"수익률 6% 혹해 전재산 3억 투자했는데 2년째 공실"..상가 투자 어떻게 해야하나 [매부리레터]

<이 기사는 부동산 이메일 뉴스레터 매부리레터입니다. 부동산 뉴스레터 무료로 구독하세요. 네이버에서 매부리레터를 검색하시면 됩니다>

[매부리레터] "2019년에 미사 분양상가 등기 치고 지금까지 공실입니다. 잔금 치르고 그거 막느라 온 집안이 난리나고. 미사역 주변에 상가가 와르르 생기면서…남편한테 미안하고 상가 계약시킨 부동산이 너무 미워요. 공실 나가게 하는 법 없나요."

주부 영순 씨(가명)는 2019년에 미사신도시 분양상가를 받은 후 2년째 공실로 마음고생을 하고 있어요. 살림에 보탬이 되고자 모아놓은 3억원을 투자했죠. 상담사는 수익률 6%라는 달콤한 말로 유혹했어요. 중심 입지에 미사신도시라는 짱짱한 배후 수요를 믿고 상가를 질렀죠. 그런데 웬걸, 그 주변으로 계속 상가가 분양하기 시작하는 거예요. 그리고 아파트는 속속 다 들어섰는데 주변에 공실인 상가들도 보여요. 임대료는 6%는커녕 3%도 건지기 어려운 상황이고요.

"제가 정말 무엇을 잘못 판단한 건지 모르겠어요. 입지도 좋고, 신도시 배후 수요도 많은데 왜 제 상가는 공실인 거죠?"

매달 500만원씩 수익이 나올 수 있다면 얼마나 좋을까요! 많은 분들이 상가 투자에 눈을 돌리고 있습니다. 주택에 대한 대출, 세금 등 겹겹이 규제를 피해 수익형 부동산을 찾는 사람들도 있고, 코로나19로 인해 헐값에 나온 상가를 찾는 사람들도 있습니다. 또한 오피스텔과 주상복합이 분양하면서 상가 분양도 활발히 이뤄지고 있습니다.

그러나 상가 투자, 잘못했다가는 수년간 공실 위험에 노출될 수 있습니다. 상가는 아파트나 오피스텔처럼 온라인에서 쉽게 찾아볼 수 있는 시세 데이터도 없을뿐더러 어떤 상가가 얼마라는 가격도 알기 어렵습니다. 심지어 한 건물의 상가들도 다 가격이 다를 정도로 제각각이에요. 그래서 무턱대고 잘못 분양받았다가 수익률은커녕 투자금 회수도 못 할 수도 있어요.

그렇다면, 어떤 상가가 '황금알을 낳는 부동산'일까요?

매부리레터는 상가 투자 전문가들로부터 상가 투자의 황금룰을 알아봤습니다. 오늘 레터는 <상가투자핵심 노하우>(박종일), <나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다>(장경철)를 참고로 작성했습니다.

◇상가투자의 딜레마…수익률 좋은 상가는 너무 비싸요

혹시 상가 투자 알아보셨나요? 상가 분양 상담받아 보신 분들은 의외로 높은 분양가에 깜짝 놀랍니다. 아니면 기존 시중에 있는 상가를 매수하려고 알아봐도 임대료 대비 수익률이 5% 이상 넘어가는 상가는 찾기가 참 힘들어요. 좋은 상권 상가는 비싸서 사기 힘들고 좋지 않은 상권 상가는 투자하면 안되니, 어떻게 해야 할까요?

"좋은 상권에만 눈을 두고 단정 지어 찾는 것보다 내 예산에 맞는 최선의 상가를 찾는 것이 더 중요합니다. 내 자금에 맞는 투자처를 찾고 해당 상가의 특성을 잘 살펴 어떤 업종들에 임대를 놓고 얼마를 받으면 적당할지 정해놓고 시나리오를 짜야 합니다."

◇황금알을 낳는 상가 투자 포인트

첫째, 지하철역 및 버스정류장 상가

지하철역 및 버스정류장 상가는 유동인구가 많은 곳이 유리합니다. 유동인구가 늘어면 대형마트나 편의시설이 늘어나는 상승효과가 납니다. 신도시나 대도시 외곽지역에 지하철 연장 구간이나 신설 등 정보가 있으면 착공 시점, 개통 시기를 확인한 후에 해당 상가를 물색해보세요.

단, 역세권이나 버스정류장 주변은 상가 가격이 높아요. 또 노선의 연장·신설 계획이 난 직후라면 기본 10년은 소요됩니다. 상가 투자는 토지 투자가 아니죠. 당장 임대소득을 얻는 것이 중요한 문제이므로 적어도 착공 시점 이후를 투자 시점으로 잡는 것이 안전합니다.

둘째, 도로 횡단보도 대로변

도로 횡단보도 대로변 상가는 노출이 좋고 시야를 확보하기 좋죠. 가시성 좋은 상가입니다. 특히 가능하다면 횡단보도 앞 코너나 코너 건물 출입구 자리를 주목하세요.

셋째, 개발 계획에 주목하세요

발전 가능성이 있는곳, 개발 계획이 있는 곳의 상가를 주목하세요. 현재보다 앞으로 더 좋아질 만한 지역에 투자하는 것이죠. 예를 들어 지하철역 신설 계획이 있는 곳이죠. 또 대단지 아파트가 들어설 계획이 있는 곳도 좋아요.

단 시간이 오래 걸릴 수 있어요. 또한 개발 중인 지역의 상가는 공사로 인해 주변 분위기가 어수선하고 통행도 불편하지만 이럴 때 상가를 사기 좋은 타이밍입니다.

넷째, 배후지가 풍부한 상가를 주목하세요

배후지는 상업시설을 주로 이용하는 고객들이 거주하는 지역입니다. 가령 A라는 아파트가 있고 B마트가 있으면, B마트의 배후지는 A아파트죠. 예를 들어 수도권 전역에서 오는 강남역 상권은 대형 상권으로, 강남역의 배후지는 수도권 전역이겠죠. 이렇게 그 상업시설을 이용하는 고객들의 범위를 배후지라고 합니다. 영업이 원활하게 이뤄지기 위해서는 배후지에 거주하는 고객의 질과 양이 중요하겠죠. 인구밀도가 높고 면적이 넓으며 소비력이 높은 곳이 유리합니다. 그러므로 좋은 상가란 배후지가 넓고 거주인구나 근무인원이 많은 곳이겠지요.

통상적으로 아파트 단지 내 상가의 경우 아파트를 배후지로 두고 있겠죠. 이러한 아파트 규모를 배후지로 두고 상가를 계산한다면, 아파트 단지내 상가 적정 면적은 세대당 0.3평 정도입니다. 100세대라면 30평, 100세대당 상가 2개(15평씩 각각) 호실 정도 규모면 적당하다고 봅니다. 예를 들어 LH 아파트의경우 100세대당 상가 1개 호실, 민영아파트는 100세대당 2개 호실 규모죠. 그러므로 2000세대 아파트라면 15평 상가 40개, 이런 식으로 상가 적정 규모를 계산해볼 수 있겠죠.

다섯째, 이런 상가는 꼭 피하세요.

후면이나 내부 상가는 피하세요. 상가는 반드시 전면에 위치하고 가능하면 코너나 출입구 양 측면이 좋아요. 또한 상가의 기둥을 주의하세요. 신규 상가를 분양받고 나서 나중에 기둥이 가운데 떡하니 박혀 있거나, 문 양옆으로 기둥이 있어 출입구가 좁아서 당황하시는 분들이 많아요. 상가를 분양받을 때는 도면을 꼭 확인하시고 기둥이 있는지를 파악하셔야 해요.

사실 상가 투자에는 정답이 없습니다. 부지런히 다니면서 관심 상가의 시세를 파악하고, 소비자들의 동선을 분석하면서 상가를 보는 눈을 길러야 해요. 소비자들이 가장 많이 이용하는 시간대는 언제인지, 주로 어디서 오는 사람들인지 등 평소 관심을 갖고 상가 임대인의 입장에서 상가를 분석하는 습관을 들여야 합니다.

상가 투자에 관심 있는 분들은 <상가투자핵심 노하우>(박종일), <나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다>(장경철) 등 상가 관련 책을 읽어보시는 것도 도움이 됩니다.

상가 투자에 대한 더 많은 정보는 이메일 뉴스레터 매부리레터에서 확인하실 수 있어요.

[이선희 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]