실제 입주할 때 보면 매매가는 16억 9천만 원에 거래됐다고 하니까 얼마나 심각한지를 확인할 수 있는데요. 이는 속초시와 고성군, 양양군 일대에 일고 있는 아파트 부동산 광풍이 강릉까지 내려오고 있는데요. 강릉이 지난 8월 강원도 아파트 경쟁률 최고 1위를 차지했는데요. 무려 46.8:1이라고 하는 역대 최고를 기록했었습니다. 이 아파트 같은 경우 강릉시 공원일몰제로 인해서 민간과 특례사업으로 추진됐습니다. 그래서 아무리 높다고 하더라도 평당 1천만 원 정도 선에서 그칠 것이라고 봤는데 막상 뚜껑을 열어보니까 1천 2백만 원까지 올라갔고요. 실제 입주, 확장비까지 포함하면 1천 4백만 원이 넘을 것이라고 확인이 됐습니다. 이렇게 되면 33평을 기준으로 했을 때, 분양 가격이 4억 원을 넘는 거거든요. 본다고 한다면 실제 입주할 때면 프리미엄이 붙어서 6억~7억까지 가는 아파트가 강릉에서 나타나고 있습니다. 이러한 조짐이 동해시까지 확장되면서 강릉시를 비롯한 동해안 일원이 현재 전국적으로 해서 가장 주목되는 좋은 말로 하면 핫플레이스라고 할까요? 부동산 가격이 매우 높게 형성되고 있다는 사실이 파악되고 있습니다.

◇박윤경> 원주 같은 경우 갭 투자의 성지라는 이야기도 나온다고 하셨는데요. 왜 그런 건가요?

◆나철성> 원주 같은 경우 매우 심각한데요. 지난 6월~8월까지 한국부동산원에서 발표한 내용을 보자면 현재 외지인이 매매건수가 38.4%를 차지했습니다. 전체 10건 중에서 4건이 외지인이라고 하는 거죠. 중요한 부분은 원주 같은 경우 갭투자에 집중되어 있는데요. 20~30년 넘은 한 아파트에 경우에는 400세대가 되는데요. 7~8월부터 매매건수가 무려 129건에 달했어요. 이게 어느 정도 많은 거냐면 1월~6월까지 전체 매매건수의 두 배를 넘는, 상반기 매매건수의 두 배에 달하는 거래가 두 달 동안 이루어진 거죠. 실질적으로 1억 미만이고 애초에 처음 말씀드린 것처럼 원주의 전세가가 90%에 달한다고 하면 현금 2~3억만 있어도 20채 정도의 아파트를 실제로 소유할 수 있는 어마어마한 상황이 벌어지고 있고, 투기적 상황이 원주에서 벌어지고 있다는 게 심각하기 때문에 전국적으로 원주가 갭투자의 성지라고 칭할 정도로 심각한 상황입니다.

이런 상황이 나오고 있는 가장 큰 이유는 현재 강원도 같은 경우 비규제 지역이지 않습니까. 그러다보니까 취득세가 중과세를 내지 않아도 돼서 1.2%만 내면 됩니다. 근데 규제 지역 같은 경우 중과세가 붙기 때문에 2주택에는 8%, 3주택에는 12%까지 붙는데 1.2%밖에 되지 않기 때문에 지금 비규제지역으로 묶여져 있는 곳은 강원도, 제주도뿐이거든요. 전국에서 유일하게, 그리고 육지에서는 강원도 밖에 없기 때문에 돈을 싸들고 와서 강원도 일대에 있어서 저가 아파트를 집중 공격하고 있다는 것이 각종 수치와 지표로 확인되고 있습니다.

◇박윤경> 춘천은 어때요?

