동탄 뉴스테이 민간 이익 290억→2400억..초과이익 70% 민간에

공공지원 민간임대 민간 이익 8배↑
초과이익 배분 민간에 70% 편중 탓

유정복 인천시장이 2015년 9월 인천 남구 도화도시개발사업지구에서 열린 첫 기업형 임대주택(뉴스테이) 착공식에서 인사말을 하고 있다. 청와대사진기자단

박근혜 정부 시절 도입된 뉴스테이 아파트에서 민간에 돌아가는 개발이익이 초기 추정치 290억원에서 2400억원대로 8배 이상 급증하는 것으로 나타났다. 초과이익이 발생할 경우 70%를 민간이 가져가도록 설계된 탓이라는 지적이다.

10일 김교흥 더불어민주당 의원실(국회 국토교통위원회)이 뉴스테이 사업장 중 한 곳인 신동탄에스케이(SK)뷰3차아파트를 대상으로 민간 사업자 사업 이익을 추정한 결과 올해 9월 기준 총 3589억원의 이익이 발생하며 이 가운데 민간이 2402억원을 가져가게 될 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 2019년 입주해 2027년 분양 전환이 예정된 해당 아파트를 올해 9월 분양 전환한다고 가정한 결과다. 김 의원실은 현행법 상 뉴스테이 분양 전환 가격을 산정하는 기준이 없어 케이비(KB) 시세를 기준으로 삼았다고 밝혔다.

박근혜 정부 시절 ‘기업형 임대주택’이라는 이름으로 도입된 뉴스테이는 중산층 임대를 표방, 공공이 주택기금 출자·택지 공급·세제 지원 등 각종 인센티브를 지원하고 민간은 아파트를 건설해 8년 임대주택(8년 동안 임대료 연 5% 인상 제한)으로 운영한 뒤 분양 전환해 수익을 얻는 모델이다. 문재인 정부 출범 이후 초기 임대료 규제 및 입주자격 제한 등 공공성을 강화해 ‘공공지원 민간임대’로 정책 명칭이 바뀌었다.

민간이 가져가는 2402억원의 이익은 2016년 6월 주택도시보증공사(HUG) 기금투자위원회 심의 때 추정된 민간 이익 290억원의 8배를 넘는 규모다. 이 사업의 민간 지분은 10%로 공공 지분(16%)보다 낮지만, 이익 배분은 민간이 2402억원으로 공공이 갖는 이익 1187억원보다 2배 이상이 된다. 290억원은 연평균 부동산 가격 상승률을 1.5%로 잡고 산출한 액수였으나 부동산 가격이 급등하면서 이익 규모가 커진 것이다. 이 아파트에 인접한 행복마을참누리에듀파크(전용 84㎡)의 실거래가는 2016년 2억5천만원에서 지난 9월 5억1천만원으로 5년 사이 2배 이상 올랐다.

특히 초과이익이 발생할 경우 70%를 민간이 가져가도록 사업이 설계된 점이 민간 이익을 극대화시킨 것으로 보인다. 김 의원실 관계자는 “사업 약정 시 초과이익 배분 관련 민간 대 공공 비율을 7대 3으로 설계했다”며 “일부 사업장은 초과이익 관련 약정이 아예 없는 곳도 있다고 해 확인 중”이라고 말했다. 더구나 부동산 경기가 침체된 박근혜 정부 시절 부동산 경기 활성화 차원에서 뉴스테이 정책이 도입된 측면이 있는 만큼, 당시 초과이익 배분과 같은 개발이익 환수 정책 설계에 공백이 발생했다는 분석이다. 김 의원실이 파악한 박근혜 정부 때 사업승인이 된 뉴스테이 사업장은 23곳이다.

김교흥 의원은 “개발이익 환수에 대한 설계도 없이 민간에 특혜를 부여한 것은 잘못으로 공공 기금이 지원된 사업인만큼 과도한 민간 이익을 환수할 수 있는 방안을 검토해야한다”며 “특히 민간임대주택특별법 상 공급된 뉴스테이는 분양 전환 관련 기준이 전무해 분양가상한제 적용 등 관련 논의가 필요하다”고 지적했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr