[생생경제] 목소리 큰 사람 이기는 '협의'말고 고정요율 못 박아야

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 10월 20일 (수요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 목소리 큰 사람 이기는 '협의'말고 고정요율 못 박아야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 부동산 중개수수료 요율 인하 시행 뒤 현장의 분위기는 어떤지, 자세한 내용 김인만부동산연구소 김인만 소장과 짚어보도록 하겠습니다. 소장님 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 많이들 이미 알고 계시겠습니다만 이 중개 수수료 요율이 어떤 과정을 거쳐서 이렇게 인하가 되게 되었는지 한 번만 더 설명을 일단 해주실까요?

◆ 김인만> 중개 보수의 경우에 이제 종래의 기준부터 제가 간단하게 설명을 드릴 텐데요. 매매의 경우는 5000만 원 미만이면 매매 가격의 0.6%이고요. 5000만 원에서 2억 사이는 0.5%, 2억에서 4억 사이는 0.4%, 6억에서 9억 사이는 0.5%, 9억 이상이면 0.9%협의인데. 여기서 이제 집값이 최근에 많이 올랐죠, 최근 3년 동안 2배에서 3배 오르다 보니 부담이 굉장히 커진 것이에요. 만약에 10억 원의 집 같은 경우에 예전에 한 3억 원 하던 집이 한 10억까지 올라가버리면 3억 시절에는 이게 한 0.9%해도 270만 원이지만 이게 10억이 되어버리게 되면 많게는 900 만 원까지 낼 수도 있으니 아우성들을 치는 것이죠. 집값도 올라서 힘든데 중개 보수도 올라서 힘들다. 전세도 마찬가지거든요. 전세도 굉장히 많이 올라서 요즘엔 어지간하면 다 6억이 넘잖아요? 6억이 넘는 집들이 서울 수도권들에 굉장히 많은데, 6억 이상이 되면 0.8%협의이기 때문에 이것도 부담스럽다는 목소리가 커지니까 정부에서 개편안을 준비를 하게 됩니다. 그래서 1안, 2안, 3안을 준비를 했는데 중간 2안을 선택을 했는데요. 이번에 본격적으로 시행이 된 것이죠, 어제잖아요. 19일부터 시행이 되었는데 6억 이하의 구간은 그대로입니다. 그래서 5000만 원, 5000만 원에서 2억, 6억 이하 구간은 그대로고요. 6억에서 9억이 0.5%였잖아요, 이것에 0.1%p내려갔습니다. 0.4%로 조금 소폭 조정이 되었고요, 혜택을 보는 것이죠. 9억 이상은 좀 세분화가 되었습니다. 9억 이상은 0.9%협의라고 퉁으로 치다가 이제는 나눴어요. 그래서 9억에서 12억 사이는 0.5%, 12억에서 15억 사이는 0.6%, 15억 이상 넘어가게 되면 0.7%로 세분화가 되어서 적용이 되는데 어떤지 간에 요율은 낮아져서 소비자들은 혜택을 볼 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 6억이 어떻게 보면 6억 이상을 기준으로 봤을 때, 그 구간이 가장 큰 변화가 생기게 되는 것인데. 3억 이상의 임대차 거래에도 변화가 생겼다고 들었거든요, 이 부분은 어떻게 바뀌었습니까?

◆ 김인만> 전세의 경우는 이제 5000만 원 미만은 0.5%, 5000만 원에서 1억 사이는 0.4%, 1억에서 3억은 0.3% 이까지는 똑같고요. 3억에서 6억 사이 0.4%인데, 3억 이하의 구간은 똑같고요, 3억에서 6억 원이 0.4인데, 0.3으로 0.1%p가 줄어들었고요. 6억 이상은 매매처럼 또 세분화가 되었습니다. 그래서 기존에 0.8%였는데요. 6억에서 12억 사이는 0.4%, 12억에서 15억 사이는 0/5%, 15억 이상이 되면 0.6% 최고 기준이 적용이 되기 때문에 이것은 최고 기준이고요. 여기서 또 협의를 할 수 있습니다. 그래서 최고 0.6%를 넘으면 안 되고요, 서로 중개사와 계약자가 협의를 해서 그 이하로도 받을 수 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그러면 아까 예를 들어서 10억 원 기준의 아파트를 말씀을 해주셨는데, 기존의 요율을 적용을 한다면 10억 원의 아파트를 가령 사면 중개 수수료가 한 900만 원 정도가 되었는데 바뀌는 요율을 적용을 하면 반값으로 떨어지는 것이죠?

◆ 김인만> 최고 500만 원이죠, 그래서 이것이 최고 요율을 받았을 때, 이제 900에서 500으로 차이가 나고요. 이게 협의기 때문에 기준의 0.9%라고 해도 0.9%부담스럽다. 0.5%로 하자고 협의를 했다면 기존의 500만 원 가능은 했던 것이죠.

◇ 전진영> 그렇군요. 최고요율이 적용이 되기는 했습니다만 이것도 어디까지나 협의를 통해서 조정이 가능한 부분이라는 것. 저희가 좀 알아두어야 할 거 같고요. 하지만 당장 어쨌든 수수료가 거의 반값으로 떨어졌기 때문에 공인중개사들의 반발이 굉장히 거셌거든요, 현장 분위기는 좀 어떻습니까?

◆ 김인만> 지금 또 굉장히 혼란스러워 하고 있고요. 굉장히 당혹스러운 표정들이 읽혀지고 있는데 좀 전격적이라고 해야겠죠? 이게 갑자기 19일에 이렇게 빨리 될 것이라고는 몰랐는데요. 갑자기 적용이 되었고요. 현장 중개사들은 걱정하는 것이 그것이에요. 최고 요율이 아까 제가 상한 기준이라고 말씀을 드렸잖아요, 그러면 0.5%이내의 협의인데, 기존 같으면 0.9%에서 협의를 해서 0.5%로 해주었는데 일반적으로. 지금 0.5가 최고가 되면 여기서 또 낮춰달라는 요구를 할 수도 있잖아요. 그러면 0.2%, 0.3%하자, 라고 하면 이게 과연 생활이 될 것인가, 굉장히 걱정을 하시는 분들이 많고요. 또 혼란스러운 것이 무엇이냐면 19일부터 적용이 되다 보니 19일 전에 계약을 했던 사람들, 19일 이후에 또 계약을 하는 분들에게 굉장히 혼선이 생기고 있고, 가계약금은 18일에 내놓고, 계약은 20일에 하는데 우리는 어떻게 하느냐. 이런 목소리들이 나오고 있어서 중개사들도 혼란스럽고요, 계약자들도 좀 억울하다는 반응, 나는 하루만 늦게 계약을 할 걸이라는 목소리들이 나오고 있어서 당분간은 좀 혼란이 지속이 될 거 같습니다.

◇ 전진영> 방금 말씀을 해주셨으니 저도 궁금해지는데 만약에 시행 전에 지난주에 내가 가계약을 해서 가계약금을 냈고, 만약에 어제부터 수수료율이 인하가 된 것이 어제부터 적용이 되는 시점이니까 어제 계약서를 쓰겠다, 그러면 이 수수료율이 어떻게 적용이 되는 것인가요?