◆나철성> 춘천 같은 경우에도 매우 심각한 상황인 것을 저도 피부로 느끼고 있는데요. 춘천은 올해 1위부터 10위까지 강원도 내에서 아파트 매매가격 중에서 가장 고가부터 매겨봤는데 1위부터 9위까지가 현재 춘천 소재 아파트로 확인이 됐습니다. 대표적인 게 얼마 전에 분양도 했고, 입주도 했고, 매매도 이루어지고 있는 퇴계동 e-편한 세상 아파트하고 온의동에 있는 롯데캐슬 아파트 단지 각종 동들의 현재 매매가가 8억에서 9억까지 치솟고 있는 걸로 확인되고 있기 때문에 춘천에 있어서 현재 아파트 시장이 얼마만큼 과열되어 있는가를 확인할 수 있습니다. 2019년도 같은 경우 당시 저도 기억하는데요. 당시 온의동 한 아파트가 27:1로 분양이 돼서 최고의 아파트 분양이라고 기억을 하는데, 얼마 전 지난 6월 달에 근화동에서 37:1로 분양이 돼서 이것을 넘어섰고, 학곡리같은 경우 춘천에서 조금 외곽이라고 볼 수 있는데 현재 견본주택을 내놓고 분양에 들어갔는데 이 아파트 역시도 평당 1천4백만 원, 실거래를 봤을 때 넘어서기 때문에 현재 춘천 아파트 가격은 2~3년 전과는 비교할 수 없을 정도의 상승률을 보이고 있다고 확인됩니다.

◇박윤경> 부동산 가격이 치솟기 시작한 건 언제부터인가요? 왜 이렇게 강원도의 부동산 가격이 상승하고 있는 거죠?

◆나철성> 시기적으로 보면 강원도의 부동산 가격이 현 정부로 들어와서 치솟았던 건 2번이 됐던 거 같습니다. 첫 번째는 아까 말씀드린 것처럼 평창올림픽 개최 쯤해서 각종 철도와 고속도로가 동해안에 집중되면서 좋아지지 않았습니까? 상대적으로 저금리와 유동성이 풍부하게 되면서 정권 초기같은 경우 강원도 동해안 일대가 들썩였습니다. 그런데 주로 아파트 가격하고 부동산이 들썩였지만 춘천 일대 같은 경우 상당한 안정세를 취하고 있었거든요. 그런데 작년 7월 임대차3법이 통과되면서 서울에 살던 거주민들이 주로 수도권으로 이주하게 되고 상대적으로 안정되어 있던 수도권의 인천과 오산까지 가격이 폭등하게 되면서 전부 규제지역으로 묶어 버렸습니다. 묶어 버리다보니까 갈 곳이 없던 수요자본과 투기자본이 강원도에 몰리기 시작하면서 폭등하기 시작하더니 정권 초기만 하더라도 평당 6백만 원 선에서 유지되던 매매가가 현재 7백만 원을 넘어섰거든요. 거의 40%를 육박할 정도의 폭등이 나타났기 때문에 강원도 부동산 역사상 가장 높은 추세를 보이고 있다고 생각됩니다.

◇박윤경> 코로나 시국에 정부가 금리를 인하하고, 풍부한 유동성이 결국 부동산 뿐만 아니라 주식, 비트코인 등 모든 자산 가격을 올렸습니다. 부동산 상승은 어쩔 수 없었던 측면이 있었던 것은 아닐까요?

◆나철성> 말씀하신 대로 2가지 요인이 있는 거 같습니다. 현재 시중에는 유동성이 풍부할 뿐 아니라 돈이 넘쳐난다는 표현이 맞을 거 같습니다. 왜냐면 지난달 인상했어도 금리가 0.75%이기 때문에 갈 곳 없는 자본이 부동산뿐 아니라 비트코인, 주식시장까지 전체 과열을 하게 하는 상황이 발생했는데요. 이러한 부분들이 특히 수익률이 높은 강원도 부동산으로 몰렸다고 볼 수 있습니다. 그런데 거기에만 주안점을 두기 어려운 것이, 정권 초기부터 정권에 명운을 갈고 부동산 가격을 잡겠다고 했지만 결과적으로는 현 정부 들어와서 부동산 가격, 서울 일대 같은 경우 2016년 대비 90%가 올랐다고 하니까요. 정책 실기가 가장 컸다고 봅니다. 그러다보니까 강원도 같은 경우 외지인의 투기가 급속하게 이루어져서 실거주민 같은 경우 막차 타는 거 아니냐는 위기감과 조바심이 생기자 현재는 외지인뿐 아니라 현지인 같은 경우도 부동산 열풍에 올라타는 현상이 이중 삼중의 문제들이 강원도에서도 목도되고 있습니다.

