초단기 투자로 수억원 '뚝딱'.. 꼬마빌딩의 마법

[땅집GO] 매각 후 용도변경과 리모델링

지난 9월 119억원에 매각된 서울 마포구 서교동의 꼬마빌딩. /에이트중개법인

A씨는 작년 8월 서울 강남구 신사동에 있는 지하 1층~지상 3층 꼬마 빌딩 부지를 35억2330만원에 매입했다. 그런데 기존 건물을 헐고 신축 공사를 절반쯤 진행한 지난 4월 75억5000만원에 되팔았다. 불과 8개월 만에 공사비를 제외하고 10억원 정도 차익을 남겼다. 최근 꼬마 빌딩 시장 흐름이 된 단기 투자에 성공한 것이다.

최근 주택 시장 규제가 세지면서 집을 팔고 꼬마 빌딩에 투자하는 자산가가 빠르게 늘어나는 추세다. 꼬마 빌딩은 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있을 뿐 아니라 주택보다 보유세와 증여세 부담도 작다. 다만 주택과 비교하면 입지와 상품성에 따라 가치 차이가 크고, 유지·관리에 많은 비용과 노력이 들어 쉽게만 생각할 수 없다. 노창희 리맥스코리아 부사장은 “꼬마 빌딩을 통해 수익을 내려면 투자 지역 선정부터 건물 용도 변경, 신축·리모델링 공사, 세입자 관리에 이르기까지 치밀한 전략을 짜야 한다”고 말했다. 노 부사장은 다음 달 2일 땅집고가 시작하는 ‘중소형 빌딩 실전 투자 스쿨’ 4기 과정에 강사로 나서 성공 노하우를 소개한다.

◇'매각 중 용도 변경’으로 매수·매도인 모두 이득

꼬마 빌딩 시장에서 최근 수익을 극대화하는 방안으로 ‘매각 중 용도 변경’이 꼽힌다. 건물 전체가 주택이거나 주택이 포함된 근린 생활 시설을 매입해 이른바 ‘올 근생’(전체가 근린 생활 시설인 건물)으로 용도 변경 후 파는 방식이다. 주택이 포함된 건물은 ‘올 근생’보다 시세가 10% 정도 저렴하다. 용도 변경만으로도 수익이 발생하는 셈이다. 다만 매수인과 매도인의 사전 합의가 필요하다. 매매 계약서에 특약 사항으로 ‘매수인의 개인 사정으로 주택 부분 용도를 근린 생활 시설로 변경하는 데 대해 매도인이 동의한다’는 조항을 넣으면 된다. 잔금 치르기 전까지 매도인은 세입자 명도를 마친 후 용도 변경을 신청하면 된다.

땅집고 건축 강연 수강생들이 꼬마 빌딩이 몰린 서울 마포구 연희동에 있는 현장을 찾아 설명을 듣고있다. /땅집고 건축주대학 운영사무국

‘매각 중 용도 변경’은 매수인과 매도인 모두에게 이득이다. 매도인은 양도소득세를 낼 때 양도 일자가 아닌 계약 일자 기준으로 판정받아 주택 양도세 산정 시 혜택을 볼 수 있다. 매수인은 용도 변경에 따른 시세 차익을 얻을 뿐 아니라, 근생 건물로 인정받아 대출을 받는 데 유리하다.

다만 ‘용도 변경 후 매각’은 상가 수요가 뒷받침되는 지역에 적용하는 것이 좋다. 빌딩 전문가인 전하나 에이트중개법인 팀장은 “서울 강남이나 성수동 등 속칭 핫 플레이스뿐 아니라 대단지 아파트, 전철역이 가까워 배후 임차 수요가 풍부한 지역에서 활용하라”고 했다.

◇”우량 임차인 못 구했다면 차라리 1층 비워라”

낡은 건물을 리모델링해 단기간에 차익을 보는 방법도 있다. 흔히 단기 투자라면 2~3년을 생각하는데, 요즘은 리모델링 공사 도중 건물을 되팔아 차익을 얻는 초단기 투자 사례도 많다. 매도인 입장에서는 빠른 현금화로 공사 대금을 조달하거나 추가 투자에 나설 수 있어 이득이다. 매수인 입장에서는 준공 후 임대까지 맞춰진 건물 대비 10~15% 정도 저렴하게 매입할 수 있어 유리하다.

공실이 있는 빌딩을 찾아 저렴한 가격에 매입하는 것도 좋다. 프랜차이즈 등 우량 임차인이 있는 건물이면 좋겠지만, 그렇지 않다면 차라리 빈 빌딩이 향후 임차인 유치에 오히려 유리하다. 노 부사장은 “건물을 팔 생각이 있는데 마음에 드는 세입자를 못 구하면 적어도 1층은 공실로 남겨두면 오히려 더 비싼 값에 팔 수 있다”고 했다.

꼬마 빌딩 투자 유망 지역도 전략적으로 판단해야 한다. 전통적 투자 지역 중 강남은 수요가 넘쳐 환금성을 우선시하는 수요자에게 적합하다. 공사 중 매도하는 경우처럼 단기 수익을 원한다면 강남 꼬마 빌딩을 알아보는 것이 좋다.

반면 리모델링이나 신축을 통해 새로운 가치를 창출하고, 장기적으로 안정적인 수익을 원한다면 성장형 상권을 선택해야 한다. 성수동이나 연남동이 대표적. 노 부사장은 “최근 영동대로와 잠실 일대 개발이 본격화하면서 송파구 삼전동이나 성동구 구의·군자동 일대 꼬마 빌딩에 대한 관심이 높다”고 말했다.