[대선겨냥 부동산 완화 카드] 들쭉날쭉 가산비 심사기준 통일, 2만7000가구 분양 재개는 글쎄

분양가 상한제 개편안은
지자체별 새로운 매뉴얼 부여
바뀐 기준으로 일부 협의 재개
미세조정 탓 당장 조정은 소수

서울 남산에서 바라본 서울 용산구와 서초구 일대 아파트 전경. <연합뉴스>

국토부가 다음 주에 공개할 예정인 분양가 상한제 개편안은 지방자치단체마다 들쭉날쭉한 분양가 인정항목 등을 구체화해 지자체의 과도한 재량권을 축소하고, 사업 주체의 예측 가능성을 높이는 게 골자다. 현재 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 있었다. 따라서 일단 새로운 분양가 심사 기준이 마련되면 꽉 막혀 있던 서울 아파트 분양에 숨통이 트일 것이란 기대가 나온다.

20일 부동산114 조사에 따르면 올해 들어 9월까지 서울에서 일반분양에 나선 단지는 14곳, 5785가구에 그쳤다. 이중 청약통장 가입자를 대상으로 분양한 일반분양분은 2817가구였다.

지난 2019년 서울에서만 2만7000여가구(총가구수 기준), 지난해 3만1000여가구가 공급된 것에 비하면 턱없이 부족한 수치다.

현재 서울 분양가 상한제 대상지역에서 연내 분양을 계획 중이거나 분양 일정을 확정하지 못한 아파트는 23개 단지, 총 2만7000여가구에 달한다.

일반분양만 5000가구에 육박하는 강동구 둔촌 주공을 비롯해 서초구 방배5구역, 송파구 신천동 잠실진주 등 요지의 아파트들이 현재 분양가 문제 등으로 갈등을 빚으면서 일반분양이 지연되고 있다.

건설업계에선 일단 새 기준이 발표되면 이들 단지의 조합 및 사업 주체와 지자체 간의 분양가 협의가 재개될 것으로 예상한다. 바뀐 기준으로 상한제 분양가를 저울질해보고 일부 분양에 나설 것이란 관측이다.

그렇다고 하더라도 당장 분양이 가능한 곳은 소수에 그칠 것으로 보인다. 이번에 정부가 발표할 가산비 일률 적용은 전체 상한제 금액 중 미세조정에 불과해 분양가를 조합과 사업 주체가 원하는 만큼 인상하기는 어렵다는 이유에서다.

특히 그동안 분양가의 70% 이상을 차지하는 택지비를 현실화해달라는 건설업계의 요구도 이번 검토 대상에선 제외했다. 또 최근 자잿값 급등 추이를 반영해 표준형 건축비 인상을 요구하고 있지만 받아들여지지 않고 있다. 한 건설사 관계자는 "가산비 인정 비율 등 심사기준을 통일하면 일부 지역은 분양가가 오를 수 있지만, 그간 지자체에 따라 융통성을 발휘해 높게 반영해줬던 지역에선 분양가가 되레 깎일 수도 있다"며 "기준이 바뀐 만큼 이해득실을 따져보겠지만 조합과 시공사의 눈치보기가 한동안 이어질 공산이 크다"고 말했다.

둔촌 주공과 잠실 진주 등 일부 단지들은 내년도 공시지가 발표 이후로 분양을 연기하려는 움직임도 있다. 올해 집값뿐만 아니라 땅값도 크게 오른 만큼 내년도 공시지가도 상승할 가능성이 크고, 이 경우 분양가 상한제의 택지비 역시 더 올라갈 수도 있는 만큼 상황을 지켜보겠다는 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "분양가상한제를 개선할 경우 1만2000가구 규모의 서울 강동구 둔촌주공아파트 등 재건축 단지가 다시 움직이면서 집값이 안정되는 '반짝 효과'를 볼 순 있겠지만 수도권 3기 신도시 사전청약을 기다린 무주택자들은 분양가 상승으로 내 집 마련 부담이 더 커져 반발에 부딪힐 수 있다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장도 "분양가상한제 개선을 통해 분양시장의 과도한 몰림 현상은 다소 줄어들 수 있지만, 실수요 입장에서는 분양가가 상승함에 따라 대출 규제까지 시행되는 수도권에서 내 집 마련이 더욱더 힘들어질 것"이라고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "분양가 상한제가 개선된다면 재정비사업의 수익성이 좋아져 사업 진행 속도가 빨라지고 수요자들의 관심이 높아지며 가격 상승의 원인이 될 수도 있다"고 설명했다. 박상길기자 sweatsk@dt.co.kr