◇박윤경> 그런데 부동산 가격이 상승하는 게 꼭 나쁜 건가요? 이거는 처한 상황에 따라서 다를 수는 있는데 상대적으로 강원도 부동산 가격은 저평가 됐었잖아요.

◆나철성> 그렇습니다. 상대적으로 강원도에 부동산 가격은 저평가 됐었고 부동산 가격이 낮게 형성된 게 좋은 건 아니죠. 물가상승률도 있고 우리나라 경제규모는 갈수록 커 가는데 우리만 부동산, 특히 아파트 가격이 제자리에 있다는 건 기쁜 소식이 아닐 뿐 아니라 자산가치가 하락한다는 걸 의미하기 때문에 반가운 소식은 아니죠. 그런데 문제가 되는 건 강원도의 경제적 부가 그만큼 성장하고, 인구가 그만큼 늘어난다면 아무런 문제가 없고 오히려 주거안정화와 주거의 질을 향상시키는데 커다란 기여를 할 수 있다고 봅니다.

그런데 문제는 돈의 주된 인구구조는 전혀 늘어날 모양새가 보이지 않을뿐더러 고령화는 갈수록 심각하게 나타나고 있고, 산업 정책같은 경우 지난 10년 동안 늘어나는 없는 상황에서 공공서비스 질만 계속적으로 팽창하고 있거든요. 공공서비스직이라는 건 임금의 형태가 물가상승률밖에 반영되지 않기 때문에 그만큼 소득수준이 일정하다는 걸 의미하기 때문에 몇십 퍼센트에 달하는 부동산 가격이 상승하고, 아파트 가격이 상승한다고 하면 결국 두 가지밖에 없거든요. 빚을 내서 신규 아파트를 사든지, 아니면 기존에 있는 아파트를 처분하든지인데 이런 상황이 계속 유지된다면 상관 없지만 금리가 올라가거나, 경제가 위축돼서 자산 가격이 하락하게 되면 이와 관련된 치명적인 소비위축뿐 아니라 지역 경제에도 타격을 줄 수 있어서 상당한 뇌관으로 작동할 수밖에 없다는 이야기를 드리고 싶은데요. 왜냐하면 현재 우리나라 전체 구조도 그렇지만 강원도민 역시도 자산 중에서 가장 높은 비율을 차지하고 있는 게 부동산이기 때문에 뇌관이 될 수 있다는 말씀을 드립니다.

◇박윤경> 그런데 최근에 한국은행에서 금리를 인상하고 금융위원회의 대출규제로 가을철 이사 대란이 일어나고 있을 정도로 부동산 시장이 불안정합니다. 어떻게 전망하시나요?

◆나철성> 상당히 불안정해질 거 같습니다. 실질적으로 금리를 올린다고 하지만 금리를 0.25% 올린다고 해서 얼마나 되냐고 하지 않습니까. 금리가 부동산에 미치는 영향은 매우 제한적이었던 것이고 또 정부 같은 경우 세금정책을 가지고 잡겠다고 해서 취득세, 양도세 그 다음에 보유세 등 각종 세금을 올려놨지만 잡히지 않았습니다. 그런데 경제를 공부하면서 파악할 수 있는 것은 부동산 경기와 가장 상관관계를 나타내는 것은 경기위축 국면이거든요. 경기위축 국면같은 경우 부동산 가격이 반드시 하락하는 상황이 나타는데요. 대표적으로 1997년이 그렇고, 2008년 금융위기에서도 그렇고 이러한 현상이 두드러지게 나타나는데 현재 상황 같은 경우 주목해야 할 것은 세금도 아니고, 대출을 규제하고 있다는 건데요. 더 이상 돈을 내보내지 않겠다는 하는 거기 때문에, 특히 앞으로 신규 아파트 분양을 받거나 입주해야 할 분 같은 경우 중도금 등을 납부해야 할 상황이 생기는데 대출을 급격하게 막아버리기 때문에 벌써 전국적으로 이사 대란이 나타나고 있는 거죠.