◆ 김인만> 이게 본 계약을 하게 되면 인하된 요율이 적용이 되기 때문에 인하된 요율대로 요구를 하면 되고요. 중개사들이 걱정을 하는 부분은 걱정이라기보다는 혼란이 있는 부분이 지금 적용이 되었잖아요? 그러면 18일 날 계약을 했단 말이에요, 이전에 계약을 해서 이전 요율이 적용이 되어야 하는데 다수의 계약자들은 이미 인하가 된 것을 인식을 하기 때문에 모르겠다, 나는 인하가 된 것으로 요구를 해 달라. 해달라고 하면 중개사들도 막연하게 거절을 하기가 굉장히 어려운 상황이기 때문에 받아줘야 하는 것이 아니냐는 목소리도 있고요. 볼멘소리들이 많이 나오고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그럴 거 같습니다. 그리고 소비자의 입장에서도 보면 이 말씀을 해주셨습니다만 요율이라는 것이 협의가 가능한 부분이기 때문에 오히려 이렇게 되어 버리면 상한 요율을 아예 끝까지 최대한 받을 수 있는 만큼 결국은 다 받을 수밖에 없고, 그러면 결국 소비자들은 또 부담이 되는 것이 아니냐, 이런 이야기도 나오거든요, 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 저도 충분히 공감하는 부분이고요. 지금도 현장에 가보게 되면 저는 그런 생각이 들어요. 지금도 협의거든요, 협의를 하고 있는데 저는 협의를 굉장히 안 좋아하는 것이 협의가 뭐에요, 목소리가 큰 사람이 이기는 것이거든요. 우리가 중개사가 목소리가 크고요, 계약자가 그런 분들이 있잖아요. 내 마음은 이런데, 차마 표현을 잘 못하는 그런 분들의 경우는 중개사가 0.9%해달라고 하면 차마 0.5%이야기를 못해서 따라가는 경우들도 있고요. 또 반대의 경우도 있어요, 계약자가 나는 수수료를 못 주겠다, 지금 매물이 귀하니까 나는 수수료를 못 줄 테니 네가 다른데서 알아서 받아오라고 하면 또 중개사의 입장에서는 또 받아줄 수밖에 없는 부분이 있어서 이게 굉장히 논란이 많아요. 그래서 저는 협의를 없애고, 고정요율, 그냥 0.5%, 0.7% 딱 못을 박아줬으면 좋겠는데 이번에도 협의, 이게 협의 상한 요율로 이렇게 적용을 해버려서 계속 분쟁이 생길 거 같고요. 이게 목소리가 큰 사람이 이기기 때문에 서로 좀 난처해요. 몇 프로를 협의를 할까 서로 눈치를 보고요, 중개사들도 굉장히 곤혹스러워 하거든요. 이게 얼마로 이야기를 해야 할까, 계약자들도 이거 얼마나 주어야 할까 굉장히 눈치작전이 원래도 치열했고요. 앞으로도 치열할 거 같아서 정부가 이 부분은 좀 고정 요율로 다시 한 번 바꿔주는 것도 향후에 다시 개편을 하게 된다면 상한 요율 말고 고정 요율로 하는 것이 좋을 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 그리고 이 부분도 지금 문제입니다. 중개 보수가 협상이 가능하다는 것을 고지를 하는 부분. 이 부분이 소비자의 입장에서 가장 중요한 부분인데, 이 부분에 대해서도 아직 지금 결론이 안 났다고 들었거든요?

◆ 김인만> 중개협회에서는 굉장히 반발을 하고 있는 부분인데 아무래도 저는 중개사 입장도 이해가 되고요. 계약자 입장에서도 이해가 되는데, 우리가 보면 기존의 중개 요율표, 중개 협회에서 제공을 하는 요율표를 보면 기존의 경우에 9억 이상이면 0.9%의 협의라고 되어 있고요. 나머지 요율에 대해서는 협의라는 말이 없고요, 그냥 0.6%, 0.5%, 0.4% 이렇게 고정으로 적어놔서 많은 사람들이 고정 요율을 알고 있었거든요. 근데 알고 보면 이게 고정 요율이 아니라 상한 요율이었단 말이에요. 그래서 이것을 정확하게 고지를 하라는 것인데 중개사 협회에서는 요율도 지금 상한 기준도 낮아졌는데 이것까지 고지를 하게 되면 여러 가지 어려운 것이 아니냐, 도대체 얼마를 받고 월세를 내고, 월급을 주고 해야 하는데 어떻게 해야 하느냐는 목소리 때문에 협회에서 강력한 반발을 하고 있는데 결국에는 고지를 해야 하지 않나 싶습니다. 이게 고지 의무고요, 이것을 거부를 한다고 해서 많은 국민들이 다 알고 있는 부분이기 때문에 어쩔 수는 없다는 생각은 들지만 중개사들도 굉장히 힘들 거 같습니다.

