[이슈인사이드] 오늘부터 반값 복비·더 깐깐해진 전세대출, 실수요자들 영향은?

■ 진행 : 강진원 앵커, 윤보리 앵커

■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

오늘부터 부동산 중개 수수료가 반값으로 줄어듭니다. 거래 가격에 따라 얼마나 낮아지는지,또 바뀐 중개 수수료가 실제 현장에서 어떻게 적용될지 이번 개편안의 핵심 내용부터 살펴보겠습니다.

한편 연쇄적으로 중단됐던 전세대출도어제부터 재개됐는데요. 대출이 필요한 실수요자들은 한숨 돌렸지만대출 심사는 더 깐깐해졌다는 평가도 나옵니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께관련 내용 살펴봅니다. 안녕하십니까?

[권대중]

안녕하세요.

[앵커]

지금 언론을 비롯해서 평가가 이른바 반값 복비다, 이런 평가들을 많이 내놓고 있는데 먼저 이번 개편안의 핵심내용부터 정리해 주시겠습니까?

[권대중]

우선 중개수수료가 0.4에서 0.9로 가격별로 구간별로 정해져 있었던 건데요. 이게 거의 누진요율로 각 금액이 높을수록 수율을 낮췄습니다. 다시 말하면 2억원까지는 0.4% 그냥 동일하고요.

6억 원이 넘어가면 3억 원 단위로 9억, 12억, 15억 단위로 0.5에서 0.9가 0.7까지 낮아져서 수수료가 누진요율로 적용될 때는 반값으로 매매는 낮아집니다. 물론 임대차도 일부 낮아지고 있습니다. 그래서 지금까지 중개수수료 분쟁이 아마 이것 때문에 적어지지 않겠나 하는 생각이 들어요. 이건 오늘부터 시행입니다.

[앵커]

지금 부동산 가격이 워낙 뛰면서 덩달아서 중개비도 뛸 수밖에 없지 않았습니까? 그런데 지금 그런 상황에서 위험을 무릅쓰고 직거래를 하는 사람들도 등장했었는데요. 그렇다면 이런 건 없어질 수 있을까요?

[권대중]

그래도 아마도 있을 거라고 보여집니다. 중개수수료 자체가 정부가 칼을 댄 이유가 부동산 가격이 너무 많이 올랐거든요. 거의 2배 이상 가까이 이번 정부 들어서 올라가다 보니까 수수료율은 그냥 있었어요. 그래서 매매 당사자나 임대차 당사자 간 수수료율을 무는 게 너무 부담스럽다 보니까 이게 정부가 거의 반토막 낸 건데요.

실제 수수료가 부담스러워서 인터넷상에서 직거래하는 경우가 많이 늘어났었거든요. 직거래가 아무래도 좀 줄어들 가능성은 있습니다. 그러나 수수료가 부담스러워서 주택을 안 사지는 않거든요.

이게 인터넷 세상이 점점 발달하다 보니까 직거래가 늘어나는 거지. 수수료 때문에 직거래가 늘어나거나 줄어들지는 않을 거라고 보여집니다.

[앵커]

결국 지금 집값이 많이 올라서 부동산 중개수수료에 대한 부담이 커지고 여기에 대한 일반 실수요자들의 불만도 거세지니까 정부가 이렇게 나섰다고 해석할 수 있을 것 같은데.

지금 시청자 여러분께서 가장 궁금한 건 그렇다면 일반적으로 매매 그리고 일반적으로 전세가격 거래를 할 때 얼마나 가격 할인이 되는지가 궁금할 거거든요. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 지금 설명을 해 주시죠.

[권대중]

지금 10억짜리 아파트를 매매할 경우에는 지금 현재 오늘부터... 어제까지 적용됐던 게 0.9%라서 900만 원 수수료를 냅니다. 물론 매매 당사자 양쪽 다 내야 됩니다. 그런데 이것이 0.5로 줄어듭니다. 그래서 500만 원으로 거의 반토막이 나죠.

임대차 같은 경우도 만약에 8억짜리 전세를 얻게 되면 현행은 640만 원, 0.8%죠. 이것이 0.4%로 줄어서 320만 원으로 줄어듭니다. 그래서 구간이 6억이 넘는 경우에는 요율이 많이 낮아지고요. 그 이하는 큰 차이가 없습니다. 특히 최고요율이 0.9%였는데요. 지금은 0.7%가 최고치입니다.

[앵커]

지금 이번 정부 개편안의 의미를 다시 한 번 짚어봐야 할 것 같은데. 앞서 요율과 관련된 그래픽을 다시 한 번 띄워주시겠습니까?

제가 들어오기 전에 한국부동산원의 서울 지역 아파트 평균매매가격, 중위가격, 전세가격을 찾아보고 왔더니 일단 서울 아파트 평균매매가격 같은 경우에는 11억이 넘었고 중위매매가격 같은 경우에도 9억 5000만 원 정도가 넘은 상태예요.

