'생숙→오피스텔' 용도변경 기준완화.. '공급 늘리기' 꼼수? [주택공급 다급한 정부]

국토부, 오피스텔 건축기준 개정
발코니·바닥난방 제한 안받아
숙박시설서 주거용으로 양성화

주거용으로 편법 사용되던 생활형숙박시설(레지던스)을 앞으로 2년간 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 건축기준이 한시적으로 완화된다. 건축물 용도를 오피스텔로 변경하면 오피스텔에 적용하고 있는 발코니 제한, 바닥난방 금지 등의 규제가 적용되지 않아 사실상 주택으로 활용이 가능해지는 것이다. 주택공급에 다급해진 정부가 비아파트인 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 전환시켜 공급 숫자를 늘리려는 꼼수로도 해석되고 있다.

■생활숙박시설 규제 완화

국토교통부는 지난 4월 2일 지자체에 시달한 '생활형숙박시설 불법전용 방지 방안'의 후속조치로 '오피스텔 건축기준'을 개정·고시한다고 13일 밝혔다.

2012년 도입된 생활숙박시설은 장기투숙 수요에 대응해 서비스(취사 포함)를 제공하는 숙박시설이다. 오피스텔과 유사하지만 공중위생관리법상 숙박업 시설에 해당해 주택 용도로 사용할 수 없고, 영업신고를 하고 숙박업 용도로 활용할 수 있다. 하지만 생활숙박시설을 적법한 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 경우가 발생하고 있다는 지적이 국정감사 등에서 제기됐고, 국토부는 관계기관 의견수렴을 통해 불법전용 방지방안을 마련했다. 우선 2023년 10월 14일까지 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 완화된 규정이 적용된다. 이미 분양공고를 한 생활숙박시설도 건축법 제16조에 따라 오피스텔로 허가사항을 변경하는 경우도 해당된다.

오피스텔의 경우 발코니 설치가 제한되고, 전용면적 85㎡ 이하만 바닥난방이 가능했는데 앞으로 2년간 생활숙박시설을 오피스텔로 변경하는 경우 이 규제가 적용되지 않는다. 또 오피스텔은 상가 등 다른 용도와 복합으로 사용하는 경우 전용 출입구를 별도로 설치해야 하지만 전환하는 생활숙박시설은 이 규정도 적용받지 않는다. 전용면적 산정방식은 오피스텔은 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 산정하는 '안목치수'를 기준으로 삼지만, 생활숙박시설이 채택한 '중심선치수'를 그대로 활용할 수 있도록 허용하기로 했다.

■정부, 공급 숫자 늘리기 노렸나

신규 생활숙박시설은 용도에 적합하게 건축될 수 있도록 별도 건축기준을 제정하고, 건축심의와 허가 단계에서 숙박시설의 적합 여부 및 주거·교육환경 등 주변환경을 고려해 허가를 제한하기로 했다. 이를 위한 건축법 시행령 개정안이 오는 18일까지 입법예고 중이다.

기존 시설은 코로나19로 인한 숙박수요 감소, 임차인 등 선의의 피해자 발생 우려 등을 고려해 오피스텔 등 주거가 가능한 시설로 용도변경을 안내하고, 2년의 계도기간에 이행강제금 부과를 한시적으로 유예하기로 했다. 아울러 '생활숙박시설 건축기준' 마련 등의 내용을 담은 '건축법 시행령'과 분양계약 시 주택사용 불가 및 숙박업 신고 의무에 대한 확인서류를 제출토록 하는 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령'은 이달 중 마무리된다.

부동산 업계 관계자는 "생활형숙박시설의 규제 완화로 기존 오피스텔 투자 수요까지 흡수될 가능성이 크다"며 "아파트나 오피스텔 대비 가격이 싸고, 실거주까지 가능해지면 투자 매력도는 한층 상승할 것"이라고 말했다.

시장 일각에서는 이번 조치가 '주택공급 숫자 늘리기' 꼼수라는 시선도 있다.

양지영 R&C연구소장은 "주택공급 숫자를 늘리기 위한 의도가 숨어 있는 것으로 보인다"며 "부동산 시장 안정화를 위해서는 실질적 효과가 있는 양도소득세 중과 등에 대한 규제부터 풀어야 한다"고 말했다.