거기다가 내년도 경기가 인플레이션이 급격하게 나타나면서 세계적으로 위축국면이 나타나는 상황이기 때문에 현재 같은 부동산 파티가 계속 될 것이냐는 것은 여러 면에서 봤을 때, 금리를 인상한다거나 대출을 규제한다거나 또 코로나 시국에 상대적으로 이득을 봤던 수출 경기가 위축될 수 있기 때문에 내년 상반기 부동산 시장이 지금처럼 유지될 것이라고 하는 것은 지나친 낙관론 아니냐는 것입니다.

강원CBS 시사프로그램 <위클리오늘> 나철성의 창에 출연한 강원평화경제연구소 나철성 소장. 강민주 PD.

◇박윤경> 말씀하셨듯이 현 정부 초기부터 강력한 부동산 정책을 펼쳐 왔지만 결국 잡지 못하고 있습니다. 춘천시를 비롯한 지자체에서 어떤 부동산 정책을 펴야 집값을 안정시킬 수 있을까요?

◆나철성> 저희가 중요하게 봐야할 지점은, 부동산 전체를 정부에 맡겼던 것이 있잖습니까. 지방에서 뭘 할 수 있느냐 이랬던 거죠. 그런데 이번 화천대유 사건에서 보는 것처럼 해당 지자체가 할 수 있는 권한이 얼마만큼 센 것인가 하는 것들을 실제 실증해주고 있다고 보거든요. 지자체의 가장 커다란 권한은 인허가권을 가지고 있다는 겁니다. 또 도시계획을 세워야 하는 이런 권한과 임무가 주어져 있거든요. 춘천시 같은 경우 최근 아파트가 엄청나게 도심에 들어왔는데요. 들어왔던 가장 커다란 이유는 2015년도에 전직 시장께서 춘천에 2030년 45만 명 도시를 목표로 지으면서 도시 계획을 추진하게 되면서 인구가 45만까지 늘어나면 당연하게 공급정책을 취해야 하는 거 아닙니까. 거기에 맞춰서 아파트 인허가를 해주면서 현재 아파트 숲으로 둘러싸이게 된 거거든요. 충분히 단체장이 현재 인구와 산업의 정책과 동향을 파악하면서 중장단기의 주거안정대책과 주거정책을 취한다고 하면 충분히 이런 부분을 선제적으로 조절할 수 있다고 봅니다. 강릉시 사례를 하나 말씀드리면 강릉시 같은 경우 최근 아파트 가격이 높아지다 보니까 실제 이번에 문제가 됐던 공원7지구 민간 특례사업으로 시작한 아파트 같은 경우 분양의 조건을 강릉에서 거주한 1년 이상인 자로 한정했습니다. 외지의 투기 수요를 근본적으로 막을 수 있는 제도적 장치를 만들어서 칼을 휘두른 거죠. 1년이 아니라 2년도 가능한 일이거든요. 그런데 최근 춘천 아파트 분양 광고지를 본다고 하면 춘천 지역 같은 경우 비규제 지역이어서 얼마든지 아파트 분양 전매뿐 아니라 세금도 낮기 때문에 투기적 수요가 가능하다는 부분까지 암묵적으로 광고하고 있거든요. 지자체가 할 수 있는 권한이 강력한 것이 있기 때문에 이런 부분을 시민들이 놓치지 말아야 할 거 같습니다.

가장 우려가 되는 부분은 내년 지방선거가 있지 않습니까. 그러다보니까 앞 다투어 아파트 공약, 개발 공약을 내놓지 않을까 우려가 되는데요. 강원도 도민들과 주민들은 우리 삶에 직접적인 영향을 미치는 주거안정정책, 주거정책에 대해서 자기 목소리를 분명하게 내는 것이 필요할 거 같습니다.

◇박윤경> 끝으로 한 말씀 해주실까요?

◆나철성> 강원도 현재 수준이 심각한 거 같습니다. 하지만 이것들을 방치할 게 아니라 우리 지자체 차원에서 할 수 있는 것을 우리 시민들이 눈여겨본다면 우리의 재산과 주거를 충분히 지켜낼 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 이 부분과 관련해서 특히 지방선거가 다가오기 때문에 더욱더 관심을 가지고 함께 했으면 좋겠다는 말씀 전해드리고 싶습니다.

◇박윤경> 지금까지 강원평화경제연구원 나철성 소장이었습니다.

강민주 PD

▶ 기자와 카톡 채팅하기▶ 노컷뉴스 영상 구독하기