서울 '7층 층고 제한' 폐지로 주택공급 확대..빌라촌→25층 아파트

서울 중구 신당동 일대 저층 주거지. /사진제공=뉴스1

서울시가 21일 오세훈 시장이 공약한 '스피드 주택공급'을 위한 재개발 6대 규제 완화 마지막 대책으로 2000년대 초반 도입된 '2종 7층 층고제한' 규제 지역을 사실상 폐지했다.

전문가들은 이번 조치를 통해 도심 곳곳의 노후 빌라촌이 최고 25층 아파트로 개발이 가능해져 공급물량 확대에 영향을 줄 것으로 내다봤다. 늦었지만 중장기 안정적 공급을 위한 기반을 마련했다는 평가도 나온다. 다만 가구 수 증가에 따른 교통대책, 인접한 저층 주택가와의 일조권 침해 등 추진 과정에서 보완책을 마련해야 한다는 지적도 나온다.

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주택 공급물량 증가 효과 기대…가로주택 초기 단계 지역 사업 재검토 가능성도

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김승배 한국부동산개발협회장(피데스개발 대표)은 "2종 7층 층고제한 규제를 풀면 기존에 그동안 7층짜리 건물 3개 동을 지을 수밖에 없던 부지에 25층짜리 건물 1~2개동을 짓고, 주택 내부도 다양한 평면 설계를 적용할 수 있으며 주변 통행로를 정비해서 주거환경이 쾌적해지는 등 장점이 많다"며 "고밀개발 방식을 적용하면 주택 공급물량 확대에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "일반적으로 2종 일반주거지역에선 대단지 아파트 조성이 어려워 3종 주거지역으로 종상향을 요구하는 사례가 많다"며 "노후 단독주택 밀집지역이 주로 혜택을 볼텐데 소규모 재개발이 활성화되면서 1~2개 동 규모 나홀로 아파트가 늘어날 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "용적률 상승 효과도 동반돼 공급물량 규모 측면에선 플러스 요인으로 본다"고 덧붙였다.

이른바 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업 시장에도 파장이 클 전망이다. 가로주택정비사업은 폭 6m 이상 도로에 둘러싸인 부지 면적 1만㎡ 미만 블록 단위에 포함된 소규모 노후 주택을 대상으로 진행한다.

특히 가로주택정비사업 초기단계 지역은 이번 제도 개선을 적용한 새로운 설계안으로 재추진할 가능성이 높다는 분석이 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존 가로주택사업은 최대 15층 내외로 개발됐는데, 이번에 2종 7층 규제 지역도 25층까지 층고 제한을 풀면서 사업 초기 단계 지역은 개발 계획을 수정하거나 재검토할 여지가 있다"고 했다.

서울시에 따르면 올해 3월 기준 가로주택정비사업을 신청한 172개 사업장 중 7층 층고제한 규제를 받는 지역은 99곳으로 파악된다.

오세훈 서울시장이 9월 14일 오후 서울 관악구 신림1재정비촉진구역을 방문해 현장을 살펴보고 있다. /사진제공=뉴스1

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재개발 해제지역도 수혜 기대…강북·서남권 1000가구 이상 대단지 건립 가능성도

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서울시는 기존 재개발 정비사업 해제구역도 이번 규제 완화로 수혜를 볼 것으로 내다봤다. 층고제한 완화와 함께 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 제시했던 의무공공기여(10%)를 없애 사업성이 한층 개선된다는 이유에서다.

실제로 시내 정비사업 해제지역 388개 중 약 41%인 160여 개 지역이 부지 전체 또는 일부가 2종 7층 지역으로 파악된다.

구역 내에 구릉지, 고도지구 및 자연경관지구 등이 포함돼 보전이 필요한 곳은 2종 7층 규제를 예외적으로 유지할 계획이다. 다만 이런 지역들도 심의 과정에서 층고가 변경될 수 있다. 서울시 관계자는 "원래 2종 7층 규제를 일괄 폐지하려 했으나 난개발 방지를 위해 경관관리와 보전이 필요한 지역은 예외로 했지만, 부지 전체 개발을 불허하겠다는 의미가 아니"라며 "개발계획 심의 과정에서 입지별로 층고를 조정해서 개발을 진행할 수 있게 조정할 것"이라고 설명했다.

이번 조치로 강북권, 서남권 일부 저층 노후 주택가의 경우 대단지 아파트 재개발 추진이 가능해진다. 취재 결과 그동안 2종 7층 규제가 적용된 정비사업 해제구역 중 부지 면적이 5만~10만㎡ 규모로 1000가구 이상 지을 수 있는 지역도 포함돼 있다.

다만 사업 추진 과정에서 보완이 필요하다는 지적이 나온다. 박원갑 위원은 "저층 주택가에 1~2개동 규모 아파트가 들어서면 일조권 조망권 침해 문제로 민원이 늘어날 수 있다"고 했다. 함영진 랩장은 "세부 개발계획 수립 과정에서 좁은 구역에 거주 가구가 많이 늘어난 데 따른 교통, 주차난 등 대책도 병행 검토해야 부작용이 최소화될 것"이라고 했다.

상업·준주거지역에서 재개발·재건축을 진행할 때 건물 지상층 일부를 주택이 아닌 상업시설 등 비주거용으로 채워야하는 '비주거비율'을 용적률 10% 이상에서 5% 이상으로 완화한 것에 대해서도 긍정적 평가가 나온다.

김승배 회장은 "주택 공급난은 심각해지고, 코로나19에 따른 사회적 거리두기와 비대면 온라인 소비 증가로 오프라인 상업시설 수요는 줄어드는 현실을 고려한 적절한 대책이라고 본다"며 "비주거비율 축소 비율 자체로 사업성이 크게 개선되지는 않겠지만 그만큼 주택을 더 공급할 수 있고 상가 공실 문제도 완화해서 부지의 효율적인 활용이 가능해질 것"이라고 말했다.

서울시는 비주거비율 완화를 3년간 한시적으로 신속통합기획(옛 공공기획)을 통한 정비사업과 공공재개발, 공공재건축 사업장에 우선 적용한 뒤 적용 기간 연장과 대상 확대를 재검토할 계획이다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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