8억 아파트를 7억에..진짜 투자고수들은 법원으로 간다

[돈이 보이는 창]
자금조달계획 의무 없고 중개수수료도 없어
토지거래허가구역 실거주 안해도 돼
선순위 대출과 불법 건축물 확인 필수

[이데일리 황현규 기자] 지난 6일 경기 화성 영천동 동탄파크푸르지오 전용 84㎡아파트는 법원 경매에서 6억 88000만원에 새 주인을 찾았다. 감정가액 6억5500만원보다 2000만원이나 높은 가격이다. 그러나 감정가보다 높다고 해서 비싸게 낙찰받은 건 아니다. 이 아파트의 호가는 현재 7억 5000만원에서 8억원에 형성해있다. 즉 감정가보다는 높지만 시세보다는 낮게 낙찰한 셈이다.

빌라까지 번진 경매 열풍

진짜 투자자들은 ‘매매’가 아니라 ‘경매’로 간다는 우스갯 소리가 있다. 낮은 가격에 부동산을 살 수 있는데다가 여러 규제에서도 빗겨 있는 알짜 수익처라는 의미다. 아파트에 이어 빌라까지 경매 열풍이 이어지고 있다.

6일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 수도권의 빌라 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 89.7%로 올해 들어 월간 최고치를 기록했다. 지난달 79.7% 대비 10%포인트 급등한 것이다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율을 말한다. 100%가 넘으면 감정가보다 높다는 의미이다. 이미 아파트의 평균 낙찰가율은 지난해 말부터 100%를 넘어선 상황이다.

(사진=뉴시스 제공)

세무조사 걱정도 없고 ‘복비’도 안 내

특히 수도권 주택 경매로 수요자들이 몰리는 가장 이유는 ‘자금조달계획서 면제’가 꼽힌다. 투기과열지구 내 주택을 매수할 시 자금조달계획서를 반드시 제출해야한다. 집을 사기 위한 자금을 어떻게 마련했는지 소명하는 절차다.

예금액부터 증여금액, 차용금액을 상세하게 적어야하는데 자칫 세무조사의 대상이 될 수 있어 수요자들에게 가장 큰 난관으로 꼽힌다. 그러나 경매는 자금조달계획서 제출 의무가 제외돼 이런 부담에서 벗어날 수 있다.

토지거래허가구역의 집을 실거주 의무 없이 얻을 수 있단 장점도 있다. 현재 서울에는 재건축 등 개발호재가 있는 잠실·대치·삼성·청담·압구정·여의도 내 주택이 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 토지거래하가구역 내 집을 사기위해선 최소 2년 이상 해당 주택에 거주한다는 사실을 지자체에 소명해야한다. 즉 사실상 갭투자가 어렵다는 의미다.

그러나 경매에서는 이 같은 지자체의 승인 없이도 주택 취득이 가능하다. 실제 지난달 말 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 106㎡형 아파트의 절반 지분이 13억 7500만원에 낙찰됐는데, 지분 100%로 환산하면 27억5000만원 수준이었다. 호가 26억5000만 원보다도 높은 낙찰가다.

심지어 집을 매매할 때 드는 공인중개사 수수료 등도 들지 않을뿐더러 대출도 일반 매매와 같은 수준으로 받을 수 있다.

그러나 경매가 100% ‘안전한’ 투자는 아니다. 전문가들은 불법 증측물(빌라)은 아닌지, 선순위 임차인이 없는지 따져봐야한다고 설명한다. 먼저 불법 용도 변경 및 증축 건물을 낙찰받는다면 추후 적발 당할 시 원상복구의 의무가 생긴다. 즉 돈이 2배로 든다는 의미다.

또 선순위 임차인이 있을 시 보증금을 낙찰자가 내줘야한다. 선순위 임차인은 근저당권 설정 전에 전입 신고를 마친 세입자다.

정민우 바른자산 관리 대표는 “경매가 어려운 것 같지만 사실 몇가지 주의 사항만 피하면 매매와 같은 과정으로 이뤄진다”며 “사기만해도 수익을 얻을 수 있는 방법이기 때문에 적극 시도해보는 걸 추천한다”고 했다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)