그래서 지금 개편안을 보시면 알겠지만 지금 부동산 매매 같은 경우에 상한요율을 낮춘 구간이 결국 9억에서 12억. 그러니까 그동안에는 고가주택으로 평가받던 아파트값이 어떻게 보면 서울지역 특히 수도권, 서울지역 같은 경우에는 일반적인 가격이 돼 버렸기 때문에 과도한 중개수수료 부담, 거기에 대한 일반 실수요자들의 불만이 커졌다 이게 핵심적인 개편 사유라고 보면 되는 거죠?

[권대중]

그렇습니다. 이번 정부 들어와서 2017년도 5월부터 지난달 말까지 한국부동산원에서 발표한 중위권 평균 가격의 상승률을 보면 서울이 평균 80.6% 올랐는데 가장 많이 오른 지역이 성동으로 167.6% 올랐습니다.

그리고 서울의 25개구 중에서 20개가 100% 이상 올랐어요. 요율은 그냥 있는데 부동산 가격이 2배가 됐다는 얘기거든요. 그러면 수수료를 2배 더 내야 된다는 얘기가 나와요. 왜 그러냐면 누진요율로 되어 있거든요.

그래서 정부가 수수료 분쟁이 일어나고 특히 중개사와 매매 당사자 간에 중개수수료를 반값 할인해서 주는 사례도 발생하고 또 이 분쟁이 높다 보니까 정부가 이 요율을 낮춘 거 아닌가 하는 생각이 듭니다.

[앵커]

개편안에는 상한요율만 담겼습니다. 공청회 과정에서 소비자들이 더 요구했던 부분들도 있었는데 이 부분은 담기지 않았더라고요.

[권대중]

사실은 정부가 1% 내에서 탄력적으로 적용하려고 했는데 이게 또 분쟁의 소지가 될 수 있어서 그렇지 않아도 어디는 낮춰주고 어디는 올리는 꼴이 되기 때문에 그래서 없앴던 것 같고요. 또 단일요율을 요구하는 경우도 있었고요.

또 구간별로 축소시키는 요율도 적용해 달라고 했는데 국토부가 이걸 받아들이지 않았어요. 왜 그런가 하면 부동산 가격이 높을수록 요율이 높아집니다. 0.5에서 0.6, 0.7 이렇게 높아지는데 부동산가격을 안정화시키기 위해서 아마 그런 거 아닌가. 부동산가격이 높을수록 부담률이 높아지는 거죠, 수수료 부담률도. 그래서 아마 이걸 구간별로 누진요율을 적용한 것 같습니다.

[앵커]

지금 저희가 계속 상한요율이다, 상한요율이다 이렇게 말씀을 드리고 있는데 결국 이건 법적으로 최대한 받을 수 있는 금액인 거지 않습니까?

[권대중]

그렇죠. 그 이하로 받으라는 얘기입니다. 예를 들어 0.7, 0.6이라면 그걸 그대로 받으라는 게 아니고 그 이하로 받으라는 거니까 낮게 받거나 안 받는 것도 괜찮습니다. 중개수수료는 중개사의 마음이기 때문에 금액별로 15억이 넘는 경우에는 0.7이거든요. 그럼 0.7을 0.6, 0.5로 받아도 관계없습니다. 상한요율을 캡을 정해놓은 겁니다, 그 이상 받지 못하도록.

[앵커]

시청자 여러분들이 궁금할 수 있으실 것 같아서 질문을 드리면 저희가 집을 계약한다거나 하면 매매 당사자들 간에 계약서가 있고 그 뒤에 보면 중개물건이 제대로 정상적으로 하자는 없는지 이런 게 붙어 있고 맨 마지막 페이지 정도에 중개수수료율과 관련된 내용이 있더라고요.

그런데 계약을 실제로 하기 전에 미리 중개사분들과 상한 내에서 어느 정도 협의를 미리 해놓고 가야 나중에 실제로 도장 찍을 때 분쟁이라든지 갈등의 소지가 없을 것 같은데 어떻습니까?

[권대중]

이번에 시행되는 내용에는 사전 고지 의무가 있습니다. 그렇지 않아도 매매나 임대일 경우에는 중개사가 대충 수수료가 얼마 나온다고 이야기해야 되는데 거의 안 하고 있거든요.

그래서 이걸 의무적으로 수수료가 얼마 나올 수 있다고 하는 것을 고지하게 되는데. 이 고지의 의무를 어기면 처벌받게 되어 있습니다. 그런데 중개사협회에서는 지금 현재 그렇지 않아도 각 중개사들이 매매 당사자들에게 이걸 고지하고 있는데 또 이걸 의무적으로 강제적으로 고지하는 건 헌법 위반이다 그렇게 해서 반발하고 있거든요.

