거래량 감소=집값 하락의 징조?.."집값 당분간 안떨어져"

[부릿지TALK] 신현강 대표 인터뷰 1편

역대 최장 기간의 부동산 상승장이 이어지면서 집값을 둘러싼 해석이 엇갈린다. 한 쪽은 아파트 거래량이 줄어든 것을 하락의 징조로 보는 한편, 다른 쪽은 거래가 이뤄지지 못하는 상황에 집중한다. 빌라, 오피스텔 등으로 거래가 확산하는 현상을 두고도 해석이 분분하다. 집값은 대체 언제까지 오를까? 상승과 하락 신호로 판별할 수 있는 지표는 무엇일까?

☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 신현강 부와 지식의 배움터 대표와 주택 시장을 진단해봤다. (영상에서 구독 이벤트를 확인하세요. 부릿지가 추첨을 통해 신현강 대표의 최근 저서를 보내드립니다)

▶조한송 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 계속해서 부동산 시장을 진단해보는 시간을 갖고 있는데요. 오늘은 20년 경력의 실전파 투자자인 신현강 대표님을 모시고 얘기를 나눠보겠습니다. 대표님 안녕하세요.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
반갑습니다.

▶조한송 기자
자기소개 부탁드릴게요.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
네. 부동산이 좋아서 투자를 시작했고요. 부동산 투자에 대한 올바른 정보를 전달하고자 활동하고 있는 '부와 지식의 배움터'의 대표 신현강입니다.

▶조한송 기자
최근에 낸 책을 읽어봤는데요. 책에서 부동산 사이클을 강조하시더라고요.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
제가 처음 투자를 시작한 시점이 1997년, 1998년이었어요. 그때 당시에도 부동산 투자를 하는 데 있어서 '역세권에 투자해라' '대단지에 투자해라' 이런 말들이 책 등을 통해서 널리 알려져 있었어요. 저 역시 이런 투자 공식을 기반으로 당시 역세권에 위치한 계단식 아파트를 샀어요. 그런데 공식과 달리 제 집은 2000만원 올랐는데 복도식의 위치도 더욱 애매한 집이 5000만원 오르더라고요. 이를 계기로 부동산 투자에 있어 어떤 흐름이라는 게 있는데 (내가) 그것을 놓쳤다는 걸 알게 됐어요. 첫 투자를 통해서 사이클의 중요성을 깨달은 거죠.

▶조한송 기자
부동산 투자 공식을 넘어서 시장 사이클이 영향을 미쳤다는 말씀이군요.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
그렇죠. 부동산 시장에도 거시경제학에서 말하는 큰 흐름과 기타 가격을 움직이는 미시적인 요인이 있겠다고 생각했는데, 나중에는 그 흐름이 맞다는 확신을 하게 됐어요.

▶조한송 기자
부동산 시장에서의 거시적인 요인은 사이클이라고 볼 수 있겠네요. 부동산 투자에 있어 사이클을 강조하는 분들 많이 뵀는데, 같은 상황이라도 해석하는 게 다르더라고요. 이미 침체기에 들어섰다고 보는 분도 있지만 대표님께서는 상승장 후반이라고 보시는 거죠?

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
맞아요. 제가 사이클상 상승장 후반부라고 얘기하면 많은 분이 다음에는 쇠퇴기가 올 거로 생각해요. 지금 상승장 후반부임은 틀림없지만 조금 더 이런 상황이 지속할 거라고 보고요. 그다음에 쇠퇴기라고 하더라도 투자가 아예 안 되거나 이런 건 아니예요. 사이클이라고 하는 것이 시장 상황과 딱 떨어지지 않아요. 저 같은 경우는 급등기라고 표현하기도 하거든요. 그런데 급등기라고 하면 대다수가 '아 엄청나게 오르는구나'라고 생각해요.

▶조한송 기자
네.

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
그런데 엄청나게 오르는 시장을 어떤 분들은 조정기 또는 정체기라고 표현하기도 해요. 그런데 이 급등장은 (집값이) 많이 올랐기 때문에 누군가는 마음이 조급해져서 사려고 하는데 사실상 집을 가진 사람들은 매물을 안 내놓는 시장이에요. 그래서 그 결과물로 정체 상황이 발생하기도 해요. 그러니까 전문가들이 어떤 관점으로 보느냐에 따라서 표현이 달라진다는 거예요. '급등장' '정체기' 이런 단어 자체로만 판단하지 말고 현상에 집중하는 게 맞다고 봐요.

▶조한송 기자
현상에 대한 얘기를 이어가 볼게요. 서울 아파트 매매 거래량이 작년과 비교하면 적은 상황입니다. 그런데 (계약이) 체결될 때마다 신고가가 나오고 있어요. 이 상황을 어떻게 분석하시나요?

▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
주식 같은 경우 거래량이 줄어들면서 가격이 하락하는 경우가 많다고 하잖아요. 저도 그 말에 동의하는 편입니다. 다만 그것을 공식화해서''거래량이 줄어들면 집값이 떨어진다'고 표현하는 것은 옳지 않아요. 어떤 현상이 나타났기 때문에 거래량이 줄어드는지를 보는게 맞죠. 지금 거래량이 줄어드는 현상을 하락의 징조로 표현하시는 분도 있는데 저는 그 말에 절대적으로 동의할 수 없어요. 오히려 그 전에 나타나는 현상을 보면 오히려 지금 떨어지는 징조는 아니라고 보거든요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 신현강 대표, 조한송 기자
촬영 김진석 PD, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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