◇ 전진영> 중개사 협회측은 고지의무까지 추가적으로 되면 이것은 이중 규제다, 라는 입장인 것이잖아요?

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 그래서 중개사 입장도 이해가 되고요. 이게 참 뜨거운 감자가 저는 양쪽의 입장이 다 이해가 되지만 계약을 하신 분들은 계약 도장만 찍고 무슨 돈을 그렇게 많이 가져가냐, 이런 목소리들이고요. 중개사의 입장에서는 한 번 해봐라, 집을 20채 보여줘도 계약도 못하면 나는 한 달 동안 헛수고이다. 이런 목소리이기 때문에 이게 구조적으로 집을 보여주는 여러 가지 서비스 페이가 계약서를 쓰는 요율에 다 들어가 있는 것이거든요. 우리나라는 서비스 페이가 따로 적용이 되지 않기 때문에 이런 오해도 있고요, 서로 입장 차이가 있는데. 이 간극을 어떻게 줄일지에 대해서는 앞으로도 시간을 두고 고려를 하고요, 협의를 하고요. 더 오픈장을 만들어야 할 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 요즘 워낙 서울은 매물이 없다 보니 이번에 이렇게 인하된 부동산 중개 수수료를 과연 시장이 어떻게 받아들이는지 이 효과라고 할까요? 충격이 어느 정도 미치는지 파악할 데이터 자체가 부족하다는 말도 있던데요. 실제로 시장의 매물 상황은 어떻습니까?

◆ 김인만> 최근에는 이제 매물이 조금 나오기는 하는데요. 그래도 여전히 부족한 입장이에요. 그래서 제가 아까 서로 협의, 목소리 큰 사람이 이긴다고 했는데 예를 들어서 천 세대 아파트에 매물이 하나 나온다고 쳐요. 제가 매물을 하나 가지고 있다고 하면 상당히 유리한 고지를 점하고 있잖아요, 부동산의 입장에서는 매물이 있어야 계약을 할 수 있기 때문에 그런 사람들은 유리한 고지를 이용해서 나는 요율을 최대한 낮게, 안 주거나, 0.1%만 주겠다 이런 상황도 있고요. 반대의 경우들, 안 팔리는데 제발 팔아주세요, 수수료 더 줄 테니 팔아주세요. 이런 경우들도 있어서 이런 상황에 따라서 상당히 유동적이고요. 지금 같이 집값이 상승세고 매물이 부족한 상황이라면 집주인들도 오히려 큰 소리를 칠 가능성이 굉장히 커서 여러 가지 논란이 있을 거 같습니다. 어떻게 되었든지 간에 매물이 더 늘어나고요. 사실 거래량도 지금 굉장히 줄어들었잖아요. 그래서 거래가 늘어나고, 전반적으로 시장 상황이 정상적인 흐름, 지금 최근에 가격이 올라가는 것도 저는 비정상적인 상황이라고 보거든요. 몇 개 되지도 않는 거래를 가지고 가격이 1억, 2억씩 막 올라가는 비정상적인 구조이기 때문에 하루빨리 매물도 늘어나고, 거래량도 늘어나서 정상 흐름으로 가면서 이게 중개 보수도 정상 흐름에 같이 섞여서 무난하게 흘러가야지 몇 개 거래가 되는 것으로 왜곡이 된 데이터가 적용이 되면 굉장히 잘못된 신호를 줄 수도 있을 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 소장님의 연결이 된 김에 부동산 시장의 상황을 조금 더 여쭤보고 싶은데요. 이렇게 매물이 없다고 하는데 청약 시장에서 본 일부 단지 미계약도 나온다고 하던데요?

