오피스텔로 전환 할까 말까.. 고민에 빠진 생활형숙박시설 소유자들

생활형숙박시설을 오피스텔로 용도를 변경하는 길이 열리며 소유자·수분양자의 고민이 깊어지고 있다. 오피스텔로 전환하면 주택 수에 포함돼 유불리를 따져봐야 하기 때문이다.

21일 정부에 따르면 국토교통부는 건축법 시행령을 개정, 오는 2023년 10월 14일까지 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 경우 오피스텔 건축기준 일부를 완화하기로 했다. 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하기 위해선 오피스텔 건축기준 중 발코니 설치 금지, 전용 출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등 규정을 준수해야만 하는데, 이 규정에 해당하지 않더라도 용도변경이 가능하게끔 한시적으로 허용한 것이다.

이에 따라 발코니가 있거나 바닥난방이 설치된 생활형숙박시설은 앞으로 2년간 오피스텔 건축기준을 준수하지 않고도 용도변경할 수 있다. 주거용으로 편법 이용되는 생활형숙박시설을 주택으로 양성화하기 위한 한시적 조치여서 기회가 될 수 있다.

소유자와 수분양자 사이에선 이같은 조치 이후 오피스텔 용도변경이 유리할지 고민하는 기색이 역력하다. 부산 엘시티 생활형숙박시설이나 부산 롯데캐슬 드메르 생활형숙박시설 등 소유자들 사이에선 용도변경이 유리할지에 대해 토론장이 펼쳐지고 있다. 기존대로 숙박업 수익을 기대하는 것이 더 유리하다는 의견과 오피스텔 용도변경으로 매매가 상승, 운영의 용이성을 노리는 것이 더 유리하다는 반론이 맞붙는 모양새다.

부동산 전문가들 사이에서도 용도변경이 유리할지에 대한 의견이 엇갈린다. 송승현 도시와경제 대표는 입지를 최우선으로 고려하라고 조언했다. 송 대표는 “생활형숙박시설의 입지가 어떤지에 따라 용도변경의 유불리가 크게 달라질 것”이라면서 “바닷가 등 관광지에 위치해 숙박업이 가능한 생활형숙박시설들은 굳이 주택 수에 포함시키지 않고 기존처럼 운영하는 것이 유리할 테고, 반면 규제 회피 수단으로 주택가에 생활형숙박시설로 준공된 건물들은 오피스텔로 전환하는 게 유리하다”고 했다. 그는 “오피스텔로 전환하는 게 시세 상승과 임차인 모집에 보다 유리하기 때문”이라고 덧붙였다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 반면 매도를 추천했다. 그는 “용도변경할 경우 주택 수에 포함되기 때문에 다주택으로 포함되면서까지 오피스텔을 갖고 있을 이유가 없다고 본다”면서 “단순 숙박업으로 이용한다고 하더라도 위법 리스크를 언제나 짊어져야 하기 때문에 제 고객이라면 작은 이익을 노리기보단 매도하라고 조언할 것”이라고 했다. 이어 “오피스텔로 용도변경하고 주택임대사업자로 등록해 주택 수에서 배제되는 방법을 쓸 수 있겠으나, 이 경우에도 종합부동산세는 부과되기에 기대이익이 크지 않다”고 했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 대선 결과에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다며 관망을 조언했다. 그는 “용도변경할 경우 주택 수에 포함돼 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 리스크가 크다”면서 “오피스텔을 주택 수로 포함하는 건 과도한 규제라는 의견이 많은 만큼 보수 세력이 집권한다면 주택 수에서 뺄 가능성이 있기 때문에 규제 완화 여부를 지켜볼 필요가 있다”고 했다.