이제는 오늘부터는 거래하는 경우에 이렇게 임대나 또는 임대인과 임차인 또는 매수자, 매도인에게 사전에 수수료를 고지해야 합니다.

[앵커]

지금 당장 현장의 부동산 중개인들의 반발이 큰 상황인데요. 향후에 어떤 혼란을 줄일 수 있는, 분쟁을 줄일 수 있는 방안이 있을까요?

[권대중]

지금 현재로써는 수수료가 할인해서 좋기 때문에 중개협회에서는 사전에 협의를 안 했다. 또 한 것이 반영되지 않았다고 얘기하는데 당장은 정부가 이렇게 시행하는 것에 대해서 따라갈 수밖에 없습니다.

협회 차원에서는 아까 말씀드린 대로 고지의 의무는 이중규제라고 해서 헌법소원을 내려고 하고 있고요. 수수료요율 자체도 사실 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 조정할 필요는 있었고요.

반대로 중소도시에서는 가격이 오르지 않았는데 수수료율만 낮아졌거든요. 그래서 반발이 있을 수 있습니다. 하지만 이제 소비자의 입장에서, 국민의 입장에서 볼 때는 부동산 중개수수료가 사실 과도했던 건 사실이었어요.

그래서 중개사 스스로도 이걸 할인해 주고 했기 때문에 이번 정부가 발표한 안이 조금 자리를 잡을 때까지는 시간이 걸리지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

[앵커]

제가 여기에서 공인중개사협회 입장을 추가적으로 말씀을 드리면 중개사협회에서는 이런 얘기도 하더라고요. 일단 부동산 가격이 급등해서 수수료는 높아졌지만 반대로 매물이 줄어들어서 거래 자체가 없어서 실제로 성사되는 게 별로 없다 보니까 수입 자체가 크게 늘어나지 않았다, 이런 반론도 제기하고 있던데요.

[권대중]

그 말도 틀린 말은 아닙니다. 정부의 규제에 의해서 거래건수가 거의 반토막 났고요. 향후에도 금융규제로 더 줄어들 가능성이 있습니다. 중개사 입장에서 볼 때는 생계와 관련되어 있거든요. 개업 공인중개사가 약 11만 명 정도 되는데요.

이 사람들에게는 당장 발등의 불이죠. 그러나 계속적으로 규제해서 거래가 절벽으로 가지는 않을 것으로 보여지고요. 수수료를 한번 정하면 이게 또 5년, 10년도 가기 때문에 정부는 발빠르게 수수료 부담을 낮추기 위해서 정한 것이기 때문에 아마도 중개사 입장에서 볼 때는 거래가 활성화되면 오히려 좋아질 가능성이 있는데. 올해까지는 어렵겠지만 향후에 부동산 시장이 계속적으로 절벽으로 가지는 않을 것으로 보여집니다.

[앵커]

한편 금융당국이 전세대출에 한해서는 이제 대출총량제 제한 대상에서 제외를 하기로 했습니다. 어제부터 전세대출이 재개됐죠?

[권대중]

우선 정부가 가계부채가 1800조가 넘어서 가계대출을 규제하겠다고 발표했고 또 대출도 막아놓은 상태입니다. 은행의 가계부채 비율이 0.6%를 넘으면 안 되는데 넘은 데가 있거든요, 하나은행 같은 데는. 그래서 이걸 규제해 오다가 사실은 전세금대출은 실수요자 대출 아닙니까? 그래서 이걸 풀어주기 시작했는데요.

전세금 대출뿐 아니라 집단대출도 규제 안 하는 것으로 지금 했습니다. 그것은 실수요자의 내집마련이나 전세대출을 받을 수 있게 하는데 단 단서가 있어요. 총량에서만 빠지는 겁니다.

그리고 또 한 가지는 잔금 내기 전에 신청을 해야 되고요. 대면으로 신청해야 되기 때문에 인터넷 신청이나 웹상으로는 신청할 수 없습니다. 이 전세금 대출을 막게 되면 아파트에 살던 사람들이 결국에 다세대나 연립으로 밀려나게 되고요.

더 나아가서 연립이나 다세대 살던 사람들은 교외지역으로 밀려나는 현상이 생깁니다. 그래서 전세대출은 직접적 서민에게 피해를 주기 때문에 아마 정부가 한발 물러난 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.

[앵커]

지금 관련된 그래픽이 준비가 돼 있는 것 같습니다. 전세자금대출 새 관리방안인데요. 그래픽을 띄워주시겠습니까? 결국 교수님 말씀하신 걸 들어보면 어떻게 보면 전셋값이 올라서 전셋값을 충당해야 하는데 당장 수억원에 달하는 돈을 융통하기가 쉽지 않습니까?