◆ 김인만> 네, 최근에 그런 양상들이 조금 보이고 있어요. 서울의 경우에. 일단 피로감이 굉장히 크고요. 너무 많이 상승을 했습니다. 그래서 도저히 접근을 할 수 없는 가격이에요. 서울에서는 10억 원 이하의 아파트를 찾을 수도 없거든요, 새 아파트의 경우에. 그래서 굉장히 피로도가 크고요, 최근에 정부가 가계부채 문제로 돈 줄 죄이기, 굉장히 또 대출 규제를 강하게 하기 때문에 구매 능력이 굉장히 떨어져있는 상태, 그것에 중과세들, 취득세, 중과세, 양도세 규제 폭탄들도 굉장히 많기 때문에 서울의 경우는 내 집 마련하기, 청약을 하기 굉장히 부담스러운 상황, 지금까지 또 많이 샀어요. 살 사람들이 또 굉장히 많이 샀기 때문에 서서히 좀 조정 양상을 보이고 있는 상황이고요. 반대로 중소형, 1억 이하 저가 아파트들, 지방의 소형 아파트들 이런 부분은 풍선 효과 때문에 또 최근에 또 많이 오르는 부분도 있어요. 여전히 상승세가 꺾여서 하락세로 돌아선 것은 아닌데, 제가 볼 때는 상승세는 둔화가 되고 있어서 너무 불안해하지는 마시고요. 그런 분들이 굉장히 많았잖아요, 영끌해서 불안해서 지금 안 사면 영원히 못 살거 같아서 막 무리를 해서 이렇게 사시는 분들이 많았는데 저는 조금 여유를 가지고 지켜보는 것도 필요할 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 지금 또 본격적으로 가을 이사철이기 때문에 아마 집 알아보시는 분들도 많으실 텐데 전세 시장도 지금 또 다시 가을 이사철을 맞아서 출렁거리고 있다고 합니다. 최근 정부가 금융권 전세대출 다소 완화를 했다고 하기는 했습니다만 여전히 이 전세 대출을 두고 현장에서는 좀 혼란스럽다는 이야기도 많고요. 전세 물량은 어떻습니까?

◆ 김인만> 저는 사실 걱정이 되는 것이 매매보다 전세가 더 걱정이거든요. 왜 그렇냐면 매매 같은 경우는 많이 올랐다가 조정도 되고 여러 가지 상황이 있는데 전세 같은 경우는 기본적으로 전세가 안정이 되려면 공급 물량, 입주 물량이 많이 나와 줘야 하는데 입주 물량은 2025년까지는 서울에서 서울 수도권에 많이 나오기 힘든 구조, 타선 기관이 있잖아요. 공급 계획들이 많이 발표가 되었지만 입주까지 연계가 되려면 5년 정도 시간이 필요할 거 같고요. 작년에 1+1 계약 갱신 청구권이 나왔는데 이게 문제가 뭐냐면 한 번 쓸 수 있거든요. 그러면 작년에, 올해 한 번 쓰신 분들은 올해 말, 내년이 되면 다시 사용을 할 수가 없고요. 그러면 그 집을 나와서 다른 집에 가야 하는데 최근에 이중가격, 삼중 가격이 형성이 되어 있잖아요. 갱신 청구가 된 전세 가격은 굉장히 낮고요. 또 새롭게 입주를 할 집들은 2배까지 차이가 나는 집들도 있어서 내년이 이제 이런 수요들이 나오게 되면 더 혼란스럽고요. 지금은 정부가 실수요자 보호로 이제 숨통을 조금 돌리는 상황이기는 한데 여전히 불안해요. 이러다가 대출이 안 나오면 어떡하지 불안한 수요자가 굉장히 많아서 기회가 될 때 빨리 대출을 받아서 지금이라도 빨리 옮겨두자. 이런 수요들이 생길 수도 있고요. 또 전세 자금 대출이 안 나오게 되면 결국 반전세로 갈 수밖에는 없잖아요, 월세를 내고. 올려줄 수는 없으니까. 그래서 오히려 서민들은 저는 올해 말, 내년 전세, 임대차, 반전세 하시는 분들 이런 분들의 부담은 훨씬 더 커질 거 같아서 매매는 좀 기다리면 안정이 될 거 같은데 전세는 그냥 기다린다고 안정이 되지 않기 때문에 정부는 전세 세입자 보호를 위해서 조금 더 디테일한, 세밀한 준비가 필요할 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 네.

◇ 전진영> 지금까지 김인만부동산연구소 김인만 소장이었습니다.

YTN 전진영 (jyjeon@ytnradio.kr)

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