[실전재테크] 분양가 4·5·6억원 '청약게임'

25일 3기 신도시 1만가구 사전청약 시작
시세 60~80%..신혼부부·사회초년생 기회

오는 25일부터 3기 신도시인 남양주왕숙2·성남낙생 등 1만100가구를 대상으로 한 2차 사전청약이 시작된다. 1차 때보다 물량이 늘어난 데다가 관심지역도 대거 포함됐다. 추정 분양가격은 대부분 3억~4억원대, 주변 시세의 60~80% 수준이다. 전문가들은 물량이 많은 대규모 택지, 선호도가 비교적 낮은 중소형 평형을 고르는 것이 당첨 확률을 높이는 방법이라고 조언한다.

◇전용면적 84㎡ 이하, 당해지역 100% 노리자= 7월 1차 사전청약에서 4333가구가 공급된 데 이어 2차 사전청약에서는 총 11개 지구, 1만102가구 가구가 물량으로 나온다. 지구별로는 △파주운정2 2150가구 △인천검단 1160가구 △남양주왕숙2 1410가구 △의정부우정 950가구 △군포대야미 950가구 △성남낙생 890가구 △의왕월암 830가구 △성남복정2 630가구 △수원당수 460가구 △부천원종 370가구 △성남신촌 300가구 등이다.

2·3기 신도시와 성남시 등 관심 지역에 물량이 몰려있고 실수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 물량이 2382가구로, 전체의 23.6%를 차지한다. 73가구만 공급했던 1차 때보다 물량이 대폭 늘었다. 3~4인 가구의 예비청약자들이 적극적으로 문을 두드릴 것으로 보인다. 다만 그만큼 전용 84㎡는 청약경쟁률이 높은 편이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "가구원 수가 많지 않다면 전용면적 51~74㎡ 등 중소형 면적을 노리는 것이 당첨확률을 높이는 방법"이라고 했다. 1차 사전청약 때도 수요는 소형보다 중형으로 몰렸다.

해당지역 거주자에게 물량 100%를 공급하는 곳을 노리는 것도 경쟁률을 낮추는 방법이다. 성남신촌과 의정부우정이 대표적이다. 지원자 모수가 적기 때문에 경쟁 압력이 낮은 편이다. 지역 우선공급을 위한 의무거주 기간은 본 청약 시점까지만 충족되면 된다. 단지의 규모와 위치, 투기과열지구 지정 여부에 따라 의무 거주기간 등이 일부 다르기에 청약 공고문을 확인해보는 것이 좋다.

남양주왕숙2와 인천검단, 수원당수, 파주운정3지구는 대규모 택지에 속해 택지별 공급 규모가 많다. 대규모 택지는 지역 거주자 외에 수도권 거주자도 청약할 수 있어, 입지여건을 고려해 전략적으로 접근하면 된다.

◇전체 물량 85%가 특공… 해당 조건 살펴야= 2차 사전청약에서도 신혼부부에게 가장 많은 기회가 주어진다. 전체 공공분양 물량 중 15%만 일반공급으로 배정됐다. 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다. 신혼부부는 혼인 기간과 자녀 수 등에 따라 공공분양 특별공급(특공) 중 신혼부부 특공과 생애최초 특공을 선택할 수 있다. 신혼희망타운 또한 선택지에 포함된다. 다만 공공분양과 신혼희망타운을 동시에 청약하는 것은 불가능하다. 입지와 자격요건 등을 따져 유리한 쪽을 전략적으로 택해야 한다.

부동산분석업체 리얼하우스가 지난해 1월부터 올해 8월까지 공급된 민간·공공단지 중 특별공급 경쟁률이 10대 1이상을 기록한 93개 단지의 유형별 특별공급 경쟁률을 조사한 결과를 보면, 다자녀 특별공급이 10.60대 1로 경쟁률이 가장 낮았다. 최고 경쟁률(118.99대 1)은 생애최초 특별공급이었다.

특별공급·신혼희망타운 자격이 안 되면 일반공급을 노려야 한다. 다만 물량도 적고 경쟁률도 높다. 청약저축(또는 주택청약종합저축) 불입액이 높은 경우가 절대적으로 유리하다. 지난 7월 1차 사전청약의 일반 공급 당첨선은 청약저축 불입액이 평균 1945만원이었다. 이중 인기가 높았던 인천계양은 2110만~2400만원, 성남복정1지구는 1890만~2169만원에 달했다.

◇당첨 가능성만 따지면 신혼희망타운= 당첨이 최대 목표인 신혼부부라면 특공과 신혼희망타운 중 경쟁률이 좀 더 낮은 신혼희망타운을 노리는 편이 낫다고 전문가들은 조언했다. 1차 사전청약 결과를 보면 신혼희망타운 평균 경쟁률은 13.7대 1로 공공분양 28.1대 1에 비해 낮았다.

신혼희망타운 사전청약 물량은 △성남낙생 884가구 △성남복정2 632가구 △군포대야미 952가구 △의왕월암 825가구 △수원당수 459가구 △부천원종 374가구 등 4126가구다. 신혼희망타운 입주 기본자격은 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부), 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원(한부모가족)이다.

단 특공과 신혼희망타운은 소득과 자산요건 등이 까다롭기 때문에 해당 기준을 충족하는지도 미리 꼼꼼히 따져야 한다. 신혼 특공과 신혼희망타운에 지원하려면 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이는 140%), 생애최초는 130%, 노부모 공양·다자녀는 120% 이하여야 한다. 자산 기준은 부동산이 2억1550만원, 자동차는 3496만원이다.

◇추정 분양가, 시세의 60∼80% 수준… 대부분 3억~4억원대= 2차 물량의 추정분양가는 주변 시세의 약 60∼80% 수준으로 책정될 예정이다. 공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 ‘택지비+건축비+가산비’ 공식에 따라 분양가상한제가 적용된다. 1차 사전청약 때 일부 지역에서 고분양가 논란이 일었던 만큼 국토교통부는 추정 분양가를 최대한 합리적으로 산정한다는 방침이다. 국토부는 "남양주왕숙2지구(4억~5억원대)와 신촌·복정2·낙생 등 성남시 지역(4억~6억원대)을 제외한 대부분 지역의 분양가는 3억~4억원 수준"이라고 밝혔다. 3.3㎡ 기준으로 보면 남양주왕숙2가 1569만~1678만원, 성남낙생은 2002만~2028만원, 인천검단은 1278만원 수준이다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr