대장동 개발 경쟁입찰이 원칙..화천대유 수의계약 법적근거 없어 [팩트체크]

'그들만의 돈잔치'된 민관합동개발 들여다보니

◆ 대장동 개발 팩트체크 ⑦ ◆

경기 성남시 대장동 사업의 이익이 성남시보다는 자산관리회사 화천대유 등에 대거 쏠리면서 이 사업의 설계에 문제가 없는지 의문이 증폭되고 있다. 이 사업은 일반적인 도시개발사업과는 많은 점에서 다른데, 매일경제는 성남시의 개발계획 고시 등을 토대로 사업 설계 측면을 들여다봤다.

① 화천대유 5개 용지 수의계약 문제 있나?

▷맞는다

우선 화천대유가 5개 용지를 수의계약으로 받은 게 문제다. 이들은 이를 통해 4500억원 이상의 분양수익을 얻었다. 토지 조성사업 배당금과는 별도다.

대장동 개발사업은 도시개발법을 따르는데 동법 시행령 제57조 제1항에 따르면 시행자는 조성토지를 동법 제18조에 따라 고시된 실시계획에 따라 공급해야 한다는 내용이 있다.

그런데 2016년 11월 성남시의 실시계획 인가 고시에는 수의계약으로 조성토지를 공급한다는 내용이 없다. 또 동법 시행령 제57조 제2항에서는 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰 방법에 따르도록 한다고 돼 있다. 제57조 제5항에는 수의계약 사유 8개를 규정했는데, 여기에 대장동 사업은 해당되지 않는다.

즉, 화천대유가 5개 용지를 수의계약으로 받은 것은 법률적 근거가 미약하다. 일각에서는 화천대유의 수의계약이 동법 시행령 제57조 제2항의 경쟁입찰 규정을 위반한 것이기 때문에 민법 제103조(반사회질서의 법률행위), 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다는 조항에 해당한다고 본다.

물론 동법 시행령 제56조 제5항에는 시행자의 출자자가 조성토지를 수의계약으로 받을 수 있도록 하는 내용도 있다. 그러나 이 조항은 일반적으로 주민들이 조합을 결성한 뒤 시행자가 돼서 환지방식(옛집을 새집으로 바꿔주는 방식)으로 사업을 진행할 때 적용한다는 게 전문가들의 중론이다.

② '성남의뜰' 반드시 필요했나?

▷아니다

성남시는 2015년 6월 성남도시개발공사를 수용방식의 시행자로 지정하는 내용의 '성남 대장동·제1공단 결합 도시개발구역 개발계획'을 고시했다. 그러나 곧바로 7월에 성남도시개발공사가 50%+1주를 가진 '성남의뜰' 주식회사가 만들어졌고, 이듬해 11월 '성남의뜰'이 시행자로 지정됐다.

원래 성남도시개발공사에 주어진 수용 권한은 성남의뜰에 승계됐다. 공공이 50% 이상 지분을 가졌기 때문에 가능했다. 이때 개발계획 또한 '성남 판교 대장 도시개발사업'으로 바뀌었다.

대장동과 떨어진 제1공단이 사업에서 빠지고, 사업명에 판교가 붙으면서 사업의 매력도는 더 높아졌다. 업계에서는 2015년 성남도시개발공사가 수용방식의 시행자로 지정된 만큼 굳이 이듬해 성남의뜰로 시행 자격을 넘겨줄 필요가 있었는지에 대해 의구심을 품는다.

자금을 조달할 때 가장 문제가 되는 건 담보인데, 공사가 토지 수용 권한을 확보했으므로 대출을 받기가 어렵지 않았을 것이라는 게 중론이다. 성남의뜰 또한 사업용지를 신탁해 대출을 받았다. 이는 공사가 했어도 충분히 가능했다는 게 전문가들 평가다.

다만, 이재명 캠프는 최근 배포한 대장동 개발사업 Q&A 자료에서 "당시 성남시와 성남도시개발공사는 막대한 사업 자금을 투자할 능력·조직·대규모 개발 경험이 없었다"며 "타협책으로 이 세 가지 위험을 민간사업자가 모두 부담하니 성남시는 위험 부담 없이 상당한 개발이익을 환수할 수 있는 민관 공동 개발사업을 추진했다"고 설명했다.

③ 천화동인·화천대유에 지분을 줄 이유가 있었나?

▷아니다

성남시의 사업 역량이 떨어진다는 점을 감안해도 설명이 되지 않는 부분은 천화동인이다. 천화동인은 펀드여서 성남의뜰에 대출을 해줄 수 없고, 조직과 인력을 제공하는 것도 아니기 때문이다. 천화동인 1~7호는 SK증권의 특정금전신탁을 통해 성남의뜰 보통주 6만주를 보유하고 있다. 전체 지분 중 6%다. 자본금으로 천화동인 1~7호는 3억원을 투자했는데, 3000억원이 넘는 배당금을 받았다.

자산관리회사인 화천대유의 경우 성남의뜰이 페이퍼컴퍼니여서 직원을 둘 수 없으므로 자산 관리 운용·처분에 관한 업무를 위탁받았고, 화천대유는 자산관리회사로서의 역할과 성남의뜰 주주로서의 역할을 겸하고 있었다는 게 이재명 캠프 주장이다. 즉, 리스크를 짊어진 주체였고 사실상 시행 업무 전반에 관여했다는 설명이다. 그러나 실제로 시행 업무는 성남도시개발공사가 대부분 수행했다. 성남도시개발공사는 성남의뜰에서 용역비 244억원을 받고 토지 수용과 인허가 등 사업시행 업무를 수행했다.

이 부분은 성남도시개발공사가 우선협상대상자를 찾고 있던 시기인 2015년 2월 공모 지침서에도 나오는 내용이다. 당시 지침서에 따르면 "공사는 프로젝트의 성공적 수행을 위해서 프로젝트 회사와 용역계약을 통해 토지 보상 대행과 관련 인허가 업무 지원 등을 한다"고 돼 있다. 토지 보상과 인허가 업무는 시행 업무의 대부분을 차지한다. 자산관리회사의 자금 관리를 전적으로 민간이 맡게 한 점도 문제로 꼽힌다. 공모 지침서 제13조에는 '자산관리 업무는 사업신청자 구성원 중 1인을 선정해 위탁한다'고 명시돼 있다. 결국 화천대유가 1% 지분으로 배당금 577억원을 받은 것은 이 조항에 힘입은 바가 컸다.

④ PFV에 건설사 배제한 게 이해 상충 때문이다?

▷아니다

이렇게 화천대유가 용지를 수의계약으로 받을 수 있었던 것은 우선협상대상자 선정 당시 건설사의 사업 신청을 원천적으로 막았기 때문이다. 공모 지침서에 따르면 "상기 사업신청 가능자에 '간접투자기구 및 신탁은 포함되며 사업 시행자와 시공사 간 이해 상충 문제를 해결하기 위해 '건설산업기본법'에 따른 건설업자는 제외한다"고 돼 있다. 또 컨소시엄의 대표사는 금융회사로 한다는 내용도 있다. 컨소시엄에 건설사를 막고 그 자리를 금융회사로 채우도록 지침이 만들어진 것이다.

금융회사들은 은행법 등에 따라 업무용 부동산 이외 부동산을 소유할 수 없게 돼 있다. 즉, 주택사업을 직접 할 수 없다. 하나은행 컨소시엄에서 금융회사가 아닌 출자자는 화천대유가 유일하다. 결국 이해 상충을 방지하기 위한 조항이 특수관계인들에게 이익을 몰아주는 데 기여한 꼴이다.

[김태준 기자]

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