이런 실수요자분들의 고충이 커지니까 일단 전세자금대출은 대출규제에서 풀어주겠다, 이런 취지인데 보시는 것처럼 제약조건이 좀 있습니다. 전세자금대출은 전셋값 증액 범위 안에서 한도를 정하고 그리고 잔금 지급일 이전까지만 신청이 가능하다는 내용이거든요.

결국 그동안에 전세자금대출이라는 게 상대적으로 주택담보대출이나 신용대출보다 은행에서 돈을 받는 게 쉬웠잖아요. 그래서 전세자금대출을 통해서 돈을 빌린 다음에 다른 집을 산다든지 이렇게 이른바 다른 투자용도로 쓰는 게 있었기 때문에 그걸 막겠다는 취지로 해석을 하면 되겠습니까?

[권대중]

그렇죠. 전세금을 활용하는 게 두 가지가 있어요. 실질적으로 집주인이 전세금을 받아서 부동산에 투자하는 사례가 있고요. 또는 갭투자한 상태에서 소유자가 전세금을 받아서 또 부동산 투자하는 경우가 있는데요.

이 두 가지를 관리하겠다는 게 정부의 취지인 것 같습니다. 그러나 사실은 이렇게 전세금 대출을 전혀 규제하지 않을 수는 없습니다. 자산상태를 파악하면서 실질적인 전세금으로 국한될 경우에는 대출이 필요하고요.

그리고 앵커께서 말씀하신 대로 증액분에 대해서만 해 주는 것도 바람직한 상태라고 보여집니다. 단지 DSR이라는 총부채 원리금 상환 범위 내에서 제외시켰다는 건 염려가 됩니다. 대출을 해 주는 전세금 자체가 순수하게 전세금으로만 가면 좋은데 다른 용도로 쓰일 가능성도 있거든요.

또 하나, 너무 규제하다 보니까 생계형 대출까지도 막힐 가능성도 있어요. 그래서 이걸 선별할 필요는 있다고 생각이 됩니다.

[앵커]

조만간 가계부채 관리방안도 발표하겠다고 했고요. 또 제2금융권에 대한 대출규제도 강화될 것 같습니다. 이밖에도 어떤 조치가 예상될까요?

[권대중]

우선 제1금융권의 전세금 대출을 막게 되면 제2금융권으로 가거든요. 또 제2금융권이 막게 되면 사채시장까지 갈 수 있기 때문에 실질적인 실소유자는 규제의 범위를 좀 더 확대해서 보호할 필요가 있고요.

아마도 21일날 국무회의가 있으니까 22일쯤 발표할 것으로 예상되는데요. 이것 외에도 전세금대출 규제는 지금 정부가 발표한 것보다 좀 더 강도 높게 실수요자 중심으로 할 것 같습니다. 그러면서 DSR을 조기에 시행할 가능성이 높습니다.

[앵커]

지금 어려운 금융용어이다 보니까 총부채원리금상환비율, 지금 교수님께서 조금 전에 DSR을 말씀해 주셨는데 아마 지금까지 일반 시청자분들이 주택담보대출을 빌릴 때 많이 들어던 용어는 총부채상환비율 DTI라든지 주택담보대출비율 LTV 같은 경우거든요. 그걸 분리해서 설명해 주시겠어요?

[권대중]

LTV는 담보 대출에 대한 비율입니다. 예를 들어 담보물건이 10억이면 60%를 준다면 6억을 대출받을 수 있고요. DTI는 소득 대비 대출입니다. 그런데 만약에 10억짜리에 60% LTV에 40% DTI면 적은 걸 주거든요.

연봉이 1억인 사람은 4억 이상 대출을 못 받아요. 담보비율은 60%라고 하더라도. 이걸 적용했는데. 앞으로 원리금 상한비율은 뭐냐면 총부채에서 감당해 낼 수 있는 돈을 총액으로 나누는 겁니다. 그래서 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력 범위 안에서 대출을 주기 때문에 지금보다 대출금액은 작아질 수밖에 없습니다.

[앵커]

그러니까 기존의 DTI 같은 경우는 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자만 계산을 해서 돈을 빌려줬는데.

[권대중]

원금까지 포함된 거죠.

[앵커]

그런데 DSR 총부채원리금상환비율 같은 경우는 주택담보대출, 자동차할부, 신용카드 썼던 거 이런 모든 원금과 이자, 원리금을.

[권대중]

부채 전부 다입니다.

[앵커]

그런 걸 포함하기 때문에 대출 한도가 더 줄어들 수밖에 없다. 그리고 앞으로 금융당국이 그 방향으로 갈 것이다, 이렇게 정리하면 되겠습니까? 알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 부동산 관련된 내용 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[권대중]

감사합니다.

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