이재명 공약 집값 잡을까?.."反시장 기조 강화, 효과 담보 어려워"

기본주택 '서민 주거 안정' 긍정 평가.."재원·자가수요 대책 필요"
"시장 외면하면 공급 동력 상실"..규제강화 공약엔 비판 한목소리

더불어민주당 제20대 대통령후보로 선출된 이재명 경기도지사. 2021.10.11/뉴스1 © News1 이동해 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자,전형민 기자 = 이재명 경기도지사가 집권여당인 더불어민주당 대선 후보로 확정된 가운데 그가 내건 공약으로 부동산 불안이 잡힐 수 있을지 시장 안팎의 관심이 집중되고 있다.

시장 전문가들은 기본주택 공급은 서민 주거 안정에 일부 도움이 될 순 있겠으나, 반(反)시장 정책에 치우칠 경우 오히려 집값 상승이라는 역풍을 맞을 수 있다는 우려를 내놨다.

12일 업계에 따르면 이 후보 부동산 공약의 핵심은 기본주택과 국토보유세다. 그는 해당 공약을 바탕으로 한 '부동산 대개혁'으로 부동산 불로소득을 차단하겠단 입장을 강력하게 밝힌 바 있다.

이 후보는 임기 내 250만 가구 이상 주택을 공급하고, 그중에서 100만 가구 이상을 '기본주택'으로 채운다는 계획을 갖고 있다.

중산층을 포함한 무주택자 누구나 고품질 공공주택을 지어 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있도록 하겠다는 것이다. 구체적으론 역세권 500미터 이내 33평형 아파트를 월 60만원에 장기임대할 수 있다고도 공언했다.

이 후보는 투기 차단을 위해 국토 보유세도 신설하기로 했다. 민간이 소유한 모든 토지에 세금을 부과해 0.17%인 실효세율을 1%대로 끌어올리겠다는 계획이다. 이를 통해 세수도 50조원 가량 더 걷힐 것으로 봤다.

분양가 상한제와 분양원가 공개, 개발이익 완전 국민 환원제 전국 도입 의지도 밝혔다. 이 후보는 실수요자의 주택 마련을 부장하고, 실거주 목적 외 비필수 부동산 거래는 최대한 막겠다는 입장이다.

◇전문가들 "기본주택, 주거 안정 도움…재원·자가주택 수요 보완책 필요"

시장에서는 기본주택 공급은 서민 주거 안정에는 효과가 있을 것으로 봤지만, 구체적인 재원 마련 방안과 자가 주택 수요에 대한 보완책이 없으면 성공을 담보할 수 없다고 판단했다. 섣부른 시행은 오히려 '집값 상승'이라는 역풍을 가져올 것이란 예상도 내놨다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "기본주택은 공공임대주택을 늘리는 것으로 서민 주거안정, 전·월세 시장 안정 효과는 있을 것"이라면서도 "하지만 또 다른 공약인 기본소득은 시장에 유동성을 공급하는 개념으로, 유동성을 늘리면서 분양주택을 줄이면 공급 감소에 따른 우려가 커지며 오히려 집값 거품이 커지는 역풍이 불 수 있다"는 의견을 밝혔다.

구체적인 예산 추산이나 재원 마련 방안이 부족하단 지적도 이어졌다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "지금도 공공임대주택은 1채당 1억원씩 손실이 나는데, 비용 조달에 대한 명확한 방안이 없다"며 "임기 내 100만 가구, 전체 주택의 5분의 2 정도 물량을 어떻게 마련하겠느냐. 민간이 공급에 앞장서야 가능한데 (유인책이 없어) 실현이 어렵다"고 판단했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "기본주택은 대부분 공공임대에 편중돼 '자가 주택 마련이'라는 수요자들의 욕구를 만족시키기 어렵다"며 "자가 주택을 마련하고자 하는 중산층에 대한 지원책, 임대 아파트 기한이 만료된 노년층에 대한 해법을 보완해야 한다"고 말했다.

한 업계 전문가도 "내 집 한 채는 갖고 싶다는 욕망을 죄악시하고 임대로 전부 돌리게 되면 오히려 기존 고가 주택만 더욱 비싸지게 된다"며 "벌써 강남권 고가주택은 60억까지 갈 것이라는 예상이 나오고 있다"고 말했다.

◇"규제 강화하면 시장 외면해 공급 힘빠져"…우려 한목소리 전문가들은 이 후보의 공약이 규제 강화에 치우쳐있다는 점을 한목소리로 비판했다. 시장 원리를 외면했다가 집값 상승이라는 역풍을 맞았던 현 정부처럼 이 후보 공약도 같은 결말에 다다를 수 있다는 것이다. 반시장 기조로는 시행 동력 확보조차 어렵다는 점도 덧붙였다.

익명을 요구한 한 전문가는 국토보유세 도입과 관련해 "투기꾼을 때려잡겠다고 하는데, 지금은 투기꾼보단 대부분 실소유자"라며 "(규제를 통해) 소수의 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓느냐가 관건인데, 옥죄면 옥죌수록 증여로 빠져나갈 것으로 보인다"고 예상했다.

이창무 교수는 "원칙대로라면 부동산 관련 세금을 다 없애고 해야 하는데, 추가적인 과세를 더 하겠다는 것으로 읽힌다"며 "현재의 복잡한 과세 체계를 획일화시키는 것이 현실적이지 않다"고 설명했다.

분양가 규제나 분양 원가 공개, 개발이익 환원제도 결국 시장에서 외면받아 시행 동력을 상실할 수 있다는 지적도 나왔다.

고종완 원장은 "시장 규제를 강화하면 결국 민간 업체가 공급에 적극 참여할 유인책이 부족하게 돼 이 후보의 대규모 주택 공급 목표와 상충하게 된다"며 "공급 부족 문제가 집값 상승의 주범인데 시장 경제 원리와 민간의 이윤 창출 욕구를 무시한다면 정책이 힘을 얻기 어렵다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "국내 아파트 분양가는 이미 분양가상한제에 묶여있어 분양원가 공개가 주택가격을 낮추고 부동산시장을 안정시키는 효과가 있을지 확신할 수만은 없다"며 "제도의 실효성을 뒷받침하는 논리를 보강할 필요가 있다"고 말했다.

seunghee@news1.kr